Tribunal Judiciaire de Poitiers, Droit commun, 14 mars 2025, n° 24/01369

TJ Poitiers 14 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les assemblées générales n'avaient pas été contestées dans le délai légal et que les mises en demeure avaient été régulièrement adressées, rendant la demande de paiement des charges fondée.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que certains frais de recouvrement étaient justifiés et nécessaires, et a donc accepté la demande de paiement de ces frais.
Accepté
Indemnisation des frais de justice
La cour a considéré qu'il était équitable de condamner Madame [R] à verser une indemnité au titre des frais irrépétibles, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, droit commun, 14 mars 2025, n° 24/01369
Numéro(s) :	24/01369
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Damien GENESTFrédérique PASCOT
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [ Localité 6 ] A [ Localité 10 ] c/ à

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 24/01369 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLZS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Selon la procédure orale, sans représentation obligatoire

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :

Madame RIGUET Johanna,

GREFFIER :

Madame GRANSAGNE Marine,

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 6] A [Localité 10]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic, la SASU FONCIA VAL DE VIENNE, dont le siège social est situé à [Adresse 5],

représentés par M^e Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substituée à l’audience par M^e Damien GENEST

DEFENDERESSE

Copie exécutoire délivrée

à M^e Frédérique PASCOT

Copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Frédérique PASCOT

à Mme [R]

Mme [J] [R]

née le 19 Septembre 1990 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 10 JANVIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE QUATORZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ

DOSSIER N° : N° RG 24/01369 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLZS Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 3] représenté par son syndic la SASU FONCIA VAL DE VIENNE a fait assigner Madame [J] [R] devant le Tribunal Judiciaire de POITIERS en demandant à titre principal, sur le fondement de l’article 10 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer la somme de 3 608.50 € selon le décompte arrêté au 02 mai 2024 assortie des intérêts de droit à compter de la date de la sommation de payer le 07 mars 2024, ainsi que la condamnation de Madame [J] [R] à lui verser les sommes de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outres les dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, maintient les termes de son exploit introductif d’instance et réitère ses demandes de condamnations pécuniaires, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4076.01 € arrêté au 6 janvier 2025.

En défense, bien que régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude en date du 04 juin 2024, Madame [J] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité

Selon l’article 4 de la LOI n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle

« Lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas un certain montant ou est relative à un conflit de voisinage ou à un trouble anormal de voisinage, la saisine du tribunal judiciaire doit, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation, telle que définie à l’article 21 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, ou d’une tentative de procédure participative, sauf :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime, notamment l’indisponibilité de conciliateurs de justice dans un délai raisonnable ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances. »

Par ailleurs, selon l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa version en vigueur depuis le 13-05-2023

« En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

En l’espèce, le montant de la demande principale est inférieur à 5000 € et , le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] justifie d’une tentative de médiation en date du 18 avril 2024.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 14-1 du même code dispose que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

DOSSIER N° : N° RG 24/01369 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLZS Page

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Conformément à l’article 42 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété que Madame [J] [R] est copropriétaire du lot 5 de bâtiment A situé au rez-de-chaussé et les 50-/1000ème de la propriété du sol.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires produit l’avis de mutation en date du 21 septembre 2022, le contrat de syndic et le règlement de copropriété.

Par procès-verbaux d’assemblées générales du 03 novembre 2021, du 29 juin 2022 et du 26 juin 2023, les comptes annuels, les budgets prévisionnels et les décisions d’effectuer les travaux ont été approuvés.

Il n’est pas contesté que ces assemblées générales n’ont pas fait l’objet d’aucune contestation dans le délai légal de deux mois fixés par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

Ces assemblées générales n’ont pas fait l’objet d’aucune contestation dans le délai légal de deux mois fixés par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (attestation de non recours pièce).Demandé les attestations de non recours

Après avoir informé Madame [J] [R] des appels de fonds successifs, le syndicat des copropriétaires leur a envoyé plusieurs lettres de mise en demeure de payer les charges de copropriété et les frais de recouvrement y afférant, le 15 novembre 2023 pour montant de 912.06 € et le 06 février 2024 pour un montant de 1850.44, l’enjoignant de payer les sommes dues au titre des charges de copropriété.

Une sommation de payer les charges de copropriété a été signifiée à Madame [R] le 07 mars 2024 (remise à l’étude).

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que Madame [J] [R] ne s’est pas acquittée de sa dette dans les 8 jours après la sommation de payer du 07 mars 2024 et un solde de 3017.11 €, déduction faite des paiements intervenus (66.62€) et des frais de recouvrement (mise en demeure, contentieux, raison avocats, intérêt de retard), restait dû par Madame [J] [R] pour la période du 13 septembre 2023 au 01 janvier 2025 (compte arrêté au 06 janvier 2025).

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Au vu des pièces produites les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires sont bien fondées.

En conséquence, Madame [J] [R] sera condamnée à verser la somme 3017.11 € à titre des charges arrêtées au 06 janvier 2025 au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] sis [Adresse 3]

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Il appartient au demandeur de justifier les frais réclamés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité 350 € d’honoraire de syndic « constitution de dossier transmis à l’avocat». Cependant, le demandeur ne justifie ni de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution et l’envoi du dossier.

Le demandeur sollicite la prise en charge des frais au titre du commandement de payer qui sera compris dans les dépens d’un montant de 137.58 €.

En revanche, concernant les frais pour l’envoi des mises en demeure de 46 € en date 15 novembre 2023 et du 06 février 2024 ainsi que de la relance de 35 € en date du 06 décembre 2023 et du 28 février 2024, le demandeur produit les courriers correspondant aux diligences ainsi que les justificatifs d’envoi. Ces sommes peuvent donc être retenues.

Les sommes retenues au titre des frais nécessaires au recouvrement seront donc limitées à 162 € (46*2+35*2).

En conséquence, par Madame [R] [J] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 162 €.

Sur la demande d’intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 sur la copropriété «  Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. »

La somme de 3179.11 € à titre des charges arrêtées au 06 janvier 2025 sera majorée des intérêts aux taux légal à de la sommation de payer 07 mars 2024 sur la somme de 2244.15 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [J] succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, les frais engagés pour faire valoir ses droits.

Par conséquent, Madame [R] [J] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort :

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sis [Adresse 3]

CONDAMNE Madame [R] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sis [Adresse 3] la somme de 3179.11 € au titre des charges arrêtées au 06 janvier 2025 majorée des intérêts aux taux légal à de la sommation de payer 07 mars 2024 sur la somme de 2244.15 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE Madame [R] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sis [Adresse 3] la somme de 800€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [R] [J] aux dépens et notamment à la sommation de payer en date du 07 mars 2024.

Le Greffier, La Présidente,