TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Juillet 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 14 Mai 2024

GROSSE :

Le 08/07/24

à M^e TIXIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08/07/24

à M^e CHANUT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/00724 – N° Portalis DBW3-W-B7H-26YS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [R] [K] épouse [E]

née le 29 Avril 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean françois CHANUT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [E]

né le 18 Mars 1967 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean françois CHANUT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [N]

née le 22 Avril 1984 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean françois CHANUT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2008, la société UNICIL venant aux droits de la SA PHOCEENNE D’HABITATIONS a consenti à Madame [R] [E] et Monsieur [U] [E] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un garage accessoires situés [Adresse 7] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 332,96€, provisions sur charges non comprises.

Par courrier du 26 septembre 2018, Madame [R] [E] et Monsieur [U] [E] ont donné congé à effet au 31 octobre 2018 et ont demandé à la société UNICIL de transférer le bail au profit de Madame [B] [N]. La société UNICIL a refusé la demande de transfert.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2019, la société UNICIL a fait citer Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] devant le président du tribunal d’instance de Marseille statuant en référé afin d’obtenir à titre principal l’expulsion de cette dernière des lieux.

Par ordonnance du 27 juin 2019, le tribunal d’instance a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2023, la société UNICIL a fait citer Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Constater la validité du congé du 9 octobre 2018 ;Juger que Madame [R] [E] et Monsieur [U] [E] ont été déchus de tout droit d’occupation sur le logement et le garage à compter du 9 novembre 2018 ;Juger que le refus de transfert du bail à Madame [B] [N] était parfaitement légitime ;Juger que Madame [B] [N] ainsi que ses enfants sont des occupants sans droit ni titre du logement depuis le 9 novembre 2018 ;Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [B] [N] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique ;Condamner in solidum Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour le logement égale à la somme de 591,23 € à compter du 9 novembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner in solidum Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour le garage égale à la somme de 65,33 € à compter du 9 novembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux ;Ordonner que les indemnités d’occupation soient indexées au 1er janvier de chaque année dans l’hypothèse où les lieux n’auraient pas été libérés, l’indexation devant être faite comme en matière de loyers ;Condamner in solidum Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] au paiement de la somme de 20.092,21 € au titre de la dette locative, comptes arrêtés au 17 janvier 2023, sous réserve d’actualisation ;Juger que Madame [R] [E] et Monsieur [U] [E] ont violé leurs obligations contractuelles et légales ;Condamner in solidum Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] au paiement de la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice financier ;Condamner in solidum Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] au paiement de la somme de 350 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SA UNICIL, représentée par son conseil, a déposé des conclusions en réplique aux termes desquelles elle maintient que Madame [R] [E] et Monsieur [U] [E] ont été déchus de tout droit d’occupation à l’issue de leur préavis, soit à compter du 9 novembre 2018. Cependant, n’ayant pas restitué les clés du logement, ils sont tenus au paiement d’une indemnité d’occupation. La société ajoute que Madame [B] [N] ne remplissant pas les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci ne peut prétendre à un transfert de bail et est donc dépourvue de tout droit d’occupation des lieux. La société UNICIL actualise le montant de sa créance à la somme de 25.897,82 € au titre des arriérés d’indemnités d’occupation à la date du 11 septembre 2023. Pour le reste, elle maintient ses demandes et conteste les allégations de Mme [N] selon lesquelles elle aurait dissimulé la présente procédure dans le cadre de sa requête aux fins de constat d’occupation des locaux. Elle conclut enfin au rejet de la demande de dommages-intérêts de Mme [N] faute de justifier de la nature de son préjudice.

Madame [B] [N], Madame [R] [E] et Monsieur [U] [E], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils sollicitent le rejet de l’ensemble des demandes de la société UNICIL et à titre reconventionnel, et demandent que soit ordonné la restitution par la société UNICIL des clés de l’appartement litigieux sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir. A titre subsidiaire, ils réclament la condamnation de la société demanderesse au paiement de la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que Mme [N] a été expulsée du logement litigieux quelques jours avant l’audience du 20 septembre 2023 à la suite d’une ordonnance du 27 juillet 2023 et allèguent que pour obtenir cette décision, la société UNICIL aurait mensongèrement prétendu qu’elle avait quitté les lieux à la « cloche de bois » alors qu’elle était en réalité partie en vacances quelques jours avec sa famille.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

PAR CES MOTIFS

Sur la demande de constatation de la validité du congé

En application des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à tout moment du bail et n’a pas à être motivé. Il doit cependant respecter les conditions de forme et de délais prévus à l’article 15, à savoir qu’il doit respecter un délai de préavis de trois mois – ou d’un mois dans certains cas – et doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce formalisme est prévu à peine de nullité du congé.

Par ailleurs, la date de restitution des locaux loués à usage d’habitation dont le bail est résilié se réalise par la libération matérielle des lieux et par la remise des clés par le locataire au bailleur ou à son mandataire. La date de restitution des locaux loués met fin aux obligations du locataire.

En l’espèce, par courrier du 26 septembre 2018, Madame [R] [E] et Monsieur [U] [E] ont donné congé à effet au 31 octobre 2018. Si l’accusé de réception n’est pas fourni, il n’est pas contesté que le le courrier a été reçu le 9 octobre 2018 comme le montre le tampon figurant sur la lettre. En outre, par courrier du 10 octobre 2018, le service de gestion locative a accusé réception du congé et a confirmé la date de fin de préavis au 9 novembre 2018.

En conséquence, il convient de constater la validité du congé donné par Madame [R] [E] et Monsieur [U] [E]. Il en résulte que le contrat de bail liant les parties est résilié à la date du 9 novembre 2018 par effet du congé délivré le 26 septembre 2018.

Sur le moyen tiré du transfert de bail

En application de l’article 14 alinéas 1 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile (…)

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Il est de jurisprudence constante que l’abandon de domicile s’entend d’un départ brusque et imprévisible de l’occupant, « sans esprit de retour".

En l’espèce, les époux [E] ayant donné congé par courrier du 26 septembre 2018, ils ne sauraient être considérés comme ayant abandonné le logement litigieux au sens des dispositions précitées. En conséquence, Madame [B] [N] ne peut invoquer le bénéfice de la continuation et du transfert du bail et doit donc être considérée comme occupante sans droit ni titre à compter du 9 novembre 2018.

A cet égard, par ordonnance du 27 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a autorisé la SA [Adresse 4] à se rendre sur les lieux, constater l’occupation du logement et si les lieux étaient vides, les reprendre et faire procéder à l’enlèvement du mobilier.

Il ressort de la décision qu’une copie de la présente assignation était produite au soutien de la requête. Il ressort également du procès-verbal de constat établi le 21 août 2023 par Me [H], commissaire de justice au sein de la SAS PROVJURIS, que « le logement est vide à l’exception de quelques meubles cassés ou en très mauvais état abandonnés sur place ».

En outre, dans un courrier du 9 janvier 2024, la SAS PROVJURIS atteste que les lieux étaient abandonnés et qu’il n’y avait plus « d’affaires personnelles (vêtements, papiers, objets de valeur) ni denrées alimentaires». Il ajoute avoir rencontré Mme [N] et sa famille lors du débarassage du garage qui lui a confirmé qu’elle n’occupait plus les lieux et qu’elle résidait ailleurs. Il ajoute qu’elle lui a demandé de jeter le reste des affaires présentes dans le garage.

Il en résulte qu’aucune expulsion abusive ne saurait être alléguée ni aucune violation des droits de la défense. Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande de restitution des clés de l’appartement litigieux.

Etant acquis que Madame [B] [N] a quitté les lieux – qui ont été repris le 21 août 2023, la demande d’expulsion sera rejetée.

Sur la demande de paiement des indemnités d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l‘indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par ailleurs, la date de restitution des locaux loués à usage d’habitation dont le bail est résilié se réalise par la libération matérielle des lieux et par la remise des clés par le locataire au bailleur ou à son mandataire. La date de restitution des locaux loués met fin aux obligations du locataire.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’à l’issue du délai de préavis de leur congé, le 9 novembre 2018, Madame [R] [E] et Monsieur [U] [E] ont quitté les lieux sans en restituer les clés, laissant Madame [B] [N] occuper les lieux. Il ressort du procès-verbal de constat établi par la SAS PROVJURIS que les lieux ont été repris le 21 août 2023.

En conséquence, Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû à défaut de résiliation du bail, soit 591,23 €, outre 65,33 € au titre des provisions sur charges au titre du garage, à compter du 10 novembre 2018 jusqu’au 21 août 2023, date de reprise effective des lieux.

Il ressort de l’historique de compte que la somme de 25.682,21 € est due au titre des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 août 2023. Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice financier

A défaut de justifier de la réalité d’un préjudice financier distinct de celui indemnisé par la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation, à la nature à la fois indemniataire et compensatoire, la SA UNICIL sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Au regard des éléments qui viennent d’être développés, et en particulier du constat que Madame [B] [N] avait quitté les lieux volontairement et qu’elle ne bénéficiait d’aucun droit pour occuper l’appartement litigieux, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] seront condamnés in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient également de les condamner in solidum au paiement de la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé délivré le 26 septembre 2018 relatif au bail portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 7] et constate que le bail a ainsi expiré le 9 novembre 2108 à minuit,

DIT que Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] sont occupants sans droit ni titre à compter du 10 novembre 2018,

CONDAMNE Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] in solidum à payer à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû à défaut de résiliation du bail, soit 591,23 €, outre 65,33€ au titre des provisions sur charges au titre du garage, à compter du 10 novembre 2018 jusqu’au 21 août 2023,

CONDAMNE Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] in solidum à payer à la SA UNICIL la somme de 25.682,21 € au titre des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 août 2023,

DEBOUTE Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] de l’intégralité de leurs demandes,

DEBOUTE la SA UNICIL de sa demande de dommages-intérêts et de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] in solidum aux dépens,

CONDAMNE Madame [R] [E], Monsieur [U] [E] et Madame [B] [N] in solidum à payer à la SA UNICIL la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE