TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 21 Mars 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 14 Février 2025

N° RG 24/05441 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YNZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la Société AUXITIME, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Maître [N] [I] mandataire judiciaire associé de la SCP [J]-[I]-BONETTO dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Christophe PINEL, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS AUXITIME, se plaint du non-paiement des charges de copropriété concernant le lot n°1.

Le lot n°1 était la propriété indivise de Madame [G] [R] [E], Madame [B] [O] [C] [F], agissant tant en son nom personnel que comme tutrice légale de son fils mineur Monsieur [L] [E], et enfin de Monsieur [P] [S] [E].

Ces derniers sont tour à tour décédés et les trois successions se présentent comme suit, pour :

Madame [G] [R] [E], succession vacante gérée par [Adresse 6] ; Madame [B] [O] [C] [F], l’unique hériter Monsieur [L] [E] a renoncé à la succession, laquelle a été confiée à FRANCE DOMAINE ; Monsieur [P] [S] [E], l’ainé de ses trois enfants à renoncé à sa succession laquelle est partagée par Madame [T] [E] et les ayants droits de son frère [M] [E], soit ses trois enfants : [K] [E], [G] [E] et [H] [E].

Par ordonnance du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 29 juin 2022, Maître [D] [A] a été désigné mandataire commun des héritiers du lot n°1 de la copropriété sus désignée.

Maître [D] [A] ne pouvant remplir cette mission, une ordonnance du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE du 30 août 2022 a désigné la SCP [J], prise en la personne de Maître [N] [I], pour intervenir en qualité de mandataire commun des héritiers du lot n°1 de la copropriété.

C’est dans ces circonstances que par assignation du 10 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS AUXITIME, a fait citer Maître [N] [I] en qualité de mandataire commun de l’indivision successorale [E], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 la condamnation de l’indivision successorale, représentée par Maître [N] [I] de la SCP [J], pris en sa qualité de mandataire commun des héritiers du lot n°1 de la copropriété, au paiement des sommes suivantes :

24 860,09 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 05 novembre 2024 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024-2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2022, date des commandements de payer, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; 3 217,34 € au titre des frais nécessaires ; 1 000 € à titre de dommages-intérêts ;1 800 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Il demande également qu’à compter des commandements de payer en date des 25 et 27 mai 2022 et 07 juin 2022, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes dues resteront à la charge du débiteur défaillant.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 février 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS AUXITIME, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Maître [N] [I], représentant de la SCP [J] [I] BONETTO pris ès qualité de mandataire commun des héritiers du lot n°1 dépendant de la copropriété situé [Adresse 5], par l’intermédiaire de son conseil, développe ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter et conclut à :

sa condamnation en sa qualité de mandataire commun du lot n°1 dépendant de la copropriété « [Adresse 3] », à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble les seules charges dues au titre du fonctionnement de la copropriété à compter du 1er mars 2019 ; au rejet de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires requérant et à ce qu’il soit statué ce que de droit au titre des dépens.

SUR QUOI

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] fait valoir que l’indivision successorale [E], propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 03 décembre 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité ;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 21 juin 2019, 11 mars 2020, 19 mai 2021, 11 juillet 2022, 04 janvier 2023 et 10 avril 2024,

— une attestation de non-recours au titre de ces assemblées générales,

— un extrait de compte arrêté au 05 novembre 2024 à la somme de 24 671,68 € au titre des charges échues et impayées et à la somme de 3 217,34 au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— un commandement de payer la somme de 39 449,56 € en date des 25 et 27 mai et 07 juin 2022,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 27 889,02 € en date du 03 décembre 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 3217,34 €;

Qu’ainsi les frais de signification d’ordonnance au titre d’une autre procédure, qui doivent être recouvrés dans le cadre de l’exécution de cette procédure, et les frais de mise en demeure, dont la tarification ne correspond pas au contrat de syndic, seront écartés ;

Qu’il en sera de même pour les frais forfaitaires d’envoi à l’huissier, de remise de dossier contentieux et de préparation de dossier hypothèque, qui ne sont pas prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les frais dénommés « [J] RES.ADM/HONO/SUCC [E] » qu’on ne peut attribuer à des frais nécessaires de recouvrement au titre de l’article susvisé faute de précision ;

Qu’ainsi, il ne sera retenu aucune somme au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Attendu que l’indivision successorale, représentée par Maître [N] [I] de la SCP [J], pris en sa qualité de mandataire commun des héritiers du lot n°1 de la copropriété [Adresse 5], sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :

24 671,68 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 05 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mai 2022,

477,69 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er janvier au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 10 janvier 2025, les provisions n’étant pax exigibles à une date antérieure ;

Que la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de l’indivision successorale [E] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de l’indivision successorale, sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’indivision successorale [E], représentée par Maître [N] [I] de la SCP [J], pris en sa qualité de mandataire commun des héritiers du lot n°1 de la copropriété [Adresse 5], sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Sur les frais de recouvrement

Attendu qu’il a été statué sur les frais d’ores et déjà engagés, la demande de condamnation à des frais éventuels de recouvrement est prématurée de sorte qu’elle se sera rejetée ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE l’indivision successorale [E], représentée par Maître [N] [I] de la SCP [J], pris en sa qualité de mandataire commun des héritiers du lot n°1 de la copropriété [Adresse 5], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS AUXITIME, les sommes suivantes :

24 671,68 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 05 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mai 2022,

477,69 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er janvier au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 10 janvier 2025 ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS AUXITIME, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil et ce, jusqu’au parfait paiement ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS AUXITIME, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE l’indivision successorale [E], représentée par Maître [N] [I] de la SCP [J], pris en sa qualité de mandataire commun des héritiers du lot n°1 de la copropriété [Adresse 5], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS AUXITIME, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’indivision successorale [E], représentée par Maître [N] [I] de la SCP [J], pris en sa qualité de mandataire commun des héritiers du lot n°1 de la copropriété [Adresse 5] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT