Jugement du : 30 Janvier 2025

N° RG n° N° RG 24/00141 – N° Portalis DBZE-W-B7I-I7AC

Minute n° 25/00031

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 4]

JUGEMENT DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 8] A [Localité 6] – OPH DE [Localité 8] A [Localité 6]

RCS [Localité 10] N° 275 400 042 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Monsieur [P] [R] salarié dûment muni d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [S]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 22 novembre 2024

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 4 janvier 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 8] À [Localité 6] (ci-après l’OPH DE [Localité 8] À [Localité 6]) a donné à bail à Monsieur [H] [S] un logement n°612 situé [Adresse 7], au [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 280,19 euros outre 97,73 euros de provision sur charges.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, l’OPH DE [Localité 8] À [Localité 6] a, par acte de Commissaire de justice du 26 juillet 2023, fait délivrer à son locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme de 1 093,98 euros, dont 1 009,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 juillet 2023. Il lui a également été demandé d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte du 31 janvier 2024, l’OPH DE [Localité 8] À [Localité 6] a fait assigner le locataire devant la présente juridiction pour :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à son profit quant au bail consenti à Monsieur [H] [S] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,-ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [H] [S] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,-condamner Monsieur [H] [S] au paiement des loyers dus et provisions sur charge à la date arrêtée selon décompte du 6 septembre 2023, soit la somme de 1 301,65 euros, outre les loyers échus entre l’assignation et la résiliation du bail,-condamner Monsieur [H] [S] à payer, à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et provisions sur charges comprises jusqu’au départ définitif des lieux, par application de l’article 1382 du code civil augmentée des intérêts au taux légal,-dire que cette indemnité d’occupation fasse l’objet d’une revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,-ordonner la production d’attestation d’assurance contre les risques locatifs de Monsieur [H] [S] et à défaut de respecter ladite injonction, de résilier ledit bail,-condamner Monsieur [H] [S] à payer à l’OPH DE [Localité 8] À [Localité 6] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le coût du commandement de payer visant la clause exécutoire,-que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 18 novembre 2024, l’OPH DE [Localité 8] À [Localité 6] a actualisé le montant réclamé à la somme de 8 558,55 euros, précisant qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Monsieur [H] [S], bien que régulièrement assigné par dépôt à Etude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à la requête initiale et aux notes d’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à l’autorité préfectorale le 31 janvier 2024 soit au moins six semaines avant la date d’audience.

L’OPH DE [Localité 8] À [Localité 6] justifie également avoir signalé la situation d’impayé de son locataire à la Caisse d’Allocations Familiales par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 20 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en expulsion.

Il convient par conséquent de déclarer la demande recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, prévoit que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative de l’OPH DE [Localité 8] À [Localité 6].

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit signé le 4 janvier 2022, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 26 juillet 2023, l’OPH DE [Localité 8] À [Localité 6] a fait commandement à Monsieur [H] [S] de payer la somme de 1 093,98 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été intégralement acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 26 septembre 2023 à 24 h 00.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [H] [S] d’évacuer sans délai le logement qu’il occupe sans droit ni titre, et, à défaut de libération volontaire, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Il est rappelé qu’en application des articles L153-1 et L153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique ainsi qu’à l’assistance d’un serrurier.

Le contrat de bail étant résilié, la demande relative à la production d’une attestation d’assurance est désormais sans objet.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Monsieur [H] [S] occupant le logement sans droit ni titre, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmentée du montant de la provision sur les charges locatives, soit la somme de 653,53 euros au vu du dernier décompte produit par le bailleur.

Cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective et revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du Code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement en question, à chaque fois que la législation l’autorisera.

Sur la demande en paiement des loyers impayés

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

Il est versé aux débats, outre le contrat de bail et le commandement de payer, un décompte édité le 18 novembre 2024 qui fait état d’un arriéré locatif de 8 558,55 euros comprenant les loyers et indemnités d’occupation, mois d’octobre 2024 inclus.

Le décompte présenté par l’OPH de [Localité 8] à [Localité 6] étant manifestement fondé et Monsieur [H] [S], absent à l’audience, ne l’ayant pas contesté, il convient de condamner ce dernier, qui ne justifie d’aucun paiement libératoire, à payer au demandeur la somme de 8 558,55 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et des indemnités d’occupation, mois d’octobre 2024 inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [S], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH DE [Localité 8] À [Localité 6], il y a lieu de condamner Monsieur [H] [S] à payer à la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 8] À [Localité 6] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2022 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 8] À [Localité 6] et Monsieur [H] [S], portant sur le logement n°612 situé [Adresse 7], au [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 27 septembre 2023 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Monsieur [H] [S] et celle de tous occupants de son chef dudit logement, à laquelle il pourra être contraint par tous moyens de droit dès l’expiration du délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1?? novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 8] À [Localité 6] la somme de 8 558,55 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 8] À [Localité 6] en deniers ou quittance une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 653,53 euros, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs ;

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 8] À [Localité 6] de sa demande de production d’une assurance d’habitation ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 8] À [Localité 6] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION