TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Février 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Novembre 2024

GROSSE :

Le……………………………………………

à Me ……………………………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03/02/25

à M^e PORTAL

Le 03/02/25

à M^e DONSIMONI

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01530 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4U5U

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.C.I. [Y], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

Madame [E] [T], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marie-anne DONSIMONI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Y] est propriétaire d’un appartement situé au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7] qu’elle a donné en location à Mme [E] [T].

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], [Adresse 2] a fait citer la société [Y] et Mme [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de:

— ordonner la résiliation du bail consenti par la SCI [Y] et Mme [E] [T] et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3];

— condamner la SCI [Y] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après avoir fait l’objet de deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, explique qu’en raison de la carence de la SCI [Y] face aux nuisances sonores dont est responsable Mme [E] [T], elle est contrainte d’exercer l’action oblique en résiliation de bail sur le fondement de l’article 1341-1 du code civil. Il allègue que les agissements de cette dernière compromettent la jouissance paisible de l’immeuble et sont démontrés par les nombreuses attestations produites. Il ajoute que la carence du bailleur lui a causé un préjudice en retardant la mise en œuvre de la procédure en résiliation de bail.

Mme [E] [T], représentée par son conseil, conteste être à l’origine des nuisances sonores alléguées, expliquant que celles-ci sont le fait de son fils, M. [B] [K], qu’elle a hébergé quelques semaines avec ses enfants en bas âge à son domicile. Elle soutient que ces troubles n’ont été que ponctuels et que la preuve de leur caractère anormal n’est pas rapportée. Elle ajoute que le bloc de climatisation a été enlevé de la terrasse, supprimant tout élément de nuisance. Elle sollicite le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et demande sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice remis à étude, la SCI [Y] n’était ni présente ni représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 1341-1 du code civil, un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires. Ainsi, le règlement de copropriété, en ses dispositions conformes à la loi du 10 juillet 1965, est donc de plein droit opposable au locataire.

En outre, il est constant que le bailleur est légalement tenu de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent leurs locaux.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de relever que si le contrat de bail liant la SCI [Y] et Mme [E] [T] n’est pas produit, celle-ci ne conteste pas sa qualité de locataire du local à usage d’habitation situé au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7].

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a été autorisé par l’assemblée générale de la copropriété du 12 janvier 2023 à solliciter, par l’action oblique, la résiliation judiciaire du bail pour le lot n°77 occupé par Mme [T].

Enfin, par courriers recommandés des 25 mai 2022 et 30 août 2023, la SAS CHAVISSIMO, syndic en exercice du syndicat des copropriétaires, a mis en demeure la SCI [Y] de justifier des mesures prises afin de mettre un terme aux nuisances alléguées qui seraient commises par Mme [E] [T]. Faute de comparaître, la SCI [Y] ne justifie pas des diligences qui auraient été accomplies en vue de permettre le respect du règlement de copropriété.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a qualité à agir et est fondé à solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur le fond

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Il s’agit d’une responsabilité sans faute dont la mise en œuvre suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif. L’anormalité s’apprécie en fonction des circonstances locales, de la destination normale et habituelle du fonds troublé, de la perception ou de la tolérance des personnes qui s’en plaignent, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut. Le dommage s’entend pour les personnes de toutes dégradations des conditions de vie et pour les biens de tous désordres affectant le fonds voisin.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se plaint de « bruits de pas lourds », de « sauts, frappes contre les murs », d'« objets qui tombent la nuit », d’aboiements de chien, de bruits de « meubles traînés » d’ « objets roulant jusque vers minuit », de « jets d’objets ». Au soutien de ses allégations, il produit les éléments suivants :

—  Des attestations de copropriétraires ou occupants de l’immeuble qui font état d’un « manque de civilité dans cette résidence » – sans identifier les auteurs ni circonstancier les actes d’incivilité – de dégradation de la boite aux lettres, de promenades de chiens non tenus en laisse « aboyant, excités par les enfants qui les accompagnaient » (…) le long de l’allée piétonne à l’intérieur de la résidence, en poussant des cris à des heures tardives », de saletés sur le rebord des fenêtres, de « bruits sourds ( …) qui durent un petit moment », de conversations au niveau des fenêtres avec les éboueurs, « des sauts d’enfants qui font de la trotinette jusqu’à plus de minuit », « des tapis secoués du côté des chambres et des terrasses », des « disputes familiales », des objets entassés sur une place de parking.

—  Une main-courante déposée par M. [U] [H] se plaignant d’un différend survenu le 6 octobre 2023 avec Mme [E] [T].

—  Des courriels relatant des nuisances sonores provenant du logement occupé par Mme [T] « les soirs de semaines et surtout le week-end » (« bruits de pas lourds, sauts, meubles trainés, jets d’objets).

—  Un procès-verbal de constat établi le 17 mars 2022 par Me [O], commissaire de justice qui constate sur la partie latérale du bâtiment au dernier étage, au niveau de l’appartement occupé par Mme [T], sur le mur de façade à l’intérieur de la terrasse, un bloc de climatisation « parfaitement visible ». Il est produit des photographies de la boite aux lettres attribuée à celle-ci.

Il importe de relever que le contenu de la main-courante ne peut avoir à lui seul valeur probante, n’étant que l’expression de celui qui se plaint. En, outre, M. [H] fait état d’un différend avec Mme [T] qui ne saurait être considéré comme un trouble de nature à affecter la jouissance de son bien.

En outre, les attestations apparaissant imprécises, non seulement quant à la nature des troubles allégués, mais également quant à leur auteur. Elles ne permettent pas de caractériser précisément l’existence d’un trouble anormal de voisinage, ni son caractère continu et font apparaître que les nuisances dénoncées, bien que gênantes, relèvent des gestes de la vie quotidienne : conversations, bruits d’enfant, circulation dans l’appartement, trotinette à l’extérieur de l’immeuble, aboiements. Le seul fait que ces bruits de pas, d’objets ou de meubles soient audibles ne suffit pas à caractériser l’existence d’un trouble anormal de voisinage, l’anormalité du trouble supposant que celui-ci excède les inconvénients normaux de voisinage, étant rappelé que la vie en commun dans un immeuble collectif impose à chacun de subir les bruits normaux et inéluctables provenant des appartements voisins dès lors qu’ils n’excèdent pas, comme en l’espèce, des limites objectivement mesurables.

A cet égard, Mme [E] [T] ne conteste pas la survenue de certains bruits dus à la présence de son frère et de ses enfants à son domicile pendant quelques semaines. Il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que celle-ci vit en principe seule. Mme [T] verse d’ailleurs aux débats un procès-verbal de constat établi par Me [P], commissaire de justice, le 17 avril 2024 constatant la « présence d’une seule chambre à coucher ».

Par ailleurs, s’agissant des allégations relatives à la dégradation de la boite aux lettres attribuée à Mme [E] [T], si les photographies annexées au procès-verbal de constat établi par Me [O], commissaire de justice, montrent des rayures autour du barillet de la serrure de la boite aux lettres, ces dégradations apparaissent insuffisantes pour considérer qu’elles nuisent à l’esthétisme de l’immeuble et qu’elles constituent une nuisance anormale.

Enfin, il résulte du procès-verbal de constat établi par Me [P] au domicile de Mme [E] [T] que le bloc climatisation qui était visible sur la terrasse a été déposé.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la preuve d’un trouble anormal de voisinage n’est pas rapportée et qu’il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Si le syndicat des copropriétaires est fondé à agir du fait de l’inaction de la SCI [Y], propriétaire-bailleur, il n’est pas démontré que cette carence était abusive ni qu’elle a généré un dommage quelconque au demandeur, le trouble de voisinage n’étant pas caractérisé à l’encontre de Mme [T].

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de l’issue du litige, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [E] [T] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VILLA APHELIE, [Adresse 2] aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], [Adresse 2] à payer à Mme [E] [T] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 3 février 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE