TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/03557 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZYAG

AFFAIRE :

S.C.I. JPFA (Maître [S] [G])

C/

S.A.S. SIFER PROMOTION (Maître [K] [I] )

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 13 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du prononcé

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Inès MOUSSA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 03 Février 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 03 Février 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Inès MOUSSA, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. JPFA

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 442 168 696, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Michel GOUGOT, de la SCP TROEGELER – GOUGOT – BREDEAU- TROEGELER – MONCHAUZOU, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.S. SIFER PROMOTION

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 480 075 563, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE, de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de Marseille

FAITS ET PROCEDURE

La SCI JPFA est propriétaire d’un bien immobilier situé à ALLAUCH.

Le 28 août 2019, la SAS SIFER PROMOTION a obtenu un permis de construire afin de construire un immeuble sur le terrain contigu pour accueillir un EHPAD.

La SCI JPFA a formé un recours à l’encontre de ce permis de construire devant le Tribunal Administratif de MARSEILLE.

Par ordonnance en date du 07 juillet 2020, le juge des référés du Tribunal Administratif de MARSEILLE a ordonné la suspension du permis de construire.

Le 30 novembre 2020, la SCI JPFA et la SAS SIFER PROMOTION ont régularisé un protocole d’accord transactionnel selon lequel la SAS SIFER PROMOTION devait acquérir le bien immobilier de la SCI JPFA avec en contrepartie l’abandon du recours administratif introduit à l’encontre du permis de construire.

La SCI JPFA a déposé un mémoire en désistement d’instance et d’action devant le Tribunal Administratif de MARSEILLE.

Le 15 décembre 2020, une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre la SCI JPFA et la SAS SIFER PROMOTION. Elle expirait le 31 mars 2021 à 16h00.

Le 17 décembre 2020, le Tribunal Administratif de MARSEILLE a constaté son dessaisissement.

Le 31 mars 2021, la SAS SIFER PROMOTION a refusé de régularisé l’acte authentique de vente en raison d’un risque d’expropriation et de démolition dû à une servitude d’alignement.

*

Par acte en date du 12 avril 2022, la SCI JPFA a assigné la SAS SIFER PROMOTION aux fins d’obtenir :

— la réalisation forcée de la vente,

— la somme de 984.000,00 Euros au titre du prix de vente,

— subsidiairement, la somme de 650.000,00 Euros sous astreinte au titre de la clause pénale,

— l’indemnisation de son préjudice matériel,

— la somme de 8.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 10.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, elle demande :

— la somme de 650.000,00 Euros sous astreinte au titre de la clause pénale,

— la somme de 253.354,46 Euros au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel et moral,

— la somme de 10.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI JPFA fait valoir :

— que la maison d’habitation n’était pas impactée par une servitude d’alignement,

— que la condition suspensive de délivrance d’un bien exempt de vice avait été levée après la caducité de la promesse synallagmatique de vente,

— qu’en cas de caducité de la promesse synallagmatique de vente, la SAS SIFER PROMOTION s’était engagée à ne pas exécuter le permis de construire,

— qu’il convenait dès lors de faire application de la clause pénale.

*

La SAS SIFER PROMOTION fait valoir :

— qu’il avait été question d’un emplacement réservé impactant la maison,

— que, ce problème résolu, elle acceptait d’acquérir au prix de la promesse synallagmatique de vente,

— que, tant que le problème n’était pas résolu, son refus de régulariser la vente était justifié et que les demandes indemnitaires de la SCI JPFA devaient être rejetées,

— que la SCI JPFA avait manqué à son obligation de délivrance,

— que les travaux avaient été retardés,

— qu’elle avait versé des indemnités de retard au locataire de l’EHPAD,

— qu’elle avait sommé la SCI JPFA de signer l’acte authentique.

Reconventionnellement, elle demande :

— la somme de 568.000,00 Euros au titre du remboursement des pénalités versées au titulaire du bail en l’état futur d’achèvement,

— la somme de 10.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la procédure

Il est de l’intérêt d’une bonne administration de la Justice de révoquer l’ordonnance de clôture, d’accueillir les conclusions notifiées par la SAS SIFER PROMOTION les 08 août 2024 et 10 janvier 2025, ainsi que les conclusions notifiées par la SCI JPFA le 23 décembre 2024 et de clôturer à nouveau.

— Sur la vente forcée

Par conclusions notifiées le 20 mars 2023 à 9h23, la SAS SIFER PROMOTION a accepté de régulariser l’acte authentique.

Par conclusions notifiées le 20 mars 2023 à 10h38, la SCI JPFA ne présente plus de demande de vente forcée. Si la SCI JPFA a abandonné cette demande, il n’en demeure pas moins que la SAS SIFER PROMOTION maintient sa volonté d’acquérir. Il convient dès lors de statuer sur la vente.

Le 15 décembre 2020, une promesse synallagmatique de vente a été conclue entre la SCI JPFA et la SAS SIFER PROMOTION. Elle expirait le 31 mars 2021 à 16h00.

Dans le cadre de son assignation, la SCI JPFA n’invoquait à aucun moment la caducité de la promesse synallagmatique de vente mais l’accord sur la chose et sur le prix ainsi que la réalisation des conditions suspensives.

La promesse synallagmatique de vente comportait les conditions suspensives suivantes :

— absence de servitudes, de charges ou de vices non indiqués dans la note de renseignements d’urbanisme,

— obtention par la SAS SIFER PROMOTION d’une ordonnance devenue définitive du Tribunal Administratif de MARSEILLE constatant le désistement d’instance et d’action de la SCI JPFA,

— acquisition par la SAS SIFER PROMOTION du terrain situé à [Localité 9] et castré HH numéros [Cadastre 6]-[Cadastre 3]-[Cadastre 7]-[Cadastre 5].

LA SAS SIFER PROMOTION invoque l’obligation de délivrer un bien exempt de vices qui aurait été levée par la modification du PLUi approuvée le 30 juin 2022, soit postérieurement à la date d’expiration de la promesse synallagmatique de vente. Cette modification consistait en l’ajustement de l’ER 110-6 pour ne pas toucher la maison située sur la parcelle HH16.

Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, le 31 mars 2021 n’est pas une date de caducité mais est constitutif du point de départ de la période à partir de laquelle une des parties pourra mettre l’autre en demeure de s’exécuter. Il est précisé que l’auteur de la convocation devant le notaire pourra poursuivre la réalisation de la vente ou reprendre sa liberté. Le 31 mars 2021, un procès verbal de difficultés a été établi.

La SCI JPFA a fait le choix de poursuivre la réalisation judiciaire de la vente. En outre, la SCI JPFA ne peut pas invoquer la caducité de la promesse synallagmatique de vente alors que cette sanction n’est pas prévue dans l’acte.

En l’état de la volonté de la SAS SIFER PROMOTION de régulariser l’acte authentique, il sera fait droit à la demande de vente dont le Tribunal demeure saisi. L’astreinte sera fixée à la somme de 250,00 Euros par jour de retard.

— Sur l’application de la clause pénale d’un montant de 650.000,00 Euros

Cette clause pénale figure dans le protocole d’accord en date du 30 novembre 2020. Elle sanctionne le non respect de l’interdiction de construire imposée à la SAS SIFER PROMOTION en dépit de la caducité du protocole en cas d’absence de signature de l’acte authentique de vente au plus tard le 31 mars 2021.

Dans le cadre de ses dernières conclusions, la SCI JPFA présente cette demande à titre principal ayant abandonné sa demande de vente forcée.

L’acte authentique de vente n’ayant pas été régularisé dans le délai prévu dans le protocole, celui-ci est caduc, cette caducité ayant été prévue dans l’acte.

La SAS SIFER PROMOTION ne contestant pas avoir réalisé les travaux, il convient de faire droit à la demande formée par la SCI JPFA au titre de la clause pénale.

— Sur les préjudices accessoires invoqués par la SCI JPFA

L’indemnisation de ces préjudices ne relève pas du protocole d’accord du 30 novembre 2020 puisqu’ils ne sont pas en lien avec la réalisation des travaux mais de la promesse synallagmatique de vente en date du 15 décembre 2020.

La promesse synallagmatique de vente comporte une clause pénale d’un montant de 98.400,00 Euros dans le cas où, les conditions suspensives étant levées, les parties ne régulariseraient pas l’acte authentique.

Toutefois, pour que cette clause pénale reçoive application encore faut-il l’une des parties ne régularise pas l’acte authentique de façon indue .

Dans le cadre d’un procès verbal de dires en date du 22 mars 2023, la SCI JPFA a indiqué devant Maître [U] qu’elle considérait que le protocole d’accord du 30 novembre et la promesse synallagmatique de vente du 15 décembre 2020 étaient caducs et qu’elle n’entendait pas signer l’acte authentique.

Il ne faut pas confondre caducité du protocole d’accord, laquelle est prévue et avérée, et caducité de la promesse synallagmatique de vente, laquelle n’était pas prévue dans l’acte.

Par ailleurs, la position de la SCI JPFA est particulièrement fluctuante dans la mesure où, le 12 avril 2022, elle assigne la SAS SIFER PROMOTION en vente forcée, où le 22 mars 2023, elle indique ne pas vouloir signer l’acte authentique et où elle abandonne la demande de vente forcée le 20 mars 2023.

La dernière condition suspensive a été levée le 30 juin 2022 par la modification du PLUi. Aucun manquement ne peut être reproché à la SAS SIFER PROMOTION avant cette date.

Pour autant, la SCI JPFA ne réclame pas l’application de la clause pénale alors que le versement d’une indemnité forfaitaire en l’état de l’existence d’une clause pénale fait obstacle à l’allocation de dommages et intérêts complémentaires, la seule possibilité consistant dans la révision de l’indemnité.

En l’état de ces éléments, les demandes indemnitaires formées par la SCI JPFA entrent en voie de rejet.

— Sur les demandes reconventionnelles formées par la SAS SIFER PROMOTION

La SAS SIFER PROMOTION réclame :

— la somme de 206.000,00 Euros au titre des pénalités de retard versées au locataire, la société DOMUS VI,

— la somme de 362.000,00 Euros au titre de l’augmentation du coût technique de l’opération.

La SAS SIFER PROMOTION ne produit aucun document de nature à établir la matérialité des préjudice allégués. La demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée.

— Sur les autres chefs de demandes

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI JPFA les frais irrépétibles par elle exposés.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS SIFER PROMOTION les frais irrépétibles par elle exposés.

Chacune des parties succombant dans une partie de leurs demandes, il y a lieu à partage des dépens;

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 17 juin 2024,

ADMET les conclusions notifiées par la SAS SIFER PROMOTION les 08 août 2024 et 10 janvier 2025,

ADMET les conclusions notifiées par la SCI JPFA le 23 décembre 2024

CLOTURE à nouveau,

*

DECLARE parfaite la vente conclue le 15 décembre 2020, au prix de 984.000,00 Euros, entre la SCI JPFA, vendeur, et la SAS SIFER PROMOTION, acquéreur, portant sur les biens suivants :

A [Localité 9] (BOUCHES DU RHONE ) [Localité 1]

Une propriété sur partie de laquelle sont édifiés :

— une maison d’habitation, élevée d’un étage partiel sur rez-de-chaussée composée :

— au rez-de-chaussée, séjour, cuisine, dégagement, WC, deux chambres, une salle de bains, dressing, escalier d’accès à la mezzanine comprenant dégagement et deux chambres,

— à l’étage auquel on accède uniquement par un escalier extérieur : salon, cuisine, chambre, salle de bain et WC,

— combles au dessus

— un garage avec chaufferie et local de stockage accolés,

— une terrasse couverte avec sanitaires

— une piscine avec sanitaires,

— terrain autour et celui sur lequel tout est édifié

Figurant ainsi au cadastre

Section

N°

Lieudit

Surface

HH

[Adresse 2]

[Adresse 11]

00 ha 25 a 13 ca

ORDONNE à la SCI JPFA et à la SAS SIFER PROMOTION de comparaître devant Maître [U], notaire à MARSEILLE, sous astreinte de 250,00 Euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de réitération dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, celui-ci vaudra acte authentique de vente et qu’il sera publié au bureau compétent de la conservation des hypothèques,

*

CONDAMNE la SAS SIFER PROMOTION à verser à la SCI JPFA la somme de 650.000,00 Euros au titre de la clause pénale prévue par le protocole d’accord du 30 novembre 2020.

REJETTE les demandes indemnitaires formées par la SCI JPFA,

REJETTE la demande indemnitaire formée par la SAS SIFER PROMOTION,

REJETTE la demande formée par la SCI JPFA sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par la SAS SIFER PROMOTION sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

FAIT MASSE des dépens, les partage à raison de

—  50 % à la charge de la SCI JPFA,

—  50 % à la charge de la SAS SIFER PROMOTION,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 03 février 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT