TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 24 Mars 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Février 2025

N° RG 24/04835 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TKT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VIL,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lionel ROUX de la SELARL PACTA JURIS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. CONSTRUCTION RENOVATION MEDITERRANEE,

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M. [T] [R], présent à l’audience mais non représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé, la SCI VIL a donné à bail commercial à la SASU CRM des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros hors taxes, et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le bail commercial a pris effet au 1er novembre 2023.

La SCI VIL s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la SCI VIL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU CRM, pour une somme de 4 507,38 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, la SCI VIL a fait assigner la SASU CRM, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SASU CRM, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 10 février 2025, la SCI VIL, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail depuis le 19 octobre 2024 ;Ordonner l’expulsion de la SASU CRM et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire chargé de l’exécution ;Condamner la SASU CRM à payer à la SCI VIL :Une indemnité provisionnelle de 5 050 euros au titre des charges et loyers dus avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 800 euros à compter du 19 octobre 2024 et jusqu’à la reprise effective des lieux ; 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens.

La SASU CRM, régulièrement assignée à personne morale, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par la demanderesse font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 24 octobre 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 18 septembre 2024.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 18 octobre 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SASU CRM et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte, en l’espèce non justifiée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation, les loyers et charges impayés

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 18 octobre 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 700 euros charges incluses, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 24 octobre 2024 que la SASU CRM a cessé de payer ses loyers de manière régulière depuis le mois de mars 2024, et reste lui devoir une somme de 5 050 euros, arrêtée au 24 octobre 2024.

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 18 octobre 2024, les sommes dues par la SASU CRM au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.

Pour autant, l’obligation du locataire de payer la somme de 5 050 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 24 octobre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 5 050 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SASU CRM sera condamnée à payer à la SCI VIL la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU CRM qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI VIL et la SASU CRM, à la date du 18 octobre 2024 ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SASU CRM ainsi que de tout occupant de son chef ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

CONDAMNONS la SASU CRM à payer à la SCI VIL la somme provisionnelle de 5 050 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 24 octobre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNONS la SASU CRM à payer à la SCI VIL, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SASU CRM à payer à la SCI VIL, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU CRM aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT