Copie délivrée

à

M^e Patricia GARCIA

M^e Laure PEYRAC

la SELARL BENOIT MAREC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

**** Le 09 Mars 2026

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/01104 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KMHG

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [Y] [G]

né le 21 Septembre 1966 à [Localité 2] (57), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Patricia GARCIA, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 2] est immatriculé au registre des Copropriétés sous le numéro AG 1939123 et pris en la personne de son syndic en exercice la SASU CAMILLERI GESTION, immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 792 170 946 et dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représenta légal domicilié es qualité au dit siège., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL BENOIT MAREC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, M^e Laure PEYRAC, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 09 Décembre 2025 devant Marianne ASSOUS, Vice-Président, statuant comme juge unique, assistée de Lola CHALLANT, auditrice et Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 avril 2015, Monsieur [Y] [G] a acquis deux lots de copropriété au sein du bâtiment A de la résidence située [Adresse 5] à [Localité 1].

Lors de l’assemblée générale de copropriétaires du 22 mars 2022, a été adoptée une résolution n°5 ayant pour objet le vote de travaux de renforcement du balcon du bâtiment B de ladite résidence.

Une assemblée générale s’est tenue le 19 décembre 2023.

Par acte délivré le 4 mars 2024, Monsieur [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux fins d’annulation des résolutions n°9 et n°10 de l’assemblée générale du 19 décembre 2023.

La clôture a été fixée au 7 novembre 2025.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, Monsieur [G] demande au tribunal de :

Déclarer son action recevable,Constater l’abus de majorité dans l’intention de nuire et la prise de décisions non inspirées par la poursuite de l’intérêt collectif au titre des articles 24 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ce faisant,Juger que la décision, délibération et résolution n°9 et 10 de l’Assemblée Générales des Copropriétaires a fait l’objet d’un abus de majorité, en conséquence,Annuler les résolutions et délibérations n°9 et 10 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du 19 décembre 2023, Retenir que les copropriétaires du Bâtiment B sont forclos à contester les travaux votés par l’Assemblée Générale du 22 mars 2022,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes, Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, En tout état de cause ordonner qu’il soit exonéré en sa qualité de copropriétaire de sa quote part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.S’agissant de sa demande en annulation des résolutions n°9 et n°10 de l’Assemblée Générale du 19 décembre 2023, Monsieur [G] soutient que la décision initiale résultant de la résolution n°5 du 22 mars 2022 n’a pas été contestée par les copropriétaires concernés, de sorte que les termes étaient définitifs. Il prétend dès lors que la résolution n°9 du 19 décembre 2023 visant à annuler la répartition de la charge de travaux visés et le remboursement des copropriétaires concernés constitue un détournement des modalités légales et un abus de majorité. Il estime que cette décision a été adoptée dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Il argue en outre de ce que les dispositions de la résolution n°10 sont contraires au règlement de copropriété s’agissant des modalités de calcul des charges communes.

En réponse aux écritures du syndicat des copropriétaires, Monsieur [G] conteste la réalisation des travaux sur le bâtiment A et soutient que le défendeur ne rapporte pas la preuve que les travaux de renfort de balcon du bâtiment B ont également concerné les bâtiments A et D. Il soutient que l’annulation de la résolution n°5 du 22 mars 2022 a pour effet d’imposer rétroactivement des travaux à d’autres bâtiments et ainsi d’autres copropriétaires non concernés. Le demandeur prétend qu’il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires que la résolution n°9 du 19 décembre 2023 respecte l’intérêt collectif et qu’au contraire, en tentant de faire assumer les coûts des travaux à l’ensemble des copropriétaires, une fraction des copropriétaires est ainsi favorisée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner Monsieur [G] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par M^e PEYRAC, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] soutient que la résolution n°5 de l’assemblée générale du 22 mars 2022 était erronée dès lors que les travaux de renforcement concernaient également les balcons des bâtiments A et D, et non seulement ceux du bâtiment B. Le défendeur fait valoir que le locataire de Monsieur [G] a confirmé l’existence de ces travaux sur son balcon du bâtiment A. En somme, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] soutient que Monsieur [G] ne rapporte pas la preuve de l’abus de majorité dont il se prétend victime et ce notamment alors que les balcons constituent des parties communes de l’immeuble. Enfin, le défendeur fait valoir que la résolution n°10 de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 n’a donné lieu à aucun vote et ne peut donc pas être annulée.

A l’audience du 9 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur les demandes principales

Il résulte des dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les décisions des assemblées générales peuvent faire l’objet d’une action en contestation.

Sur la résolution n°9

Il est constant qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

La charge de la preuve incombe au propriétaire qui conteste la décision prétendument abusive.

En l’espèce, la résolution n°5 de l’assemblée générale du 22 mars 2022 portant sur le renforcement du balcon du bâtiment B mentionne : « (…) Clé de répartition : CHARGES BAT B (1000) Présents et représentés : 1 copropriétaires représentant 513 tantièmes (…) L’assemblée, après en avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux de Renforcement du balcon du BAT B. Pour : l’unanimité soit 1/1 copropriétaires représentant 487/487 tantièmes [Localité 3] : néant Abstention : néant Défaillant : néant Cette résolution est adoptée. (…) Les appels de fonds soit 4647,69 €uros seront répartis suivant la clé « CHARGES BAT B » en 3 fois (…) ».

La résolution n°9 de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 est quant à elle intitulée « annulation de l’appel de fonds des travaux de renforcement du balcon du BAT B voté lors de l’assemblée générale du 22/03/2022 résolution 5. ».

Il y est indiqué : « Cet appel de fonds avait été voté et appelé en charges BAT B. Or, il s’est avéré que les renforts ont concerné l’ensemble de la copropriété. Erreur précisée le jour de l’Assemblée Générale, les renforts ont concerné les [Adresse 7]A-B et D. Cet appel de fonds est donc annulé, remboursé aux propriétaires du BAT B. Pour : l’unanimité soit 2/2 copropriétaires représentant 974/974 tantièmes [Localité 3] : néant Abstention : néant Défaillant : néant Cette résolution est adoptée. ».

Il y a lieu de rappeler que l’assemblée générale des copropriétaires, régulièrement convoquée et statuant aux majorités requises, est en droit de modifier ou d’abroger une résolution antérieure.

Si le déféndeur note : “Il n’est pas contesté par Mr [G] que les travaux de renforcement des balcons ont aussi concerné les bâtiments A et D, lui-même étant propriétaire de lots dans le bâtiment A qu’il loue et qu’il n’habite pas. Il produit d’ailleurs l’attestation de son locataire qui confirme que les travaux de renforcement de son balcon ont bien été effectués en 2024.”, Monsieur [G] :

— prétend qu’il est manifeste que la preuve que les travaux concernaient bien les Bâtiments A et D n’est pas rapportée,

— conteste la réalisation desdits travaux sur le bâtiment A au sein duquel se situe son lot de copropriété,

— produit une attestation émanant de Monsieur [U] [N], locataire de son bien, mentionnant : “ (…) les travaux de renforcement du balcon ont étais terminé le 16 juin 2023 à l’adresse [Adresse 8]”.

Force est de constater que cette pièce ne permet pas d’établir l’allégation du syndicat des copropriétaires selon laquelle les travaux de renforcement ont concerné les bâtiments A et D.

En définitive, le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer que la résolution n°5 du 22 mars 2022 était entachée d’une erreur sans apporter la preuve de l’exécution effective des travaux contestés par le demandeur.

Dans ces conditions, la demande de Monsieur [G] tendant à l’annulation de la résolution n°9 apparaît fondée.

Il y sera donc fait droit.

Sur la résolution n°10

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2023 que la résolution n°10, intitulée « Validation de l’appel de fonds travaux de renforcement des balcons en charges générales » est ainsi rédigée : « L’Assemblée Générale a précisé au Syndic que les travaux de renfort des balcons n’ont pas concerné l’ensemble de la copropriété mais seulement les BAT.A-B et D. Le syndic a présenté une résolution avec un appel de fonds travaux en CLE GENERALE qui de ce fait est erronée. L’Assemblée Générale ne peut donc valablement délibérer sur cette résolution. Le syndic est contraint de convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire, à ses frais, afin de faire voter la résolution en dépenses BAT.A-B et D. 10.1 Vote sur la validation de l’appel de fonds (article 24) Sans objet (…) ».

Il apparaît dès lors que la résolution n°10, en l’absence de délibération de l’assemblée générale et de vote, n’entre pas dans le champ des décisions des assemblées générales pouvant faire l’objet d’une action en contestation au sens de l’article 42 précité, de sorte que la demande d’annulation de Monsieur [G] sera rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le Syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Monsieur [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros.

Sur les frais et honoraires exposés par le syndicat

Il ressort des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le copropriétaire, qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les copropriétaires.

En application de cette disposition, Monsieur [G] sera conformément à sa demande exonéré de sa quote part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°9 de l’assemblée générale de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 1] en date du 19 décembre 2023,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [G] de sa demande en nullité de la résolution n°10 de l’assemblée générale de la copropriété située [Adresse 5] en date du 19 décembre 2023,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 5] à payer à Monsieur [Y] [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISPENSE Monsieur [Y] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Vice-Président et par Corinne PEREZ, Greffier présent lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,