Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 23 mai 2025, n° 25/00978

TJ Marseille 23 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [D] [P] n'a pas respecté ses obligations de paiement, rendant les provisions exigibles.
Rejeté
Préjudice financier distinct
La cour a estimé que le Syndicat n'a pas démontré l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que le Syndicat a droit à un remboursement de ses frais de justice, conformément à l'article 700.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 23 mai 2025, n° 25/00978
Numéro(s) :	25/00978
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble se plaint du non-paiement des charges de copropriété par Monsieur [ D ] [ P ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25 /

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 23 Mai 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 25 Avril 2025

N° RG 25/00978 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6C2S

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. “LE WULFRAM PUGET” SIS [Adresse 2], Représenté par son syndic en exercice la SAS MICHEL DE CHABANNES, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [P]

né le 21 Novembre 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 7]

Non comparant

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Monsieur [D] [P] est propriétaire du lot 64 de l’immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble se plaint du non-paiement des charges de copropriété par Monsieur [D] [P].

C’est dans ces circonstances que par assignation du 12 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS MICHEL DE [Adresse 4], a fait citer Monsieur [D] [P], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 681,46 € incluant 1 196,57 € au titre des charges et des frais, arrêtées au 28 février 2025 et 1484,89 € au titre des charges à échoir, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 janvier 2025 sur la somme de 1 179,81 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus ; 2400 € à titre de dommages-intérêts ;1074 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], par l’intermédiaire de son conseil, actualise ses demandes suite au règlement effectué par Monsieur [D] [P] et sollicite le paiement des sommes suivantes :

1540,71 € au titre des provisions à échoir, 2400 € à titre de dommages-intérêts, 1074 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Régulièrement cité à personne, Monsieur [D] [P] ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] fait valoir que Monsieur [D] [P], propriétaire du lot 64 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 29 janvier 2025, de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité ;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 18 juin 2024,

— une attestation de non-recours au titre de cette assemblée générale,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 1179,81 € en date du 29 janvier 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception comportant la mention « Pli avisé et non réclamé » ;

Attendu que dans le cadre de son assignation, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de Monsieur [D] [P] au paiement de la somme de 1484,89 € au titre du budget prévisionnel pour la période du 1er avril au 1er octobre 2025 inclus et à celle de 1196,57 € au titre de l’arriéré de charges arrêtées au 28 février 2025;

Qu’à l’audience, il expose que Monsieur [D] [P] s’est acquitté du paiement de l’arriéré de charges soit la somme de 1196,57 € et qu’il n’est redevable que des provisions de l’exercice en cours pour la période du 1er avril au 1er octobre 2024, qui à la date de l’assignation s’établissent à la somme de 1484,89 €;

Que le décompte actualisé produit à l’audience fait état d’un budget prévisionnel de 1540,71 € supérieur à celui mentionné dans l’assignation en justice de 1484, 89 € ;

Que cette nouvelle évaluation du budget prévisionnel n’a pas été portée à la connaissance de Monsieur [P] de sorte qu’elle ne peut être retenue ;

Attendu que [D] [P] sera donc condamné au paiement de la somme 1 484,89 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 1er octobre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 12 mars 2025, les provisions pour charges n’étant pas dues à la date de la délivrance de la mise en demeure ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [D] [P] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [D] [P], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [D] [P] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], la somme de 1074 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et conformément à la facture n°0000058541 du cabinet LESCUDIER&ASSOCIES, ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [D] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS MICHEL DE [Adresse 4], la somme de 1484,89 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 1er octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 12 mars 2025 ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS MICHEL DE [Adresse 4], de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 8], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT