TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Mai 2024

Président : Madame MANACH

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Mars 2024

GROSSE :

Le 27/05/24

à M^e ESCARGUEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/01452 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UT5

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [U]

née le 28 Août 1990 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 05 décembre 2018, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM a donné à bail à Madame [S] [U], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 417,55 euros, outre 111,6 euros de provisions pour charges.

Le 14 août 2020, Madame [S] [U] a constaté un dégât des eaux dans son logement et a déclaré le sinistre à son assureur habitation, la société MAIF.

Une expertise amiable contradictoire a été réalisée par le cabinet TEXA POINT ENTREE UNIQUE, mandaté par l’assureur habitation de Madame [S] [U] qui a établi son rapport le 10 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, Madame [S] [U] a assigné la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de:

1.000 € en réparation du préjudice économique ;12.144 euros en réparation du préjudice de jouissance ;7.000 euros en réparation du préjudice moral ;1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, Madame [S] [U] se prévaut du manquement de la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM à ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de réparation et de garantie d’une jouissance paisible des lieux.

A cette fin, elle fait état d’un goutte-à-goutte constant sans temps de pluie et d’un taux d’humidité saturé et soutient que son logement ne lui assure pas le clos et le couvert ni ne la protège contre les infiltrations d’eau dans l’habitation de sorte qu’il ne satisfait pas aux exigences de décence. Elle allègue également que le bailleur n’a pas effectué à temps les réparations qui lui incombaient puisque la fuite a perduré pendant plus de trois années ce qui constitue un délai déraisonnable. En outre, elle fait état de la présence de moisissures et de champignons sur les murs et les plafonds du logement qui l’ont empêchée de jouir paisiblement des lieux. Enfin elle déclare que la réparation du sinistre est intervenue en novembre 2023.

Sur le fondement de l’article 1217 du code civil, Madame [S] [U] demande donc l’indemnisation des préjudices subis. Elle invoque tout d’abord un préjudice économique soulignant avoir dû changer de télévision, de meuble-télévision et de canapé à la suite de l’effondrement de son plafond.

Elle argue ensuite d’un préjudice de jouissance indiquant avoir été privée de l’usage de la pièce principale de son appartement, soit 60% de son logement, pendant 40 mois du fait du taux d’humidité de l’appartement à l’origine de l’apparition de moisissures et de champignons et du goutte à goutte constant l’ayant contrainte à vivre avec des serviettes au sol et des bacs de récupération d’eau dans son salon.

Enfin, Madame [S] [U] soutient avoir subi un préjudice moral au motif qu’elle a dû vivre avec ses deux enfants en bas âge dans des conditions qui constituaient un risque sanitaire et physique. Elle avance que ces enfants ont souffert de pathologies respiratoires en raison d’une exposition quotidienne à des champignons et des moisissures. En outre, elle déclare avoir dû vivre dans un climat d’anxiété constant en raison du développement de ces pathologies et de l’absence de réponse de son bailleur.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 mars 2024.

Madame [S] [U] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM n’a pas comparu et n’a pas été représentée, bien que régulièrement citée par acte signifié à personne morale.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de dommages et intérêts

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En outre, conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur les moyens tirés des manquements du bailleur à ses obligationsL’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…).

Le bailleur est également tenu d’une obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux, en application du paragraphe b) de l’article susvisé et d’une obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, en application du paragraphe c).

Il s’agit d’une obligation de résultat.

Le régime de responsabilité du bailleur est indépendant de toute faute, celui-ci pouvant s’exonérer de sa responsabilité par la preuve d’un cas de force majeure.

Les caractéristiques de la décence sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit notamment assurer le clos et le couvert. Ainsi, le gros œuvre du logement et ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent également assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il est également prévu que la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort, et en particulier des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, le rapport d’expertise diligentée par la société MAIF, assureur habitation de la locataire, en date du 10 juillet 2021 met en évidence l’existence des infiltrations via un trou dans l’étanchéité de la toiture de l’immeuble. Il relève que les dommages subis par Madame [S] [U] sont sans corrélation avec des épisodes pluvieux. Le rapport constate également une fuite active, avec un goutte à goutte constant et un taux d’humidité saturé, soulignant que Madame [U] « vit avec des serviettes au sol en présence d’enfants en bas âge ». Enfin, le rapport d’expertise conclut qu’une fuite sur une canalisation est active et est à l’origine des désordres subis par la locataire.

Madame [S] [U] produit des photographies du plafond de son salon étayant les propos de l’expert en montrant des traces d’infiltrations et d’humidité, une coloration et une dégradation de la peinture avec chute partielle d’éléments de peinture sur le sol de son salon. Les photographies démontrent également le fait que Madame [S] [U] a été contrainte de vivre avec des bassines de récupération d’eau et des serviettes posées au sol et sur le canapé.

Il en résulte que si le caractère indécent du logement n’est pas démontré au regard des critères posés par les textes précités, il apparaît néanmoins que les dégâts constatés relèvent de la responsabilité du bailleur à qui il incombait d’effectuer rapidement les investigations et réparations nécessaires. En effet, si le bailleur a déclaré le sinistre auprès de son assurance dommage-ouvrage aux fins d’expertise, la fuite d’eau n’a pas été réparée avant le mois de novembre 2023.

Dès lors, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM n’ayant pas remédié à ces désordres pendant près de trois ans et demi, entre le mois d’août 2020 et le mois de novembre 2023, et ce sans qu’un cas de force majeure ne soit invoqué, elle a manqué à ses obligations d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Elle sera par conséquent tenue de réparer les préjudices résultant de ces manquements.

En revanche, les dommages invoqués au niveau de la porte d’entrée, dont la photographie est communiquée par la demanderesse ne sont pas cités au titre des dommages constatés dans l’expertise amiable. Leur preuve apparaît dès lors insuffisamment rapportée.

Sur les demandes de dommages-intérêtsS’agissant du préjudice économique, Madame [S] [U] produit une facture d’achat d’un canapé pour un montant de 929,30 euros, en date du 09 décembre 2018. Il ressort de l’étude des pièces que ce canapé, installé dans le salon de Madame [S] [U] est placé sous la fuite d’eau. Toutefois, la preuve de la nécessité de racheter un nouveau canapé à la suite du dégât des eaux n’est pas rapportée de sorte que seule la détérioration que celui-ci a nécessairement subi par son exposition au goutte-à-goutte de la fuite d’eau sera indemnisée. Par ailleurs, la preuve de la détérioration du meuble télévision et de la télévision n’est pas rapportée.

Par conséquent, ce poste de préjudice sera partiellement accordé à hauteur de 200 euros.

S’agissant du préjudice de jouissance, Madame [S] [U] démontre avoir vécu pendant 40 mois avec des enfants en bas âge dans un logement rendu partiellement inutilisable et avec un taux d’humidité important. Il en découle immanquablement un préjudice jouissance. Toutefois, s’agissant de l’ampleur du préjudice invoqué, d’une part, il n’est pas démontré que le salon était rendu inutilisable en son intégralité, d’autre part, il n’est pas communiqué la superficie du salon pour comparaison avec la superficie totale du logement. Aussi, il convient de réduire à 40% le taux de privation de l’appartement résultant des dommages invoqués.

En conséquence, ce chef de préjudice sera accordé pour un montant de 8.096,00 euros (506 € montant du loyer résiduel x 40% x 40 mois).

S’agissant du préjudice moral, Madame [U] fait état de l’apparition de pathologies respiratoires suite à leur emménagement qu’elle attribue à l’humidité trop importante du logement. Elle produit un certificat médical rédigé par le docteur [P] [T] en date du 22 septembre 2023 rapportant que l’insalubrité du logement décrite par Madame [U] est susceptible d’être un facteur aggravant et déclenchant des problèmes ORL et respiratoires (rhinites, sinusites, bronchites) à répétition qu’ont connu Madame [S] [U] et ses enfants. Il est indubitable que la situation qui a duré de nombreux mois a généré un état d’anxiété en raison de la nécessité de relancer et d’attendre les réponses du bailleur pendant plus de trois ans alors même que ce dernier était informé des désordres et donc des difficultés graves rencontrées par Madame [S] [U] au sein de son logement.

En conséquence, ce chef de préjudice sera accordé pour un montant de 2.000,00 euros.

Sur les demandes accessoires

La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [S] [U], la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM, tenue aux dépens, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM sera condamnée à verser à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 1.200 euros en application de l’article précité.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM à payer à Madame [S] [U] la somme de 200,00 euros au titre de son préjudice économique,

CONDAMNE la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM à payer à Madame [S] [U] la somme de 8.096,00 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM à payer à Madame [S] [U] la somme de 2.000,00 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM aux dépens,

CONDAMNE la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM à payer à Madame [S] [U] la somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE,