TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Août 2024

Président : Madame [U], Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 août 2024

à M^e BERENGER BLANC BURTEZ DOUCEDE

Le 02 août 2024

à M^e Lara AMIOT

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00584 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OJN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [F] [T] épouse [N]

née le 30 Juin 1962 à [Localité 5] (13), domiciliée : chez CABINET [O] FRERES SAS, [Adresse 4]

représentée par M^e BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENTION VOLONTAIRE

Monsieur [U] [O]

représenté par Maître BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE de la SCP BERENGER-BLANC-BURTEZ-DOUCEDE, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [Y] [B]

née le 28 Septembre 1967 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [Z] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [M] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation délivrée le 28 décembre 2023, dénoncée en préfecture le même jour, Madame [F] [T] épouse [N] a fait citer Madame [Y] [B], Madame [C] [Z] épouse [B] et Monsieur [M] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette locative,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef,condamner solidairement les parties requises au paiement de la somme provisionnelle de 14 673.40 € au titre des loyers et charges impayés, dont 50 € de frais de relance, au 05 décembre 2023 ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation et à la somme de 700 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire est retenue à l’audience du 13 juin 2024.

A l’audience, Madame [F] [T] épouse [N] et Monsieur [U] [O], représentés par leur avocat, déposent des conclusions, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail au 02 décembre 2023 par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette locative,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef,dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, vu le congé délivré pour le 30 juin 2024, rejeter toute demande au-delà de cette date et ordonner l’expulsion de la locataire, cette dernière étant déchue de tout titre d’occupation à compter du 1er juillet 2024,condamner solidairement les parties requises au paiement :d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,de la somme provisionnelle de 15 873.85 € à Madame [F] [T] épouse [N] au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2024,de la somme provisionnelle de 5 874.37 € au titre des sommes venues à échéance à compter du 1er février 2024 jusqu’au 1er juin 2024 inclus,au paiement de la somme de 800 € pour les frais irrépétibles outre condamnation aux dépens.

Ils précisent à l’audience que Monsieur [M] [B] est décédé et qu’ils se désistent des demandes à son encontre. Ils rajoutent que le bien a été vendu à Monsieur [U] [O] qui intervient volontairement à l’instance.

Ils soutiennent dans leurs écritures être en l’état d’un bail en date du 24 mai 2012 consenti à Madame [Y] [B] et que Madame [C] [Z] épouse [B] et Monsieur [M] [B] se sont portés cautions solidaires ; qu’en dépit d’un commandement de payer en date du 02 octobre 2023 resté infructueux la locataire s’est maintenue dans les lieux. Ils précisent que congé pour vendre lui a été signifié et qu’elle est déchue de tout titre d’occupation.

Madame [Y] [B] et Madame [C] [Z] épouse [B], représentées par leur avocat, déposent des conclusions aux fins de voir :

à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé en l’état des contestations sérieuses soulevées,à titre subsidiaire, accorder un délai de six mois à la locataire pour quitter les lieux ainsi qu’un délai de trois ans pour s’acquitter de la dette,en tout état de cause, dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.Elles soutiennent dans leurs écritures, au visa de l’article 15.I de la loi du 06 juillet 1989 que l’acquéreur du bien ne peut donner congé à son locataire lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition. Elles font également valoir que l’engagement de caution n’est pas paraphé ni signé par Madame [C] [Z] épouse [B] et que la mention manuscrite n’a pas été écrite de sa main. Madame [Y] [B] fait valoir des considérations économiques et personnelles à l’appui de sa demande de délais.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision est mise en délibéré au 1er août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces que selon vente reçue le 31 janvier 2024 en l’étude de Maître [I] [V], notaire à [Localité 5], Monsieur [U] [O] est devenu propriétaire du bien situé [Adresse 3] donné à bail d’habitation à Madame [Y] [B] selon acte sous seing privé en date du 24 mai 2012.

Par conséquent son intervention volontaire est déclarée recevable.

Sur l’extinction de l’instance à l’encontre de Monsieur [M] [B]

Aux termes de l’article 384 alinéa 1 du code de procédure civile « En dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie ».

Les défenderesses versent aux débats l’acte de décès de Monsieur [M] [B] à la lecture duquel il est indiqué qu’il est décédé le 24 avril 2021.

A défaut d’observations des parties sur le caractère transmissible de l’action, l’extinction de l’instance à l’encontre de Monsieur [M] [B] est constatée.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée en préfecture le 28 décembre 2023, soit plus de six semaines avant la date de l’audience initiale.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la réouverture des débats

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail en date du 24 mai 2012 contient une clause résolutoire (article 18) aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or le commandement de payer signifié le 02 octobre 2023 laisse un délai de seulement six semaines à la locataire pour payer les sommes commandées tout en visant la clause résolutoire contractuelle susmentionnée.

Aux termes de l’article 446-3 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaire à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents et justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

Il convient par conséquent d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter les parties à faire leurs observations sur le délai de six semaines mentionné sur le commandement de payer du 02 octobre 2023.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de Monsieur [U] [O] ;

CONSTATONS l’extinction de l’instance à l’encontre de Monsieur [M] [B] ;

Avant dire droit,

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du jeudi 26 septembre 2024 à 14 h 00 en salle 01 ;

INVITONS les parties à faire leurs observations sur le délai de six semaines mentionné sur le commandement de payer du 02 octobre 2023 ;

DISONS que la présente décision vaut convocation des parties ;

SURSOYONS à statuer sur les demandes ;

RÉSERVONS les dépens.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE.

LE GREFFIER LA JUGE