TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/02459 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVQ5

N° de MINUTE : 25/01141

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE JEANMOULIN [Adresse 3], représenté par son syndic la société EVAM GID

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître [F], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

DEFENDEUR

Maître [Z] [P] ès qualité de mandataire successoral de la succession de [C] [J]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 03 avril 1986, [C] [J] a acquis les lots n°1, n° 68 et n°88 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] (SEINE [Localité 18]).

Le 25 janvier 2010, [C] [J] est décédé.

Par jugement du 29 novembre 2023, le Président du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE a désigné Maître [Z] [N], notaire, en qualité de mandataire à la succession de [C] [J] pour une durée de 12 mois renouvelable sur simple ordonnance sur requête.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 4] a assigné Maître [Z] [P] en qualité de mandataire de la succession de [L] [J] et demande au Tribunal de :

— condamner Maître [Z] [P] es qualité de mandataire de la succession de [C] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] [Adresse 4] la somme de 14 389,45 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023 avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— le condamner en outre à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, outre une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre la somme de 6 820 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le défendeur en tous les dépens qui seront recouvrés directement par la SCP W2G, avocat en vertu des dispositions de l’article 699 du CPC.

Maître [Z] [P] en qualité de mandataire de la succession de [L] [J] n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 30 avril 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 10 octobre 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 janvier 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 15 mai 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal, au 19 juin 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat et au 04 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, Maître [Z] [P] en qualité de mandataire de la succession de [L] [J] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024 remis à personne et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De plus, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties à rapporter la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] [Adresse 4] produit à l’appui de sa demande notamment :

— une matrice cadastrale éditée le 1er décembre 2022,

— l’acte de décès de [C] [J],

— l’acte authentique du 03 avril 1986 par lequel [C] [J] a acquis les lots n°1, n°68 et n°88 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] (SEINE [Localité 18]),

— la fiche de l’immeuble et celle des lots n°1, n°68 et n°88 datée du 05 octobre 2022,

— un relevé de compte copropriétaire daté du 23 novembre 2022 portant sur la période du 1er octobre 2010 au 1er octobre 2022 avec un solde antérieur de 8 471,75 euros,

— des appels de fonds datés du 19 décembre 2017 au 22 septembre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 avril 2017, 08 février 2018, 18 mars 2019, 02 mars 2020, 07 juillet 2021, 05 mai 2022 et 30 mai 2023,

— le contrat de syndic pour la période du 27 février 2023 au 27 juillet 2024.

Il résulte de ces éléments, que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve de la propriété de la succession de [C] [J] sur les lots n°1, n° 68 et n°88 au titre desquels les charges de copropriété sont réclamées pour la période du 1er janvier 2018 au 4ème trimestre 2023.

En effet, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 4] se limite à produire une matrice cadastrale ayant une ancienneté de plus de 2 ans à la date de l’assignation introductive d’instance et une fiche d’immeuble de plus d’un an et demi antérieure à cette même assignation, et s’abstient de produire toute autre pièce et notamment une fiche d’immeuble à une date proche de l’assignation introductive d’instance, permettant d’établir la propriété des lots visés par la présente instance.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Jean [Adresse 15] [Adresse 4] ne produit aucun décompte portant sur la période de charges de copropriété qu’il réclame soit du 1er janvier 2018 au 4ème trimestre 2023, en se limitant à produire aux débats un relevé de compte copropriétaire daté du 23 novembre 2022 portant sur la période du 1er octobre 2010 au 1er octobre 2022 avec un solde antérieur de 8 471,75 euros.

De plus, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Jean [Adresse 15] [Adresse 2] [Adresse 7] ne produit aucune autre pièce de nature à établir le bien-fondé de sa créance.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa créance dans son principe et dans son quantum.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 4] sera débouté de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2023.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Jean [Adresse 15] [Adresse 4] a été débouté de sa demande de charges de copropriété, de sorte que sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est devenue sans objet.

De plus, les frais réclamés par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Jean [Adresse 15] [Adresse 2] [Adresse 8] sont constitués par des dépens relatifs à d’autres procédures et des honoraires d’avocat qui constituent des frais irrépétibles.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve du caractère nécessaire des frais qu’il réclame sur le fondement de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 4] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 4] ne démontre pas le préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété, non démontré en l’espèce, qu’il a subi en lien avec la mauvaise foi du défendeur, Maître [Z] [N], notaire, qui a été désigné en qualité de mandataire à la succession de [C] [J] par jugement du 29 novembre 2023 rendu par le Président du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE pour une durée de 12 mois renouvelable sur simple ordonnance sur requête, soit à peine 3 mois avant l’assignation introductive d’instance.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17] a la qualité de partie perdante et sera tenu aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 4], partie perdante, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 2] [Adresse 7] de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2023 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 2] [Adresse 7] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 2] [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 2] [Adresse 7] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] [Adresse 2] [Adresse 7] sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 04 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART