TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 09 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2025

N° RG 25/00694 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AWL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. LES CATALANS sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la SARL l’IMMOBILIERE TARIOT, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [Z] est copropriétaire des lots 41, 112 et 124 de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT, a fait citer Madame [I] [Z] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

Constater l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 par l’assemblée générale du 15 janvier 2024, Constater que la sommation de payer du 28 août 2024 est restée infructueuses à l’expiration du délai légal de trente jours, Constater la déchéance du terme,Dire et juger que les demandes du syndicat des copropriétaires requérant sont bien fondées, Condamner Madame [I] [Z] à lui payer les sommes suivantes arrêtées au 13 décembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 : Lot 41 : 5 624,50 € incluant la somme de 995,62 € au titre des charges non encore exigibles du 1er avril au 30 septembre 2025, Lot 112 : 14 009,94 € incluant la somme de 2 070,08 € au titre des charges non encore exigibles du 1er avril au 30 septembre 2025, Lot 124 : 14 295,30 € incluant la somme de 1 722,90 € au titre des charges non encore exigibles du 1er avril au 30 septembre 2025sa condamnation au paiement des sommes suivantes, Soit au total la somme de 33 929,74 €, Condamner Madame [I] [Z] à lui payer la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts, Condamner Madame [I] [Z] à lui payer la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,Des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir.

A l’audience du 04 avril 2025, par l’intermédiaire de son conseil, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes à l’exception de celles concernant le lot 112 pour lesquelles il se désiste.

Assignée à l’étude, Madame [I] [Z] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

D’ailleurs, dans un avis en date du 12 décembre 2024, la Cour de Cassation a indiqué que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES CATALANS produit un courrier en date du 28 août 2024 aux terme duquel il sollicite auprès de Madame [I] [Z] le paiement des sommes de 3 645,98 € au titre des charges du lot 41, 9 897,37 € au titre du lot 112 et 9 441,52 € au titre du lot 124. Il précise qu’à défaut de paiement dans un délai de 30 jours, le syndicat des copropriétaires se prévaudra des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte des décomptes produits que les sommes réclamées ne correspondent pas uniquement à des provisions pour charges et des provisions pour travaux de l’exercice en cours mais également à des charges dues au titre d’exercices antérieurs et des frais de recouvrement.

Ce n’est qu’après avoir réclamé le paiement de l’intégralité de l’arriéré, que le courrier précise les sommes correspondantes au budget de l’exercice en cours et sollicite leur paiement.

Ainsi ce courrier ne met pas clairement en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1 mais une somme globale comprenant les provisions dues au titre de l’exercice en cours, des frais ainsi que des charges des exercices antérieurs.

Surabondamment, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de ce courrier par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 2] supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables l’intégralité des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT ;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT aux dépens du référé ;

LE GREFFIER LE MAGISTRAT