TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 2]

N° RG 25/00148 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BFNR

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

1 copie conforme à :

— M^e GAUTHIER

— M. [R]

1 copie exécutoire à :

— M^e GAUTHIER

1 copie dossier

JUGEMENT DU 24 Décembre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 9] 824 541 148

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Aurélie PINARDON, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [N] [R]

né le 22 Décembre 1997 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant

DÉBATS : 03 Novembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2023, Monsieur [Y] [U] et Monsieur [D] [U], coindivisaires, ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [R] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 385 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Le même jour, un contrat de cautionnement de type VISALE était signé entre d’une part, Monsieur [Y] [U] et Monsieur [D] [U] et d’autre part, la SASU Action Logement Services en vue de garantir les bailleurs d’éventuels impayés locatifs.

A la suite d’incidents de paiement, Monsieur [Y] [U] et Monsieur [D] [U] ont saisi la SASU Action Logement Services au titre du dispositif VISALE afin d’obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, la SASU Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 653,88 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [N] [R] le 12 février 2025.

Par assignation du 23 mai 2025, la SASU Action Logement Services a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, à titre principal, pour acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire son prononcé aux torts et griefs du preneur, son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et sa condamnation au paiement des loyers impayés pour un montant de 2 480,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 février 2025 sur la somme de 1653.88 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, ainsi que les indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative et le paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mai 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu à la juridiction.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025. À cette audience, la SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et argumentations initiales, en actualisant sa créance à la somme de 3 045,89 euros au 28 octobre 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [N] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de surendettement concernant Monsieur [N] [R].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 décembre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la SASU Action Logement Services stipule que « (…) dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail ou en demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la SASU Action Logement Services sera déclarée recevable en son action.

La SASU Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les disposi-tions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai mini-mal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses con-tractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 28 juillet 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Monsieur [Y] [U] et de Monsieur [D] [U], à l’encontre de son locataire, Monsieur [N] [R], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittance subrogative.

En vertu des textes qui précèdent et de la quittance subrogative du 22 janvier 2025, la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits de Monsieur [Y] [U] et de Monsieur [D] [U], bailleurs, a fait délivrer le 10 février 2025 un commandement de payer les loyers échus au débiteur, acte signifié par dépôt à l’étude.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 653,88 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La SASU Action Logement Services est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 11 avril 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, V- le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

VII- Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le locataire, non comparant, n’a formulé aucune demande de délais de paiement.

Monsieur [N] [R] ne s’étant pas présenté à l’audience ni n’ayant été représenté, il n’a pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle, familiale et financière.

Par conséquent, il ne sera pas accordé d’office de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits de Monsieur [Y] [U] et de Monsieur [D] [U], bailleurs, à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, et notamment s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE le prévoit dans son paragraphe intitulé « recouvrement de l’impayé ».

En l’espèce, la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits de Monsieur [Y] [U] et de Monsieur [D] [U], bailleurs, verse aux débats le contrat de bail, l’acte de cautionnement, les quittances subrogatives (du 22 janvier 2025, du 9 avril 2025 et du 27 juin 2025), le commandement de payer, l’attestation de créance en date du 16 avril 2025 et un état de compte actualisé des sommes qu’elle réclame, à la somme de 3045.89 euros, déduction faite des frais de procédure.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [N] [R] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

En application de l’article 2306 du code civil et des clauses du contrat de cautionnement VISALE, et en considération des quittances subrogatives produites, ainsi que du décompte transmis, la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits de Monsieur [Y] [U] et de Monsieur [D] [U], bailleurs, est bien fondée à réclamer à Monsieur [N] [R] le montant des loyers non versés par ce dernier et qu’elle a versé aux bailleurs en ses lieu et place.

La SASU Action Logement Services verse aux débats un décompte en date du 28 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 045,89 euros. Elle fournit une quittance subrogative en date du 27 juin 2025 portant sur ce même montant.

La créance de la SASU Action Logement Services est établie tant en son principe que dans son montant.

Monsieur [N] [R] sera condamné à payer la somme de 3 045,89 euros à la SASU Action Logement Services, subrogée dans les droits de Monsieur [Y] [U] et de Monsieur [D] [U], avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 1 653,88 euros et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 8 précité du contrat de cautionnement, la SASU Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions du bailleur sur les sommes à recouvrer au titre des impayés des loyers, ce dernier terme désignant, selon le contrat, non seulement les loyers et charges proprement dits mais également les indemnités d’occupation dues par le locataire en cas de résiliation du bail.

La SASU Action Logement Services est donc bien fondée à solliciter la condamnation du locataire à lui payer les indemnités d’occupation qu’elle sera amenée à payer à Monsieur [Y] [U] et à Monsieur [D] [U], dans le cadre du dispositif VISALE, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Aussi, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sur justification par la SASU Action Logement Services d’une quittance subrogative à ce titre.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [N] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de SASU Action Logement Services concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SASU Action Logement Services en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juillet 2023 entre Monsieur [Y] [U] et Monsieur [D] [U], d’une part, et Monsieur [N] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 10], est résilié depuis le 11 avril 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [N] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [N] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 413,47 euros (quatre cent treize euros et quarante-sept centimes) par mois, sur justification par la SASU Action Logement Services d’une quittance subrogative à ce titre ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la SASU Action Logement Services ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à la SASU Action Logement Services, la somme de 3 045,89 euros (trois mille quarante-cinq euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 28 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 1 653,88 euros et pour le surplus à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SASU Action Logement Services de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à la SASU Action Logement Services, la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 24 décembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge