Minute n°2025/644

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 25/00866

N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHZP

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

I PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial “[Localité 13]” sis [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la SAS SGM GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Antoine LEUPOLD de la SCP CHILSTEIN-NEUMANN-LEUPOLD, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C305, M^e Florine ROBILLARD, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.C.I. HK, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

défaillante

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 21 mai 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

La société civile immobilière (SCI) HK, ci-après dénommée la « SCI HK », est propriétaire d’un local à usage commercial au sein de la copropriété de l’immeuble accueillant le Centre Commercial « Saint Jacques » situé [Adresse 2] à METZ (57000).

Par contrat ayant pris effet le 1er juillet 2023, le [Adresse 15] [Adresse 12] » a mandaté la société par actions simplifiée (SAS) « SGM Gestion», ci-après dénommée la « société SGM Gestion », en qualité de syndic.

Par courrier adressé en date du 2 mai 2024, la société SGM Gestion a sollicité auprès de la société SCI HK le paiement de la somme de 23.920,58€ au titre des charges de copropriété impayées.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 juin 2024, la société SGM Gestion a mis en demeure la SCI HK de lui payer ladite somme sous huitaine.

A défaut de réponse, le [Adresse 15] [Adresse 12] » a introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 avril 2025 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 9 avril 2025, le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial « [Adresse 12] » représenté par son syndic en exercice la société SGM Gestion a constitué avocat et a assigné la SCI HK devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SCI HK n’a pas constitué avocat. Il résulte de l’acte de signification que celui-ci a été remis à son gérant.

La présente décision est réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de son assignation introductive d’instance, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] Commercial « [Adresse 12] » demande au tribunal au visa de l’article 1231-6 du code civil, des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 de :

— CONDAMNER la SCI HK à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « Saint Jacques » situé au [Adresse 3] Metz (57000) la somme de 29.358,27 € au titre des charges impayées arrêtées au 17 mars 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 29.358,27 € à compter de la mise en demeure du 10 juin 2024 et à compter de l’assignation au surplus ;

— CONDAMNER la SCI HK à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « Saint Jacques » situé au [Adresse 2] à Metz (57000) la somme de 1.000 € en réparation du préjudice subi ;

— CONDAMNER la SCI HK à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre Commercial « Saint Jacques » situé au [Adresse 2] à Metz (57000) la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI HK aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le [Adresse 15] [Adresse 12] » fait valoir :

— qu’en vertu des dispositions des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de ladite loi, les copropriétaires sont tenus de s’acquitter auprès du syndic des charges et des provisions dont ils sont redevables ;

— que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; qu’ainsi, le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

— que le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial « [Adresse 12] » est bien fondé à solliciter la condamnation de la SCI HK au paiement de la somme de 29.358,27€ selon décompte détaillé au 17 mars 2025 reprenant l’ensemble des charges impayées par la défenderesse qui sont justifiées par les différents appels de fonds et relevés individuels qui lui ont été transmis et ont toutes été votées en assemblée générale ;

— qu’il est bien fondé à solliciter la condamnation de la SCI HK au paiement d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 ;

— qu’en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements systématiques et répétés de la SCI HK à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute, celle-ci n’adoptant pas une attitude diligente et n’invoquant aucun motif justifiant ses retards de paiement ; qu’en le privant d’une partie importante des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, la SCI HK cause un préjudice financier, direct et certain, distinct du simple retard compensé par les intérêts moratoires.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, il a été vérifié que la SCI HK a été régulièrement assignée par exploit d’huissier délivré à personne.

L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

1°) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

En vertu de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales.

L’article 14-1 de cette loi précise que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble. (…) »

L’article 36 du même décret précise que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. »

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans le délai fixé par l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le [Adresse 14] [Adresse 9] « [Adresse 12] » justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un relevé de propriété émis par la Direction Générale des Finances Publiques, dont il résulte que la SCI HK est propriétaire d’un local à usage commercial, identifié au cadastre section [Cadastre 4] n° de plan [Cadastre 5] dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— le mandat de syndic de copropriété en date du 23 juin 2023 désignant la société SGM Gestion à compter du 1er juillet 2023,

— le décompte détaillé des charges de copropriété impayées par la SCI HK,

— les différents appels de fonds et relevés individuels afférents aux périodes allant du 1er octobre 2022 au 31 mars 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :

Celle qui s’est tenue le 27 juin 2023 ayant régulièrement approuvé la reddition des charges exceptionnelles 2022, la reddition du budget des charges courantes 2022, ainsi que les travaux de réparation d’étanchéité [Adresse 11] dont les fonds ont été appelés au 1er juillet 2024,Celle qui s’est tenue le 27 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes de reddition des charges courantes 2023, le budget prévisionnel 2024 des charges courantes, ainsi que plusieurs travaux dont les fonds ont été appelés au 1er juillet 2024.

Le syndic a adressé un courrier à la SCI HK en date du 2 mai 2024 afin de lui demander de procéder au règlement de la somme de 23.920,58€ au titre de son solde débiteur. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 juin 2024, le syndic a mis en demeure la SCI HK de payer la somme de 23.920,58€ sous huitaine à compter de la réception de la présente. La notification de cette mise en demeure est intervenue le 14 juin 2024 selon l’accusé de réception produit.

Le décompte arrêté au jour de l’assignation, comprenant notamment les appels de fonds pour les 3ème et 4ème trimestres 2024 ainsi que celui du 1er trimestre 2025, laisse apparaître un solde débiteur de 29.358,27€ correspondant au solde antérieur de charges impayées ainsi qu’aux charges impayées pour la période allant du 1er trimestre 2024 au 1er trimestre 2025.

La SCI HK ne justifie d’aucun paiement libératoire ni d’aucune contestation ni recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales.

Par conséquent, la SCI HK sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 29.358,27€ avec intérêts au taux légal sur la somme de 23.920,58€ à compter du 14 juin 2024, date de notification de la mise en demeure et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus.

2°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il ressort du dossier que la SCI HK est défaillante dans le paiement de ses charges de copropriété depuis 2022, ne répondant pas aux différents appels de fonds et factures envoyés par le syndicat des copropriétaires via son syndic. De même, la SCI HK n’a pas répondu au courrier du syndic du 2 mai 2024 et au courrier de mise en demeure du 10 juin 2024 lui demandant le paiement de son solde débiteur. Enfin, elle ne s’est pas manifestée dans le cadre de la présente procédure alors même que l’assignation a été remise à son gérant.

Ainsi, en refusant délibérément de s’acquitter des sommes dues au titre des charges de copropriété la SCI HK a démontré sa mauvaise foi et a causé un préjudice au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] Commercial « [Adresse 12] » qui ne peut être réparé par la seule condamnation au paiement de l’arriéré de charges avec intérêts au taux légal.

En effet, le non-paiement de ces charges de copropriété empêche la propriété de fonctionner normalement, le poids de ces impayés reposant sur les autres copropriétaires.

En conséquence, la SCI HK sera condamnée à verser au [Adresse 15] [Adresse 12] » la somme de 1.000€ en réparation de son préjudice.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SCI HK, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La SCI HK sera condamnée à régler au [Adresse 15] [Adresse 12] » la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 9 avril 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI HK à payer au Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial « Saint Jacques » situé au [Adresse 2] à METZ (57000), représenté par son syndic, la SAS « SGM Gestion » la somme de 29.358,27€ avec intérêts au taux légal sur la somme de 23.920,58€ à compter du 14 juin 2024, date de notification de la mise en demeure et avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI HK à payer au Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial « Saint Jacques » situé au [Adresse 2] à METZ (57000), représenté par son syndic, la SAS « SGM Gestion » la somme de 1.000€ à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI HK aux dépens ;

CONDAMNE la SCI HK à payer au Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial « Saint Jacques » situé au [Adresse 2] à METZ (57000), représenté par son syndic, la SAS « SGM Gestion » la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président