TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 décembre 2024

à M^e LOMBARDI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/05097 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZJD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HUGART

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Céline LOMBARDI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [L]

né le 10 Décembre 1989 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée le 6 juin 2018, Madame [W] [D] a donné à bail à Monsieur [X] [L] et Madame [M] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], dans le dixième [Localité 4], pour un loyer mensuel de 460 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

La société à responsabilité limitée (SARL) HUGART a acquis ce bien immobilier le 31 août 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL HUGART, a fait signifier à Monsieur [X] [L] par acte d’huissier de justice en date du 17 mai 2023 un commandement de payer la somme de 3 608,15 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2023, la SARL HUGART, agissant poursuites et diligences de son gérant, a fait assigner Monsieur [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [X] [L] à lui payer les loyers et charges impayés au 16 mai 2023, soit la somme de 3 608,15 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer en cours, charges et accessoires en sus, éventuellement révisée,

— condamner Monsieur [X] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SARL HUGART expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 mai 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 novembre 2023 à laquelle le défendeur, comparant en personne, a sollicité un renvoi. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 avril 2024.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon jugement rendu le 27 juin 2024, aux fins de production du titre de propriété et de la dénonce de l’assignation à la Préfecture.

La composition de la juridiction a changé.

A l’audience du 10 octobre 2024, la SARL HUGART, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique que les lieux loués se situent au n° 121 et pas 112.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [X] [L] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, «dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Sur la qualité pour agir

La requérante justifie de sa qualité pour agir par la production de son titre de propriété.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La requérante justifie de la dénonce de l’assignation du 27 juillet 2023 au Préfet par voie électronique le jour même, soit six semaines au moins avant la première audience du 2 novembre 2023.

Par ailleurs, la SARL HUGART justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 mai 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 6 juin 2018 contient une clause résolutoire (article 7) mentionnant une résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2023, pour la somme en principal de 3 608,15 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Si la SARL HUGART évoque dans un courrier recommandé adressé à la SARL HUGART le 4 septembre 2024 l’arrêt du versement du loyer depuis plus d’un an, il ne précise pas la somme due.

En l’absence de décompte postérieur à la délivrance du commandement de payer, tel que cela ressort des pièces versées au débat et du bordereau de communication de pièces, l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être vérifiée.

La requérante sera par conséquent déboutée de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Monsieur [X] [L], non comparant à l’audience du 10 octobre 2024, ne conteste pas la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3 608,15 euros au titre des loyers et des charges impayés au 17 mai 2023, terme de mai 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SARL HUGART, Monsieur [X] [L] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

DÉBOUTE la SARL HUGART de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à verser à la SARL HUGART, à titre provisionnel, la somme de trois-mille-six-cent-huit euros et quinze centimes (3 608,15 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 16 mai 2023, terme du mois de mai 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à verser à la SARL HUGART une somme de quatre cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE