TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 01 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/01514 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCVZ

Minute 25-

Jugement du :

01 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 01 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 juin 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. FOYER REMOIS

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR (S) :

Madame [C] [V] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [P] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Elisabeth ROTA-GUALTIERI

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 juillet 2024, la société LE FOYER REMOIS, a donné à bail à Monsieur [H] [P] et Madame [H] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 441,73 outre 155,22 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoirele 16 Janvier 2025 pour un montant de 2 906,89 euros.

Ce commandement étant resté infructueux, la société LE FOYER REMOIS a fait assigner Monsieur [H] [P] et Madame [H] [C] le 15 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail d’habitation signé le 23 juillet 2024 par application de clause résolutoire, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef du local d’habitation, leur condamnation solidaire au paiement de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité d’occupation des lieux avec intérêts au taux légal, des dépens comprenant le coût du commandement et de la présente assignation ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée le 23 juin 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 7 juillet 2025 au cours de laquelle, la société LE FOYER REMOIS, représentée par Maître Clémence GIRAL-FLAYELLE, Avocate à la Cour, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement de l’arriéré locatif qui, au regard d’un décompte arrêté au 3 juillet 2025 s’élève désormais à la somme de 8 016,44 euros.

Elle fait valoir que Monsieur [H] [P] et Madame [H] [C] n’ont pas réglé les causes du commandement qui leur a été signifié le 16 janvier 2025 et qu’au contraire, la dette locative a augmenté.

S’agissant de la dette locative, elle fait valoir que les locataires n’ont pas procédé au versement intégral du loyer courant, avant l’audience.

Monsieur [H] [P] et Madame [H] [C] sont représentés par Maître ROTA, Avocate à la Cour et font valoir qu’ils souhaitent rester dans l’appartement. A cet égard, ils sollicitent des délais de paiement avec suspension de l’effet de la clause résolutoire sur 36 mois ainsi que sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Le rapport d’enquête sociale n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

En cours de délibéré, par décision du 26 septembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, au motif que le bailleur ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, alors que cette formalité figure au bordereau de communication annexé à l’acte introductif d’instance.

Par ailleurs, le commandement de payer, bien qu’annexé également au bordereau de communication, n’est pas produit lors des débats.

L’affaire et les parties ont été renvoyées à l’audience du 13 octobre 2025 à 9 heures devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims.

A cette audience, la société LE FOYER REMOIS, sous la même représentation qu’à l’audience du 7 juillet 2025, produit la copie du commandement de payer en date du 16 Janvier 2025 ainsi que la saisine de la CCAPEX en date du 9 décembre 2024. Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement de l’arriéré locatifs qui, au regard d’un nouveau décompte actualisé en date du 9 octobre 2025, s’élève désormais à la somme de 10 418,49 euros.

M. et Mme [H] sont représentés à l’audience par Maître ROTA, Avocat à la Cour et maintiennent leurs demandes sollicitées lors de la précédente audience du 7 juillet 2025.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire et la notification de la CCAPEX ont été mis aux débats sans aucune observation de la part des défendeurs.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

LE FOYER [8] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiement suspensifs

L’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si les baux en cours au jour de la signification du commandement prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de celui-ci, ce délai continue à régir les relations entre les parties et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour acquitter les causes du commandement et non de six semaines.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié aux époux [H] le 16 janvier 2025, pour un montant principal de 2 906,89 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

M. et Mme [H], représentés par leur Avocat, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 mars 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

M. et Mme [H] sont donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut leur être accordé des délais de paiement pour apurer leur dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [H] [P] et de Mme [H] née [V] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La société LE FOYER REMOIS sollicite la condamnation des époux [H] au paiement solidairede la somme de 10 418,49 euros.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du Code civil.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 10 418,49 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance du FOYER REMOIS est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

S’agissant de la charge de la preuve des paiements libératoires qui pèse sur les époux [H], force est de constater qu’aucun justificatif de nature à démontrer le paiement de la dette locative n’est produit aux débats et à la procédure.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [H] [P] et de Mme [H] née [V] [C] en application des stipulations du bail à verser à la société LE FOYER REMOIS la somme de 10 418,49 euros au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 9 octobre 2025, après déduction des frais de procédure, assorti des intérêts au taux légal au titre de la solidarité légale entre époux.

III – Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A cet égard, il ressort des débats et des éléments de la procédure que Monsieur [H] [P] perçoit une pension de retraite de 1 651,20 et Madame [H] née [V] [C] une pension de retraite ‘un montant de 436,50.

Ces revenus sont parfaitement compatibles avec un échelonnement sur 24 mois.

En outre, la société LE FOYER REMOIS ne s’est pas formellement opposée à l’octroi de délais de paiement à la débitrice.

Compte tenu de la somme due par les époux [H] à la société LE FOYER REMOIS et de la situation économique des débiteurs, il convient d’octroyer à ces derniers des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par M. [H] [P] et de Mme [H] née [V] [C] d’une seule échéance à son terme, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

M. [H] [P] et de Mme [H] née [V] [C] seront par ailleurs condamnée solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du mois de novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [H] [P] et de Mme [H] née [V] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2025 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Sur les frais non compris dans les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; la demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sera donc rejetée.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société LE FOYER REMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 23 juillet 2024 entre la société LE FOYER REMOIS et M. [H] [P] et Mme [H] née [V] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 mars 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

DEBOUTE M. [H] [P] et de Mme [H] née [V] [C] de leur demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de M. [H] [P] et de Mme [H] née [V] [C] et de celle de tous occupants de son chef tant du logement à usage d’habitation et des annexes, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [P] et de Mme [H] née [V] [C] à verser à la société LE FOYER REMOIS la somme de 10 418,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 octobre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du 15 avril 2025;

AUTORISE M. [H] [P] et de Mme [H] née [V] [C] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 453 euros et d’un 24 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par LE FOYER REMOIS et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

FIXE à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par M. [H] [P] et de Mme [H] née [V] [C] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, au besoin ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [P] et de Mme [H] née [V] [C] à verser à la société LE FOYER REMOIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE la société LE FOYER REMOIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [P] et de Mme [H] née [V] [C] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 janvier 2025 ainsi que celui de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Reims le 1er décembre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT