TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00124 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DHMU

Minute n° 25/00249

Société HABITAT 70

C/

Mme [I] [U]

non comparante, ni représentée

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire et copie conforme délivrée

le :

à :

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR(S) :

Société HABITAT 70, demeurant [Adresse 3]

comparante en la personne de Madame [A] [P]

Et

Madame [I] [U], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Adrienne AUBERT

Greffier : Nabila PRIEUR

DÉBATS :

Audience publique du 08 octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 05 décembre 2025, par Adrienne AUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Nabila PRIEUR, greffie

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 31 décembre 2022, HABITAT 70 a donné à bail à Madame [I] [U] le logement sis [Adresse 5] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 358.93 euros, outre 42.34 euros de provision sur charges.

Des loyers demeurant impayés, HABITAT 70 a fait signifier à Madame [I] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, l’OPH HABITAT 70 a assigné Madame [I] [U] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de LURE aux fins de :

—  Constater la résiliation du bail ;

—  Ordonner l’expulsion de Madame [I] [U] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et tous meubles de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique ;

—  Autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde de meuble de son choix aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;

—  Condamner Madame [I] [U] à payer la somme de 1520.80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

—  Condamner Madame [I] [U] à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, fixée au montant actuel du loyer et des charges, révisable selon les conditions prévues au bail initial ;

—  Condamner Madame [I] [U] aux entiers dépens ;

A l’audience du 8 octobre 2025, HABITAT 70, représenté par Madame [A] [K], actualise la dette de loyers à la somme de 1414.69 euros, hors frais de poursuite, incluant l’échéance du mois d’août 2025 et précise qu’il y a une reprise des règlements depuis le mois de janvier 2025 et la reprise de la perception de l’aide personnalisée au logement. En outre, elle exprime son accord pour que soient accordés à Madame [I] [U] des délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois en sus du loyer courant.

Madame [I] [U], comparante en personne justifie avoir versé la somme de 200 euros le 4 octobre 2025. Elle, sollicite des délais de paiement de la part du juge des contentieux et de la protection d’un montant de 40 euros, reconnaît le montant de la dette et indique travailler depuis le mois de septembre 2025 et avoir perçu 943 euros en septembre 2025. Elle précise percevoir des prestations sociales de 546 euros et 200 euros de pension alimentaire ;

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-[Localité 2] par voie électronique le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, HABITAT 70 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juillet 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 6.1) et un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 19 décembre 2024, pour la somme en principal de 1544.53 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 19 février 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

—  D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

—  De payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, HABITAT 70 produit un décompte démontrant que Madame [I] [U] reste lui devoir la somme de 1414.69 euros, incluant l’échéance du mois d’août 2025 et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Les sommes réclamées à compter du 19 février 2025 sont dues à titre d’indemnité d’occupation.

Madame [I] [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1414.69 euros, représentant les loyers, charges impayés arrêtés au 8 octobre 2025 inclus, terme du mois de d’août 2025 inclus outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats que Madame [I] [U] s’acquitte régulièrement de son loyer depuis le mois de janvier 2025 et qu’HABITAT 70 ne s’oppose pas à ce que lui soient accordés des délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois en sus du loyer courant.

Il ressort également des déclarations des parties à l’audience que Madame [I] [U] dispose de ressources qui s’élèvent à 950 euros (salaire) outre 541 euros de prestations sociales et 200 euros de pension alimentaire. Concernant ses charges, elle paye son loyer d’un montant de 91.25 euros. Une fois ses charges apurées elle justifie d’un reste à vivre d’un montant d’environ 351 euros par mois.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [I] [U] à se libérer de sa dette par mensualités de 40 euros en plus du loyer et des charges courantes pendant 5 mois avec paiement du solde de la dette le dernier mois, selon les modalités prévues dans le dispositif.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué. Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance dudit plan, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié à compter du 19 février 2025.

A défaut de respect du plan, il sera ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où ils ne libéreraient pas les locaux de leur plein gré, le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux.

Si la résiliation du bail devait être acquise, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de prévoir qu’en revanche, à défaut d’un seul versement à l’échéance convenue, la totalité des sommes dues deviendra exigible quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, si le contrat de bail se trouvait résilié, Madame [I] [U] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 19 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une partie.

Madame [I] [U], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe

CONDAMNE Madame [I] [U] à payer à HABITAT 70 la somme de de 1414.69 euros, représentant les loyers, charges impayés arrêtés au 8 octobre 2025 inclus, terme du mois de d’août 2025 inclus outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [I] [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 5 mois, en sus du loyer courant, une somme de 40 €, avec paiement du solde de la dette le dernier mois ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact (loyer courant ou mensualité d’apurement), la totalité de la dette deviendra exigible ;

CONSTATE que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 décembre 2024 n’ont pas été réglées dans les deux mois soit au 19 février 2025 ;

SUSPEND l’acquisition de la clause résolutoire au respect par Madame [I] [U] des délais de paiement qui lui ont été accordés ;

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en cas de non-respect des délais de paiement, le bail sera résilié de plein droit au 29 septembre 2024 ;

ORDONNE, en cas de résiliation du bail, à Madame [I] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux sis [Adresse 5] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion des locataires et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en cas de résiliation du bail, Madame [I] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 19 février 2025 ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Madame [I] [U] aux dépens ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 05 décembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le président