TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :

Le 20/01/25

à M^e FILIPPI

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/05989 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5P4I

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [X]

né le 01 Juillet 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Manon FILIPPI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [L]

né le 21 Juin 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 mai 2021 à effet du même jour, Monsieur [N] [K] a donné à bail à Monsieur [B] [L] un local à usage d’habitation avec cave situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 615 euros, outre 135 euros de provision sur charges.

Le 8 février 2022, Monsieur [N] [K] a fait signifier à Monsieur [B] [L] un commandement de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 615 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Le 26 septembre 2023, Monsieur [N] [K] a fait signifier par acte d’huissier de justice à Monsieur [B] [L] un congé pour reprise à effet au 19 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [N] [K] a fait assigner Monsieur [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de, en substance :

— la validation du congé pour reprise et expulsion Monsieur [B] [L] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 15 avril 2024, ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— la condamnation de Monsieur [B] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer contractuel en cours charges comprises, soit 9 432 euros (652 euros pour le loyer + 135 euros pour les charges *6 mois 2), à compter du 19 mai 2024 jusqu’à libération complète des lieux,

— la constatation du manquement de Monsieur [B] [L] à son obligation légale et contractuelle de s’acquitter du loyer contractuel,

— la condamnation de Monsieur [B] [L] à payer à Monsieur [N] [K] la somme de 239 euros au titre de l’arriéré locatif, majorée aux intérêts aux taux légal à compter des dates d’exigibilité, à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [B] [L] à payer à Monsieur [N] [K] la somme de 8925 euros au titre du préjudice moral et financier,

— condamnation de la partie défenderesse au paiement d’une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il soutient que le congé délivré est régulier et qu’il subit un préjudice moral et financier car, outre le maintient dans les lieux du défendeur, le logement est dans un état lamentable et infesté de nuisibles.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [N] [K] a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation .

Cité à étude, Monsieur [B] [L] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [B] [L] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Monsieur [N] [K] justifie par l’acte de vente signé le 25 mars 2021, par Me [C] [R], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir .

Monsieur [N] [K] est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [B] [L] a pris effet le 20 mai 2021 pour une durée de trois ans.

Le congé du bailleur signifié le 26 septembre 2023 à effet le 19 mai 2024, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance du bail précitée. Il rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, à savoir le bailleur en personne, souhaitant déménager pour y établir sa résidence principale. Le congé a ainsi été délivré dans les délais et formes requises.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé au 19 mai 2024.

Monsieur [B] [L] qui n’a pas libéré les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 19 mai 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Monsieur [B] [L] sera par ailleurs condamné à payer à [N] [K] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 787 euros, correspondant au loyer et provision sur charges, à compter du 20 mai 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux. En effet, aucun élément ne justifie que cette indemnité ne soit fixée au double du montant du loyer ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [B] [L] reste devoir la somme de 314,15 euros, à la date au mois de novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [B] [L] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 314,15 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande au titre de préjudice moral et financier

En application de l’article 1231-1 du code civil, Monsieur [N] [K] justifiant que logement est infesté de cafards, que Monsieur [B] [L] s’est opposé au traitement prévu par le syndicat des copropriétaire et qu’une vitre de la fenêtre de la cuisine a été endommagée, il convient de condamner celui-ci à indemniser le bailleur du préjudice matériel en découlant, tenant au coût du traitement et à cette réparation, à hauteur de la somme de 400 euros.

En revanche, il n’est pas suffisamment établi que la reprise de l’ensemble des peintures de l’appartement soit imputable au locataire, l’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 20 mai 2021 ne précisant pas l’état des peintures et aucun élément n’est produit pour justifier d’un préjudice moral, de sorte que le surplus des demandes indemnitaires est rejeté.

Monsieur [B] [L] est condamné à payer à Monsieur [N] [K] la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [L], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [K] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE Monsieur [N] [K] recevable en ses demandes ;

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 26 septembre 2023, à effet au 19 mai 2024 ;

CONSTATE que le bail d’habitation liant les parties est résilié de plein droit par l’effet du congé au 19 mai 2024 ;

DIT que Monsieur [B] [L] est occupant sans droit ni titre des lieux appartement et cave n°18 situés au [Adresse 5] depuis le 19 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [L] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à Monsieur [N] [K] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 787 euros, charges comprises, à partir du 20 mai 2024, et cela jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à Monsieur [N] [K] la somme de 314,15 euros au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation arrêtés au mois de novembre 2024, terme de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à Monsieur [N] [K] la somme de 400 euros en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à Monsieur [N] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION