TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/03944 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2VC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

sis [Adresse 4]

représentée par Mme [P], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [E], [Z] [G]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [E] [G] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 19 décembre 2023, pour un loyer mensuel de 271,27 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Adresse 1] a fait signifier le 22 avril 2024 à Monsieur [E] [G] un commandement de payer les loyers dans les 6 semaines, visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1286,40 euros, selon décompte arrêté au 15 avril 2024.

Le même acte a fait sommation au locataire de justifier de l’occupation du logement.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner le 12 août 2024 Monsieur [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ;condamner Monsieur [E] [G] à quitter les lieux qu’il occupe, avec tout occupant de son chef ;dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, le requis ainsi que tout occupant de son chef, en sera expulsé avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L411-1 et R411-1 et suivants du Code des procédures civile d’exécution ;condamner Monsieur [E] [G] à lui payer la somme de 2.389,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1153 du Code civil) ;condamner Monsieur [E] [G] à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;condamner Monsieur [E] [G] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant appel et sans caution ;condamner Monsieur [E] [G] en tous les frais et dépens.

A l’audience du 27 mars 2025, la SA d’HLM [Adresse 1] – représentée avec pouvoir par Madame [P], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.424,62 euros, hors frais. Elle a fait état d’un paiement au mois de mars courant de 381,82 euros dont 100,71 euros au titre du plan de surendettement pour un loyer de 435,35 euros et d’une dette de 105 euros au titre de son ancien logement. Elle a exposé les mesures décidées par la commission de surendettement des particuliers du Loiret applicables à compter du 28 février 2025 en précisant ne pas le dénoncer. Elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [E] [G] a comparu. Il a indiqué régler son loyer outre 100 euros et a précisé percevoir une indemnisation retraite de 1300 euros. Il a sollicité des délais de paiement à concurrence de 100 euros si le plan de surendettement ne pouvait pas être respecté.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience expliquant la situation personnelle et financière de Monsieur [G].

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret et enregistrée le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 19 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions générales) qui reprend contractuellement l’ancien délai légal de deux mois, et un commandement de payer dans les 6 semaines visant cette clause a été signifié le 22 avril 2024, pour la somme en principal de 1286,40 euros.

Le locataire avait pour cela un délai de deux mois, le bail prévoyant ce délai pour régler la dette et non celui de six semaines désormais légalement fixé.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 24 juin 2024 à 24 heures, premier jour ouvrable après l’expiration du délai de 2 mois.

Entre le 22 avril 2024 et le 24 juin 2024 à 24 heures, Monsieur [E] [G] a procédé à plusieurs règlements pour un montant total de 892,77 euros, insuffisants pour éteindre les causes du commandement du 22 avril 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 25 juin 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [G] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (247,45 euros relevant éventuellement des dépens) et des frais et pénalités (35 euros), la somme de 2.424,62 euros, échéance de février 2025 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [E] [G] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette actualisée, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [E] [G] sera condamné au paiement de la somme de 2.424,62 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1.286,40 euros, à compter de l’assignation du 12 août 2024 sur la somme de 1.103,45 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR L’IMPACT DE LA PROCEDURE DE SURENDETTEMENT ET LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 (loi n°2023-668 du 27 juillet 2023) dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article VI prévoit, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1°(…………) ;2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers (……..)».

La commission de surendettement des particuliers du Loiret a, suivant décision applicable à compter du 28 février 2025, validé les mesures imposées au profit du défendeur consistant en l’aménagement des échéances de la créance locative pour le logement litigieux à hauteur de 2.517,68 euros, soit le règlement de 25 mensualités de 100,71 euros au taux de 0% ; et les échéances courantes devant être honorées.

Il ne ressort pas des éléments du débat de contestation de ces mesures. En outre, le relevé de compte fait état de la reprise des loyers et charges de sorte que la disposition ci-dessus trouve application.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [E] [G] à se libérer de sa dette par 23 mensualités successives d’un montant de 100,71 euros au taux de 0%, la 24ème et dernière échéance devant solder la dette, en plus du loyer et des charges courants et dans les conditions prévues au dispositif.

Ce délai suspend les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Il convient cependant de rappeler que, si les conditions attachées aux mesures décidées par la commission ne sont pas respectées ou faute pour Monsieur [E] [G] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [E] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA d’HLM [Adresse 1] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 19 décembre 2023 conclu entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Monsieur [E] [G], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à verser à la SA d’HLM [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.424,62 euros au titre des loyers et charges impayés incluant la mensualité de février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 avril 2024 sur la somme de 1.286,40 euros, à compter de l’assignation du 12 août 2024 sur la somme de 1.103,45 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [E] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités successives de 100,71 euros au taux de 0% chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à la décision de la commission de surendettement des particuliers du Loiret applicable à compter du 2 8 février 2025,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de respect des conditions attachées aux mesures décidées et applicables à compter du 28 février 2025 par la commission de surendettement des particuliers du Loiret ou en cas de non-paiement d’un seul terme de loyer et des charges courants à son échéance quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM [Adresse 1] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [E] [G] soit condamné à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA d’HLM [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 avril 2024 et de l’assignation du 12 août 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 12 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,