TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 22 Novembre 2024

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Octobre 2024

N° RG 24/00455 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OG3

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.C.I. ALMA DI V, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [O] Commerçante sous l’enseigne INSTITUT VOGUE

née le 04 Novembre 1951 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.D.C. LE CORINTHE sis [Adresse 6], prise en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. GESTION IMMOBILIERE DU MIDI à l’enseigne CITYA GIM, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE EN LA CAUSE ( n°RG 24/1745)

DEMANDEUR

S.D.C. LE CORINTHE sis [Adresse 6], prise en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. GESTION IMMOBILIERE DU MIDI à l’enseigne CITYA GIM, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Caisse Régionale d’assurances mutuelles agricoles, à l’enseigne Groupama Méditerranée, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jean-pierre TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Selon acte authentique du 14 octobre 2009 la SCI ALMA DI V a acquis un bien immobilier situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis au sein d’une copropriété dénommée « Le Corinthe » situé [Adresse 1] et [Adresse 2] et [Adresse 8] (Bâtiment A, lot 245).

Selon acte sous seing privé du 10 juillet 2009 avec prise d’effet au 1er octobre 2009, la SCI ALMA DI V a donné à bail commercial à Mme [K] [O], les locaux pour y exploiter sous l’enseigne Institut [11].

Les locaux ont fait l’objet d’infiltrations et de remontées d’humidité.

Mme [O] s’est rapprochée de son assureur la Matmut, qui a mandaté la société AD Phenix aux fins de recherche de fuites. L’entreprise a rendu un rapport le 13 janvier 2020.

Selon procès-verbal du 25 juin 2020, le syndicat des copropriétaires a refusé l’exécution des travaux de reprise des étanchéités et fissures affectant le bâtiment.

Par ordonnance du 22 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné des opérations d’expertise et désigné M. [H] [X] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 8 décembre 2023.

Par assignation du 8 février 2024, la SCI ALMA DI V et Mme [K] [O] ont fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Corinthe situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins notamment d’ordonner des travaux et d’obtenir le paiement de sommes d’argent.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 24/455.

Par acte de commissaire de Justice du 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], sis [Adresse 6], représenté par son syndic en fonction, a assigné la caisse régionale d’assurances mutuelle agricole Méditerranée, à l’enseigne Groupama Méditerranée, aux fins de venir concourir au débouté des demanderesses, subsidiairement relever et garantir le syndicat requérant de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et condamner tout succombant aux dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 24/1745.

La SCI ALMA DI V et Mme [K] [O], représentées, déposent des conclusions auxquelles il convient de se référer et demandent de :

condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à l’exécution des travaux suivant dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir :réfection de l’étanchéité de la dalle d’accès au garage du rez-de-chaussée, ainsi que les relevés correspondants, remplacement de la conduite sise dans une gaine inaccessible : création d’un accès et remplacement de la colonne endommagée, réalisation de traversée des dalles de balcons étanches, fixer une astreinte de 500 € par jour de retard jusqu’à justification de l’exécution et de l’achèvement des travaux par la production du procès-verbal de réception de ces derniers, se réserver la liquidation de l’astreinte,condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI ALMA DI V les sommes provisionnelles suivantes : 10322.88 euros au titre de la provision ad litem, 10.000 euros en raison du préjudice lié à la détérioration des locaux dont elle est propriétaire, Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [K] [O] les sommes de :20310 € TTC représentant le coût de reprise des détériorations internes au local commercial (sols et cloisons), 15000 € en raison du préjudice commercial subi par cette dernière du fait de la dégradation des locaux exploités, entrainant une impossibilité d’utiliser ces derniers dans leur totalité, Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement à chacune des concluantes d’une somme de 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elles se fondent sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et indiquent que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit, affirmant que la réfection ou la mise en place d’une étanchéité sur les parties communes relève de la responsabilité du syndicat.

Elles précisent que les locaux ont fait l’objet d’une modification de destination de la part du précédent propriétaire.

Elles font valoir que le rapport d’expertise a écarté une défaillance des canalisations internes et indique que les pièces produites ne permettent pas de vérifier que les travaux en cours sont conformes à ceux préconisés par l’expert. Enfin, elles réfutent avoir procédé à un aménagement sur la gaine proche de l’entrée qui constitue une partie commune et dont la mise en conformité relève du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, dépose des conclusions et demande de :

A titre principal, débouter les demanderesses de leur demande sous astreinte, Autoriser le syndicat à faire réaliser à ses frais une vérification du réseau interne du local propriété de la SCI ALMA DI V exploité par Mme [O] suivant devis établi le 4 mars 2024 précisant que le contrôle est un examen non destructif, Rejeter les demandes, Condamner les demanderesses à justifier des travaux d’isolation exécutés au sein du local lors de la transformation des lots 34, 35 et 49 en lot 245, A titre subsidiaire, débouter la compagnie Groupama de ses demandes et la condamner à le relever et garantir de toute condamnation pécuniaire à son encontre, En tout état de cause, condamner toute partie succombante aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’il a régularisé un contrat le 16 septembre 2024 avec M. [I] [T] pour la réalisation des travaux et affirme que les travaux devraient être achevés au 31 décembre 2024.

Il précise que le lot n°245 était initialement constitué de deux box garage et un local commercial, et que la transformation en lot unique résulte du modificatif de l’état descriptif de division du 13 octobre 2009, or il met en exergue que rien ne démontre que l’humidité constatée ne soit pas due à une absence d’isolation nécessaire au moment de la transformation.

Enfin il observe que la gaine proche de l’entrée du garage est actuellement quasiment inaccessible du fait des travaux réalisés par les demanderesses à l’origine de l’impossibilité d’accéder à cette gaine. Il en déduit qu’il ne saurait en supporter les conséquences.

Il affirme ne jamais être resté inerte face aux réclamations des demanderesses et que les recherches ont été opérées avec diligences. Il conclut que les demandes de provision se heurtent à des contestations sérieuses.

La société Groupama Méditerranée, représentée par son syndic, dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer et demande de :

A titre principal, la mettre hors de cause, A titre subsidiaire, débouter la SCI ALMA DI V et Mme [O] de leurs demandes de provision et débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie, En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à payer à Groupama Méditerranée la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas été attraite à la procédure d’expertise, que le sinistre date du mois de juillet 2018 et que la demande se heurte à la prescription biennale.

Elle expose que les demandes provisionnelles se heurtent à des contestations sérieuses puisque le local litigieux a fait l’objet d’un changement de destination et qu’une gaine a été rendue inaccessible par l’exploitant du local commercial, concourant à leur propre préjudice. En outre, elle indique que les justificatifs de mise en conformité de la transformation des box garage en local commercial n’ont jamais été produits et que l’expert n’a pas procédé aux investigations complètes du réseau privatif du local de l’institut Vogue.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il y a lieu d’ordonner la jonction des instances sous le numéro de RG le plus ancien.

Sur la demande de travaux :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le rapport d’expertise judiciaire rendu par M. [H] [X] le 8 décembre 2023 indique que les causes des désordres sont la stagnation d’eau sur le dallage du local, suivi de remontrées d’eau par capillarité dans les cloisons. Plusieurs origines sont décelées :

Origine principale : le relevé d’étanchéité entre la dalle d’accès au garage du rez-de-chaussée et le mur du local de la SCI, l’étanchéité de cette dalle, Origine secondaire probable : la gaine proche de l’entrée du garage du RDC contient une conduite verticale extrêmement corrodée, il y a là un signe d’infiltrationOrigine secondaire possible : la descente EP des balcons situés au sud n’a pas une traversée étanche des dalles de balcon.

L’expert précise que les causes secondaires sont mentionnées sous cette qualification car elles sont possibles mais incertaines et que compte tenu de l’état de dégradation de ces ouvrages, ils doivent subir des opérations de maintenance, qui s’avèreront – ou pas- en lien avec les désordres constatés.

L’expert expose que les moyens propres pour remédier aux désordres sont :

La réfection de l’étanchéité de la dalle d’accès au garage du rez-de-chaussée, ainsi que les relevés correspondants, Le remplacement de la conduite sise dans une gaine inaccessible : création d’un accès et remplacement de la colonne endommagée, La réalisation de traversée des dalles de balcons étanches.

Il y a lieu de relever que l’expert précise que l‘hypothèse d’une cause interne a été exclue après les essais d’étanchéité du réseau d’adduction d’eau de la SCI ALMA DI V et que les dommages étaient observés à l’issue d’épisodes de pluie. Il en conclut que les dommages et désordres sont imputables à la copropriété, en charge des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires produit un contrat du 16 septembre 2024 de la société hept’Arts Architecture pour la réfection de l’étanchéité de l’accès au garage superposé au niveau de stationnement inférieur.

Il y a lieu de préciser que ce contrat ne concerne qu’une partie des travaux préconisés par le rapport d’expertise, mais le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la nécessité des travaux et affirme qu’ils seront achevés dans plusieurs mois.

Il convient donc d’ordonner la réalisation des travaux sollicités, tels que détaillé dans le dispositif de la décision, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, passé le délai de TROIS MOIS et pendant une durée de SIX MOIS à compter de la signification de la présente décision.

Il n’y a toutefois pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur les demandes de provision :

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

Il est constant que le mauvais état des parties communes traduit la carence du syndicat dans leur entretien et leur conservation. Le syndicat répond de plein droit de ce manquement à son obligation légale d’administration et d’entretien qui l’oblige à répondre des dommages qui en sont la conséquence, sans que la victime n’ait à établir sa faute.

Il résulte des documents transmis et notamment du rapport d’expertise judiciaire que les désordres relatifs aux infiltrations sont imputables au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de provision ad litem à hauteur de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, soit la somme de 10322.88 €.

La SCI sollicite également une provision au titre de la réparation de son préjudice lié à la détérioration des locaux dont elle est propriétaire. Elle s’appuie sur le rapport d’expertise ainsi que des procès-verbaux de constat d’huissier de Justice des 15 septembre 2020, 21 décembre 2020 et 2 janvier 2021 établissant des désordres au sein du local. Toutefois, en l’état et à ce stade de la réalisation des travaux, les éléments produits aux débats ne permettent pas de déterminer l’existence et le quantum du préjudice lié à la détérioration des locaux. Il est donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Mme [K] [O] sollicite quant à elle la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une provision au titre du coût de reprise des détériorations internes au local commercial et au préjudice commercial subi. Elle produit plusieurs devis de travaux de remise en état.

Le montant de la provision devant être allouée ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond.

Ce montant sera dès lors, au regard des considérations précitées, justement fixé à la somme de 7000 €.

S’agissant de la demande relative à la perte d’exploitation, la demande se heurte à des contestations sérieuses incontournables impliquant nécessairement d’être appréciées par le juge du fond. La teneur prévisible de l’appréciation du juge du fond revêt en l’espèce un caractère trop aléatoire ou incertain pour permettre l’allocation d’une provision quelconque. Il ne saurait y avoir lieu à référé sur ce point.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est condamné à payer à titre provisionnel, à la SCI ALMA DI V la somme de 10322.88 € et à Mme [K] [O] la somme de 7000 €.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires :

L’expert a expressément écarté l‘hypothèse d’une cause interne après les essais d’étanchéité du réseau d’adduction d’eau de la SCI ALMA DI V. En l’absence d’autre élément, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes reconventionnelles tendant à faire réalisation une vérification du réseau interne du local ou à justifier des travaux d’isolation. Ces demandes sont rejetées.

Sur l’appel en garantie :

Selon l’article L 114-1 du code des assurances, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. (…)

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

Il résulte des pièces produites que le syndicat des copropriétaires Le Corinthe est assuré auprès de Groupama Méditerranée.

L’assureur oppose au syndicat des copropriétaires la prescription biennale, soulignant que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du sinistre en 2019.

De plus, par assignation du 22 septembre 2020, la SCI ALMA DI V et Mme [K] [O] ont sollicité pour la première fois la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 10000 euros en réparation de leur préjudice au regard de la dégradation des locaux.

Or le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie Groupama Méditerranée par acte de commissaire de Justice du 8 avril 2024.

La demande de garantie se heurte donc à des contestations sérieuses tirées de la prescription de l’action. Il est donc dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Corinthe situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice sera condamné à payer à la SCI ALMA DI V et Mme [K] [O] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a toutefois pas lieu de faire droit à la demande de frais irrépétibles formulée par la société Groupama Méditerranée.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Corinthe situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Ordonnons la jonction des instances enregistrées sous les n° de RG 24/455 et 24/1745 sous le premier de ces numéros ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Corinthe situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, à procéder à l’exécution des travaux suivant dans un délai de deux mois à compter de l’ordonnance à intervenir :

réfection de l’étanchéité de la dalle d’accès au garage du rez-de-chaussée, ainsi que les relevés correspondants, remplacement de la conduite sise dans une gaine inaccessible : création d’un accès et remplacement de la colonne endommagée, réalisation de traversée des dalles de balcons étanches, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, passé le délai de DEUX MOIS et pendant une durée de SIX MOIS à compter de la signification de la présente décision ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Corinthe situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice à payer, à titre provisionnel, à la SCI ALMA DI V la somme de 10322.88 € ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Corinthe situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice à payer, à titre provisionnel, à Mme [K] [O] la somme de 7000 € ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes provisionnelles ;

Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires ;

Rejetons de la société Groupama Méditerrannée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Corinthe situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice à payer à la SCI ALMA DI V et Mme [K] [O] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Corinthe situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT