TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/00026 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2B7C

N° de MINUTE : 25/01464

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 9] [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, SA

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître [K], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ACCESS

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT , greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ACCESS est propriétaire des lots n°18, 70, 36, 41, 37 et 45 de la résidence [8] sise [Adresse 1] à Noisy le Grand (93).

Par jugement du 26 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a condamné la SCI ACCESS à payer au syndicat des copropriétaires, à titre principal, la somme de 15 490,44 euros au titre des charges de copropriété des lots 18, 70, 79, 37, 45, 36 et 41 arrêtées du 1er octobre 2011 au 31 mars 2014 ainsi que la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts.

Par jugement du 17 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a condamné la SCI ACCESS à payer au syndicat des copropriétaires, à titre principal, la somme de 9 207,72 euros au titre des charges de copropriété arrêtées du 1er mars 2014 au 21 mars 2018 pour les lots 36 et 41, la somme de 8 876,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées du 1er mars 2014 au 21 mars 2018 pour les lots 79, 18 et 70 ainsi que la somme de 6 962,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées du 1er mars 2014 au 21 mars 2018 pour les lots 37 et 45 et celle de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 1] à Noisy le Grand (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Marne La Vallée, a fait assigner la SCI ACCESS aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner la société dénommée ACCESS à lui verser les sommes de :

26 239,17 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 22 mars 2018 au 18 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024,5 261,95 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024,2 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

Condamner la société dénommée ACCESS en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI ACCESS, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI ACCESS au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la sommation de payer qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI ACCESS n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 mars 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI ACCESS;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2019, 28 octobre 2020, 16 juin 2021, 20 juin 2022 et 13 novembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2018, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic applicable du 28 octobre 2023 au 20 octobre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

à l’égard des lots 18 et 70

Le relevé de compte mentionne la reprise d’un solde débiteur au 31 décembre 2017 de 0,89 euros qu’il convient d’écarter, ce dernier se rapportant à des travaux votés antérieurement au 20 juin 2019 ainsi qu’à la régularisation des comptes 2017. Or le procès-verbal d’approbation de ces travaux ainsi que de l’exercice 2017 ou de l’approbation du budget prévisionnel 2017 ne sont pas versés aux débats, ne permettant ainsi pas d’établir le caractère certain, liquide et exigible de ces sommes.

De surcroît, faute de justifier de l’approbation des travaux « mise en place cen » et « rempl portes ent » ayant fait l’objet d’appels de fonds les 1er août 2018, 1er octobre 2018 et 1er décembre 2018, les sommes sollicitées à ce titre, soit 124,35 euros au titre des travaux « mise en place cen » et 803,25 euros au titre des travaux « rempl portes ent », seront écartées.

Enfin, la somme de 547,81 euros « Chèq 25 du 22/07/2020 ACCESS » versée le 22 juillet 2020 a été à tort comptabilisée au débit du compte alors qu’il s’agit d’un versement de la SCI ACCESS destinée au paiement de ses charges, elle sera en conséquence prise en compte au crédit.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 22 mars 2018 et le 18 octobre 2024 a été de 8 077,61 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 8 152,24 euros. La SCI ACCESS est donc créditrice à l’égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 74,63 euros au 18 octobre 2024 à l’égard des lots 18 et 70.

à l’égard des lots 36 et 41

Le relevé de compte mentionne la reprise d’un solde débiteur au 31 décembre 2017 de 255,66 euros qu’il convient d’écarter, ce dernier se rapportant à des travaux votés antérieurement au 20 juin 2019 ainsi qu’à la régularisation des comptes 2017. Or le procès-verbal d’approbation de ces travaux ainsi que de l’exercice 2017 ou de l’approbation du budget prévisionnel 2017 ne sont pas versés aux débats, ne permettant ainsi pas d’établir le caractère certain, liquide et exigible de ces sommes.

De surcroît, faute de justifier de l’approbation des travaux « mise en place cen » et « rempl portes ent » ayant fait l’objet d’appels de fonds les 1er août 2018, 1er octobre 2018 et 1er décembre 2018, les sommes sollicitées à ce titre, soit 101,41 euros au titre des travaux « mise en place cen » et 653,19 euros au titre des travaux « rempl portes ent », seront écartées.

Enfin, la somme de 150 euros « RL5S Suivi du dossier transmis à l’avocat » du 14 août 2024 a été à tort imputée au débit du compte alors qu’il s’agit de frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, elle sera en conséquence écarté.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 22 mars 2018 et le 18 octobre 2024 a été de 19 759,41 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 7 116,27 euros. La SCI ACCESS est donc débitrice à l’égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 12 643,14 euros au 18 octobre 2024 à l’égard des lots 36 et 41.

à l’égard des lots 37 et 45

Le relevé de compte mentionne la reprise d’un solde débiteur au 31 décembre 2017 de 234,93 euros qu’il convient d’écarter, ce dernier se rapportant à des travaux votés antérieurement au 20 juin 2019 ainsi qu’à la régularisation des comptes 2017. Or le procès-verbal d’approbation de ces travaux ainsi que de l’exercice 2017 ou de l’approbation du budget prévisionnel 2017 ne sont pas versés aux débats, ne permettant ainsi pas d’établir le caractère certain, liquide et exigible de ces sommes.

De surcroît, faute de justifier de l’approbation des travaux « mise en place cen » et « rempl portes ent » ayant fait l’objet d’appels de fonds les 1er août 2018, 1er octobre 2018 et 1er décembre 2018, les sommes sollicitées à ce titre, soit 85,39 euros au titre des travaux « mise en place cen » et 551,67 euros au titre des travaux « rempl portes ent », seront écartées.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 22 mars 2018 et le 18 octobre 2024 a été de 17 389,41 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 7 013,34 euros. La SCI ACCESS est donc débitrice à l’égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 10 376,07 euros au 18 octobre 2024 à l’égard des lots 37 et 45.

Ainsi, il convient de condamner la SCI ACCESS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22 944,58 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété au titre de la période du 22 mars 2018 et le 18 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 4 décembre 2024, date de la sommation de payer notifiée à la SCI ACCESS.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 5 261,95 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 4 décembre 2024.

Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur, il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que la SCI ACCESS a déjà fait l’objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal de grande instance de Bobigny des 26 novembre 2014 et 17 octobre 2018. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs des jugements susvisés, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la SCI ACCESS a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Sa carence est d’autant plus injustifiée que la SCI ACCESS a vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI ACCESS, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI ACCESS sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI ACCESS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 1] à Noisy le Grand (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Marne La Vallée, la somme de 22 944,58 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété au titre de la période du 22 mars 2018 et le 18 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 1] à [Localité 10] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Marne La Vallée, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI ACCESS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 1] à Noisy le Grand (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Marne La Vallée, la somme de 2 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ACCESS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 1] à Noisy le Grand (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Marne La Vallée, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ACCESS aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT