TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Septembre 2025

GROSSE :

Le 13 Novembre 2025

à M^e Anne cécile NAUDIN

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/00481 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56RJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société DOMIVALOR 4, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 512 758 376, domiciliée : chez SIAB IMMO SAS, administrateur de biens, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [Z]

née le 09 Juillet 1993 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privé du 21 janvier 2021, la société civile de placements immobiliers (SCPI) DOMIVALOR 4 a donné à bail à Mme [O] [Z] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4], pour un loyer de 550 euros et une provision sur charges de 101 euros.

Le 2 juillet 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SCPI DOMIVALOR 4 a fait signifier à Mme [O] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la SCPI DOMIVALOR 4 a fait assigner Mme [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— condamnation au paiement de la somme de 6.416,06 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus,

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, autorisation du transport et de la séquestration des objets mobiliers (…),

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, augmenté des charges, indexation annuelle incluse, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 28 février 2025.

A l’audience du 6 mars 2025, la SCPI DOMIVALOR 4, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et actualisé sa créance à la somme de 7.131,88 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

Citée par acte remis à étude, Mme [O] [Z] n’a pas comparu et n’était pas représentée. Elle a adressé un courrier au greffe le 13 mars 2025 pour demander la réouverture des débats à la suite d’une erreur dans la date de convocation reçue.

La réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, la SCPI DOMIVALOR 4, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation à l’exception de sa demande d’expulsion dont elle s’est désistée au motif de la libération des lieux par Mme [O] [Z]. Elle a actualisé le montant de sa créance à la somme de 10.152,63 euros, au 16 avril 2025.

Mme [O] [Z] n’est ni comparante ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autre que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail en cas d’impayés de loyers, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation en cas d’impayés de loyers, est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

La SCPI DOMIVALOR 4 justifie avoir notifié cette assignation à la préfecture des BOUCHES DU RHÔNE le 22 janvier 2025, soit plus de de six semaines avant la première audience du 6 mars 2025.

La SCPI DOMIVALOR 4 justifie en outre avoir notifié son commandement de payer le 4 juillet 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit plus de deux mois avant la date de l’assignation du 21 janvier 2025.

De surcroît, la SCPI DOMIVALOR 4 justifie par la production de la taxe foncière pour l’année 2024 être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.

Par conséquent, la SCPI DOMIVALOR 4 est recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 21 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.655,64 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [O] [Z] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [O] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer, soit la somme de 699,62 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner Mme [O] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du dernier décompte fourni que Mme [O] [Z] reste devoir, sans déduction du dépôt de garantie, la somme de 7.083,90 euros à la date du 5 février 2025. La SCPI DOMIVALOR 4 ne justifie pas l’actualisation de sa créance à hauteur de 10.152,63 euros au 16 avril 2025 alors même que la locataire a quitté les lieux le 28 février 2025.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7.083,90 euros au 5 février 2025, Mme [O] [Z] sera condamnée à payer à la SCPI DOMIVALOR 4 la somme de 7.083,90 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.655,64 euros, du 21 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.760,42 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCPI DOMIVALOR 4 la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 janvier 2021 entre la SCPI DOMIVALOR 4, d’une part, et Mme [O] [Z] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de parking, situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 2 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer avec charges, soit 699,62 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 2 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] à verser à la SCPI DOMIVALOR 4 à titre provisionnel la somme de 7.083,90 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.655,64 euros, du 21 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.760,42 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] à verser à la SCPI DOMIVALOR 4, la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente