TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Juillet 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 14 Mai 2024

GROSSE :

Le …………………………………………..

à Me ……………………………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08/07/24

à M^e BESSOUDO-QUILICHINI

Le 08/07/24

à M^e FILLEAU

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/00557 – N° Portalis DBW3-W-B7H-26C7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [G], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marion BESSOUDO-QUILICHINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Association TUTELAIRE DE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Noemie FILLEAU, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Noemie FILLEAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 03 mai 2021, la SCI [G] a consenti à Madame [Y] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 480 euros, outre 50 euros au titre des provisions sur charges.

Madame [Y] [R] a été placée sous mesure de curatelle par jugement du 21 juin 2018, l’Association tutélaire de gestion (ci-après ATG) ayant été désignée en qualité de curateur.

Par actes de commissaire de justice des 8 et 16 septembre 2022, un commandement de payer la somme en principal de 2.625,25 € a été délivré respectivement à Madame [Y] [R] et à l’Association tutélaire de gestion.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2022 la SCI [G] a fait citer Madame [Y] [R] et l’Association tutélaire de gestion (ATG) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et la résiliation du bail conclu le 3 mai 2021 ;Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [Y] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;La condamner au paiement de la comme de 8.707,50 € correspondant aux travaux de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et la somme de 3.879,25 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon décompte arrêté au 15 novembre 2022 ;La condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la dernière mensualité charges locatives en sus jusqu’à la libération effective des lieux ;La condamner au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 mai 2024.

La SCI [G], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle se désiste de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et d’expulsion. Elle demande qu’il soit donné acte qu’elle a repris le logement en avril 2023 et qu’il soit jugé que la résiliation du bail à la requête de l’ATG le 27 octobre 2021 n’est pas régulière ni fondée en ce que l’ATG n’avait pas qualité pour représenter Mme [R] lors du congé dans la mesure où elle est placée sous curatelle. Elle ajoute avoir refusé ce congé puisque l’appartement était occupé par des personnes admises dans les lieux par Mme [R].

Pour le reste, la SCI [G] maintient sa demande de condamnation au paiement des travaux de remise en état et actualise le montant de la dette locative à la somme de 6.248,25 €, selon décompte arrêté en avril 2023 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Enfin, la société demanderesse sollicite désormais le paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Y] [R] et l’Association tutélaire de gestion (ATG), représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elles demandent de :

Constater que l’appartement litigieux a été restitué le 13 avril 2022 ;Débouter les SCI [G] de l’ensemble de ses demandes ;A titre subisidiaire, ramener la somme due au titre des travaux de remise en état à la somme de 2 .466,30 € et ordonner un échelonnement des paiements.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [R], assistée par l’ATG en qualité de curateur, fait valoir que par ordonnance du 22 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection agissant en qualité de juge des tutelles a autorisé l’ATG à résilier le bail de l’appartement occupé par elle et que la SCI [G] a récupéré les lieux le 13 avril 2022, le constat établi par le commissaire de justice à cette date constatant que les clés ont été récupérées par la société bailleresse. Elle allègue que de ce fait elle n’avait plus accès aux lieux à compter de cette date. La défenderesse indique également qu’elle ne saurait être tenue responsable des dégradations commises par des squatteurs qui se sont introduits dans les lieux pendant son hospitalisation sans son autorisation. A titre susbsidiaire, elle demande la déduction du dépôt de garantie et de l’allocation logement que le bailleur a continué à percevoir.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la résiliation du contrat de bail liant les parties

Sur la régularité du congé donné par la locataire

En application des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à tout moment du bail et n’a pas à être motivé. Il doit cependant respecter les conditions de forme et de délais prévus à l’article 15, à savoir qu’il doit respecter un délai de préavis de trois mois – ou d’un mois dans certains cas – et doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce formalisme est prévu à peine de nullité du congé.

Par ailleurs, la date de restitution des locaux loués à usage d’habitation dont le bail est résilié se réalise par la libération matérielle des lieux et par la remise des clés par le locataire au bailleur ou à son mandataire. La date de restitution des locaux loués met fin aux obligations du locataire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que par courrier recommandé avec avis de réception du 27 octobre 2021, reçu par le Cabinet LAPLANE le 3 novembre 2021 tel qu’il résulte du courrier du 4 novembre 2021, l’ATG a donné congé de l’appartement occupé par Madame [Y] [R] en visant le préavis réduit d’un mois conformément au contrat de bail.

Si la SCI allègue que ce congé n’est pas valable en ce que l’ATG agissait en qualité de curateur et n’avait donc pas qualité pour représenter cette dernière dans le cadre de la résiliation du bail, il ressort de la lecture de l’ordonnance du 22 octobre 2021 que le juge des contentieux de la protection a autorisé l’ATG « en qualité de curateur de Madame [R] [Y] à résilier le bail de l’appartement qu’occupe Madame [R] [Y] au [Adresse 2] ». Le dispositif clair de l’ordonnance, qu’il n’appartient pas au tribunal de rectifier, autorisait donc l’ATG à résilier elle-même le bail. En tout état de cause, la loi ne permet pas au bailleur de refuser le congé délivré par le locataire.

Il en résulte que le contrat de bail liant les parties est résilié à la date du 3 décembre 2021 par effet du congé délivré le 27 octobre 2021.

Par ailleurs, il est indiqué dans le procès-verbal de constat établi le 13 avril 2022 par Me [P], commissaire de justice, à la requête de l’ATG et en présence de Monsieur [G] que « la remise des clés et l’état des lieux de sortie doivent être effectués ce jour à 11h00 ». Il sera relevé que le procès-verbal est clairement intitulé « Procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ». A l’issue de la visite, il est constaté par le commissaire de justice que « Monsieur [G], en notre présence, procède à la mise en place d’un verrou sur la porte palière et reprend donc possession du logement, en conservant ses clefs ».

Il en ressort que par l’appartement litigieux a été restitué le 13 avril 2022 et que Madame [Y] [R] n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation à compter de cette date. En revanche, la défenderesse sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme de 480 € outre 50 € au titre des provisions sur charges entre le 4 novembre 2021 et le 13 avril 2022.

Par conséquent, les demandes de la SCI [G] tendant à la constatation de la clause résolutoire et à l’expulsion immédiate de Madame [Y] [R] seront rejetées.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il ressort de l’historique de compte produit par la SCI [G] qu’au 13 avril 2022, le solde de Mme [R] était créditeur. La demande de la SCI [G] aux fins de condamnation au paiement de l’arriéré locatif sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement des travaux de remise en état des lieux

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

Les réparations locatives sont déterminées par la comparaison entre l’état des lieux établi à l’entrée dans les lieux et l’état des lieux établi à la fin du contrat contradictoirement ou à défaut par huissier de justice.

Il se déduit donc de la combinaison de ces textes que s’il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, il incombe au locataire de démontrer que les dommages ont été commis par des tiers qu’il n’a pas introduit dans les lieux.

En l’espèce, il est constant que des personnes ont occupé l’appartement loué à Madame [Y] [R] dont elles ont été délogées le 2 août 2021. Le procès-verbal de constat dressé le 2 août 2021 par Me [P], commissaire de justice, en présence de l’ATG et d’un représentant du cabinet immobilier LAPLANE, mandataire de la SCI [G], atteste la présence de quatre personnes dans le logement dont l’identité n’a pas été relevée. Il constate également que le verrou de la porte d’entrée de l’appartement a disparu et que la plaque de renfort visée au centre de la porte au niveau de la serrure centrale n’existe plus. Il est également relevé que la boiserie de la porte est éclatée, comme le confiment les photographies jointes au procès-verbal de constat. Il résulte d’ailleurs d’un email du 7 octobre 2021 du Cabinet LAPLANE que celui-ci s’est rendu sur place et pu constater la présence d’un homme dans l’appartement qui lui aurait indiqué ne pas connaître Mme [R].

Il résulte de ces éléments que les individus se sont introduits dans l’appartement par effraction alors que Mme [R] elle-même n’occupait pas les lieux puisqu’elle était hospitalisée. Il n’est pas contesté que l’ATG, en qualité de curateur de Mme [R], n’est pas restée inactive puisqu’il a été procédé à la pose de deux nouveaux verrous sur la porte palière dès le 2 août 2021. Le retour des squatters le 4 août 2021 a de nouveau eu lieu par effraction et donc contre la volonté de Mme [R], celle-ci étant hospitalisée et ne disposant pas des clés de la nouvelle serrure qui avaient été remises à M. [Z], représentant du cabinet immobilier LAPLANE, comme cela résulte du procès-verbal de constat.

Il ne peut donc être considéré que Mme [R] a introduit ces personnes dans le logement, pour reprendre les termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Dès lors, les éléments ne permettent pas d’établir l’imputabilité des désordres à Madame [Y] [R]. Ainsi, les désordres constatés dans le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 13 avril 2022 ne permettent pas de distinguer ce qui pourrait ressortir des réparations locatives, étant relevé que l’état des lieux d’entrée n’est pas fourni.

En conséquence, il ne pourra être fait droit à la demande de la SCI [G] formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, la SCI [G] sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A défaut de demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par les défenderesses, il ne sera pas statué sur ce chef.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé délivré le 27 octobre 2021 relatif au bail portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] et constate que le bail a ainsi expiré le 3 décembre 2021 à minuit,

DEBOUTE la SCI [G] de ses demandes tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et la résiliation du bail conclu le 3 mai 2021 et à l’expulsion immédiate de Madame [Y] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique des lieux situés [Adresse 2],

DEBOUTE la SCI [G] de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et des travaux de remise en état,

CONDAMNE la SCI [G] aux dépens,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE