TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 28 Mai 2025

Président : Monsieur TRUC, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Avril 2025

N° RG 24/05200 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WQZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

L’IMMOBILIERE GROUPE CASIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BAYLOT de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL avocat plaidant au barreau de

Paris

DEFENDERESSE

La S.A.S.U. LOS POLLOS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Yveline LE GUEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE:

La société L’Immobilière Groupe Casino est propriétaire d’un ensemble immobilier situé au sein du centre commercial « [Localité 5] », commune de [Localité 5], comprenant notamment une station-service avec aire de lavage (volume n°4) et un parc de stationnement (volume n°5).

Reprochant à la société Los Pollos qui exerce une activité principale de rôtisserie-traiteur, d’occuper sans droit ni titre une partie du périmètre de sa propriété (installation de conteneurs), la société L’Immobilière Groupe Casino a fait assigner en référé cette dernière, par acte du 29 novembre 2024, aux fins suivantes :

— Déclarer la société Los Pollos, occupante sans droit ni titre des emplacements occupés sur les volumes 4 et 5 de l’ensemble immobilier ;

— Ordonner l’expulsion de la société Los Pollos ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Enjoindre à la société Los Pollos de remettre ou faire remettre dans son état initial les emplacements occupés et d’en justifier par l’envoi à son conseil d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice dans un délai de sept (7) jours à compter de la signification de la décision à venir ;

— Assortir la libération et la remise en état des emplacements occupés d’une astreinte de 5 000€ par jour de retard, commençant à courir le lendemain de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération de lieux par tous occupants et meubles ainsi que la remise en parfait état des emplacements, dont notamment le démantèlement des conteneurs ;

— Dire qu’en l’absence d’exécution de la part de la société Los Pollos dans le délai de sept jours suivant la signification de la décision à venir, la demanderesse sera autorisée à faire procéder par le ou les prestataire(s) de son choix à l’enlèvement des conteneurs et à la remise état des emplacements ;

— Dire que les frais du démantèlement, de l’enlèvement et de remise en état par le ou les prestataire(s) désigné(s) seront intégralement à la charge de la société Los Pollos ;

— Dire que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-l et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la société Los Pollos au remboursement des frais de constat du 20 novembre 2024 et de la sommation de déguerpir du 21 novembre 2024 à hauteur de 625,43 € TTC ;

— Condamner la société Los Pollos au paiement de la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Los Pollos aux entiers dépens.

A l’audience du 2 avril 2025, la société L’Immobilière Groupe Casino a, par son conseil, réitéré ses demandes sauf à majorer sa réclamation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 8 000 €.

Elle a fait valoir en substance que l’occupation de ses parcelles, alors même qu’aucun bail n’a été finalisé avec la société Los Pollos, qui ne saurait revendiquer un quelconque droit pour occuper les lieux et qui a été vainement sommée de quitter les lieux, caractérise un trouble manifestement illicite et une situation d’urgence justifiant son expulsion en référé.

La société Los Pollos a objecté une exception d’irrecevabilité tenant au défaut de qualité à agir de la société L’Immobilière Groupe Casino en ce qu’elle ne démontre pas être propriétaire des parcelles cadastrées AA [Cadastre 2] et AA [Cadastre 3] au jour de l’assignation.

Subsidiairement, elle a contesté toute urgence ou trouble illicite dès lors qu’elle estime être titulaire, sur le seul volume 4 de 13 m2 qu’elle occupe, d’un bail commercial à compter du 2 juillet 2023 en raison de la poursuite de son activité après l’échéance d’une convention d’occupation conclu le 1er juillet 2020 qu’elle estime être opposable à la société L’Immobilière Groupe Casino.

Reprochant, en outre, à la société L’Immobilière Groupe Casino d’avoir brutalement interrompu des négociations engagées en vue de la conclusion d’un bail commercial, la défenderesse a sollicité sa condamnation provisionnelle au paiement de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 28 mai 2025, pour la décision être prononcée à cette date.

SUR CE

Sur l’exception d’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir

La société Los Pollos reproche à la société L’Immobilière Groupe Casino de ne pas justifier sa propriété des parcelles cadastrées AA [Cadastre 2] et AA [Cadastre 3], objet du litige, pour lesquelles la société LIDL aurait déposé le 26 décembre 2024 une déclaration de travaux.

Mais alors qu’une déclaration de travaux ne permet pas de préjuger de la propriété des terrains sur lesquels ils portent, la société L’Immobilière Groupe Casino verse aux débats une attestations notariée du 12 décembre 2024 (pièce 10), postérieure à l’assignation, précise et circonstanciée qui mentionne que cette dernière est bien propriétaire des parcelles susvisées (volumes 4 et 5).

Si cette attestation, dont la force probante est critiquée par la société Los Pollos, ne saurait se substituer à l’acte d’acquisition lui-même, un extrait cadastral ou un relevé hypothécaire, elle est néanmoins suffisante pour retenir que la société L’Immobilière Groupe Casino a bien un intérêt légitime à agir dans le cadre de cette instance en référé, qui n’a pas en toute hypothèse vocation à statuer sur le droit de propriété des parcelles, en vue d’obtenir leur libération dans la perspective de leur cession à un tiers.

L’exception d’irrecevabilité sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes relatives à la libération des lieux

Il est établi par les pièces produites que la société Los Pollos occupe depuis le 1er juillet 2020 une surface réduite de l’ensemble immobilier de la société L’Immobilière Groupe Casino, à la suite de la conclusion avec la société distribution Casino d’une « convention de mise à disposition temporaire et provisoire » venue à échéance le 30 juin 2023 (sa pièce 1).

Si cet accord stipule qu’il échappe aux dispositions du code de commerce sur les baux commerciaux (article 1), la circonstance que la société Los Pollos ait poursuivi son activité commerciale après l’échéance de 30 juin 2023 sans renouvellement de cette convention et ce pendant plus d’un an sans opposition de son cocontractant – le première lettre de mise en demeure de quitter les lieux produite datant du 27 septembre 2024 (pièce 3) – pose sérieusement la question du droit de la défenderesse à pouvoir bénéficier des dispositions sur le statut des baux commerciaux en application de l’article L 145-5 du code de commerce selon lesquelles le preneur qui reste dans les lieux après l’échéance d’un bail à caractère dérogatoire à vocation à en bénéficier, étant par ailleurs observé que la défenderesse justifie avoir engagé une instance au fond en vue de se voir reconnaître le bénéfice d’un bail commercial.

Il n’appartient pas à la juridiction des référés, juge de l’évidence, de déterminer, s’agissant de questions relevant du fond du droit, si la convention du 1er juin 2020 caractérise ou non un bail dérogatoire ou dans quelle mesure celle-ci est opposable à la société L’Immobilière Groupe Casino qui conteste la qualité à agir en son nom de celui qui l’a signée.

L’ensemble de ces constatations conduit à retenir que les demandes de la société L’Immobilière Groupe Casino se heurtent ainsi en droit à des difficultés sérieuses qui ne permettent pas de retenir, en référé, un trouble manifestement illicite pouvant fonder ses demandes au regard des articles 834 et 835 du code de procédure.

La société L’Immobilière Groupe Casino évoque également à l’appui de ses réclamations le critère de l’urgence tenant, selon ses conclusions, à l’atteinte à son droit de propriété, au risque de voir sa responsabilité engagée en cas de sinistre, au blocage de la vente des volumes concernés et à la sécurité des lieux.

Mais dès lors que l’activité commerciale de la société Los Pollos a commencé en 2020 sans aucune opposition avant le mois de septembre 2024 et qu’il n’est fait état, d’autre part, d’aucun incident ou difficulté ayant pu mettre en jeu, à ce jour, la responsabilité de la société L’Immobilière Groupe Casino, la réalité de l’urgence invoquée, compte tenu par ailleurs de la discussion sur l’application en l’espèce du statut des baux commerciaux pouvant s’imposer à l’acquéreur des parcelles, n’apparaît pas suffisamment démontrée pour pouvoir être retenue.

L’ensemble de ces constatations justifient le rejet de toutes les demandes de la société L’Immobilière Groupe Casino relatives à l’expulsion de la société Los Pollos et à la remise en état des lieux.

Sur les autres demandes

La demande en dommages et intérêts provisionnels de la société Los Pollos pour brusque rupture des négociations contractuelles engagées avec la demanderesse en 2024, suppose l’examen, sur le fond, des relations juridiques et commerciales ayant pu exister entre les parties et des conditions de leur responsabilité, lequel échappe à la compétence du juge des référés qui n’est habilité qu’à accorder une provision en cas d’obligation non sérieusement contestable selon l’article 835 du code de procédure civile.

Cette prétention sera en conséquence rejetée.

L’équité n’exige pas, non plus, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de la société L’Immobilière Groupe Casino qui succombe à l’instance.

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

Ecartons l’exception d’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir ;

Rejetons toutes les demandes de la société L’Immobilière Groupe Casino ;

Rejetons la demande en dommages et intérêts provisionnels de la société Los Pollos ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance à la charge de la société L’Immobilière Groupe Casino.

Rappelons que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT