TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Mai 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Mars 2024

GROSSE :

Le 27/05/24

à M^e LASALARIE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27/05/24

à M^e LAYANI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03858 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3Q6N

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [S] Représenté par sa curatrice, Madame [Y] [W], demeurant à la même adresse.

né le 14 Septembre 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] – Représenté par sa curatrice Mme [Y] [W] – [Localité 1]

représenté par M^e Jean-mathieu LASALARIE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. A&M IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3] pris en la personne de son représentant – Légal M. [Z] [F] – [Localité 2]

représentée par M^e David LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2010, Madame [D] [X], gérante de la SCI [Adresse 4], a consenti à Monsieur [S] [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 350 €, outre 13,15 € au titre des provisions sur charges.

En raison de l’apparition d’infiltrations au sein du logement, Monsieur [S] [W] a saisi en réréfé le tribunal judiciaire de Marseille qui par ordonnance du 19 novembre 2021 a désigné Monsieur [J] [H] en qualité d’expert.

Par ordonnance du 4 juillet 2022, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la SCI A&M IMMO. L’expert a déposé son rapport le 11 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2023, Monsieur [S] [W] a fait assigner la SCI A&M IMMO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de la voir condamnée à:

réaliser les travaux nécessaires, soit les travaux d’embellissement préconisés par l’expert pour un montant de 3.218,09 € sous astreinte de 100 € par jour de retard;lui verser la somme de 7.100 € au titre des préjudices subis;lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après avoir fait l’objet de deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 mars 2024.

Monsieur [S] [W], représenté par son conseil, fait valoir sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le bien loué ne respecte pas les règles relatives au logement décent et que depuis 2019, aucun des bailleurs successifs n’a entrepris les travaux requis. Il conclut que la SCI A&M IMMO, en sa qualité de bailleur actuel, doit être condamnée à réaliser les travaux préconisés par l’expert. Par ailleurs, il allègue subir un préjudice de jouissance en ce qu’il ne peut plus utiliser sa chambre, ajoutant que l’humidité avait aggravé ses problèmes de santé.

La SCI A&M IMMO, représentée par son conseil, a déposé des conclusions auxquelles elle s’est référée oralement et aux termes desquelles elle demande le rejet des demandes de Monsieur [S] [W] en arguant que les travaux préconisés par l’expert sont des travaux d’embellissement qui sont à la charge du locataire. A titre subsidiaire, la SCI A&M IMMO demande une réduction de l’indemnisation du préjudice – évalué par l’expert à 2.100 € – à la somme de 1.373€ en faisant valoir qu’elle n’est propriétaire que depuis le mois de septembre 2020 et le rejet du surplus des demandes du défendeur en ce que celui-ci ne justifie pas de son préjudice. Enfin, elle demande la condamnation de Monsieur [S] [W] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation de la SCI A&M IMMO à réaliser les travaux

Les obligations mises à la charge du bailleur par l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 lui imposent de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation et d’assurer la jouissance paisible du logement et en particulier d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat, est soumise à un régime de responsabilité sans faute. Elle ne cesse qu’en cas de force majeure.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les dommages dans l’appartement occupé par Monsieur [S] [W] se concentrent « sur le mur d’héberge avec l’immeuble 103 en cueillie de plafond de part et d’autre du placrd mural de la chambre sur cour » et que « seuls les embellissements de la chambre et du placard sont touchés par un dégât des eaux ». Il est ajouté que les dégâts n’ont pas évolué depuis mars 2022 et que « l’importance des désordres ne touche qu’une petite zone de la chambre et de son placard attenant à la chambre de Monsieur [S] [W] ».

Selon l’expert, les causes des dommages sont les infiltrations d’eaux pluviales dans les ex-conduits dégradés des cheminées des chambres des deuxième et troisième étages, et précisément « le défaut d’étanchéité entre la souche de cheminée et les fûts aggravé par l’absence de chapeau chinois au sommet des fûts ».

Il en résulte que la SCI A&M IMMO, bailleur et propriétaire de l’immeuble litigieux, est tenue d’assurer la jouissance paisible des lieux loués et de les garantir des vices de la chose louée, liés en l’occurrence à la mauvaise étanchéité des conduits de cheminée. Lui sont donc imputables les travaux d’embellissement nécessaires à la réfection des lieux loués, sans pouvoir renvoyer le locataire à saisir son assureur ni renvoyer à la responsabilité des précédents propriétaires, non parties à la cause.

Au regard de l’évaluation établie par l’expert judiciaire, il convient de condamner la SCI A&M IMMO à réaliser les travaux nécessaires à la réfection des lieux et chiffrés à la somme de 3.218,09€.

Il sera laissé au bailleur un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation de ces travaux, afin qu’il ait matériellement le temps de diligenter l’intervention des professionnels requis et de faire exécuter les travaux. Néanmoins, passé le bien dans l’état où il se trouve ce délai, la condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera fixée à la somme de 20 euros par jour de retard et ce sur une durée de 5 mois.

Sur la demande de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis

Les désordres constatés par l’expert caractérisent un trouble de jouissance dont la durée s’étend entre la fin du mois de mai 2019 et le mois de décembre 2022, soit 42 mois. Si la SCI A&M IMMO sollicite à titre subisidiaire une réduction de l’indemnisation du trouble de jouissance au motif qu’elle ne saurait être tenue pour responsable pour des faits antérieurs à son acquisition de l’immeuble, il ressort de l’acte de vente du 19 septembre 2020 aux termes duquel la SCI A&M IMMO est devenue propriétaire du bien litigieux que celle-ci était informée de l’existence du dégât des eaux litigieux puisqu’il est indiqué en page 15 que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit ». Il est spécifié que « le vendeur déclare qu’il existe un dégât des eaux provenant de la calandrite du toit du logement de fond de cour » et que « l’acquéreur déclare être informé de cette situation et en faire son affaire personnelle ».

La SCI A&M IMMO sera donc tenue responsable de l’intégralité du trouble de jouissance à compter du mois de mai 2019, tel qu’il ressort du rapport d’expertise. Il convient ainsi de retenir l’évaluation chiffrée appliquée par l’expert et fixant le préjudice de jouissance à la somme de 2.100€ et de condamner la SCI A&M IMMO au paiement de cette somme.

Si Monsieur [S] [W] allègue que le sinistre a aggravé son état de santé, et évalue ce préjudice à la somme de 5.000 €, il n’en rapporte nullement la preuve. Il sera donc débouté de ses demandes formées de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, la SCI A&M IMMO sera condamnée aux entiers dépens.

Par ailleurs, il convient de condamner la SCI A&M IMMO à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI A&M IMMO à faire réaliser, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants tels que visés en page 10 du rapport d’expertise déposé par Monsieur [J] [H]:

embellissement des plafonds de la chambre;embellissement des murs de la chambre;embellissement du plafond de la penderie de la chambre;

ASSORTIT cette obligation de faire d’une astreinte fixée à 20 euros par jour de retard et ce sur une durée de 5 mois,

CONDAMNE la SCI A&M IMMO à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 2.100 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

DEBOUTE Monsieur [S] [W] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE la SCI A&M IMMO de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la SCI A&M IMMO aux dépens,

CONDAMNE la SCI A&M IMMO à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE