TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25 /

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 06 Juin 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 02 Mai 2025

N° RG 25/01294 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FHG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice Cabinet IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [S]

Demeurant [Adresse 1]

Non comparante

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Madame [V] [S] est propriétaire des lots 48 et 76 de l’immeuble situé [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble se plaint du non-paiement des charges de copropriété par Madame [V] [S].

C’est dans ces circonstances que par assignation du 28 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMOBILIERE PUJOL, a fait citer Madame [V] [S], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1415,94 € au titre des charges échues impayées pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, 2388,89 € au titre du budget prévisionnel pour la période du 1er avril 2025 au 30 septembre 2026, 850,40 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, 124,28 € au titre des frais d’huissier hors dépens, 1000 € à titre de dommages-intérêts ;1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 mai 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMOBILIERE PUJO, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à l’étude du commissaire de justice, Madame [V] [S] ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que le syndicat des copropriétaires ne peut, au visa de l’article précité, solliciter que le paiement du budget prévisionnel de l’année en cours ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], fait valoir que Madame [V] [S], propriétaire des lots 48 et 76 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure de payer la somme de 686,44 € qui lui a été délivrée le 13 février 2025 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité ;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 12 décembre 2022 et 09 décembre 2024,

— une attestation de non-recours au titre de ces assemblées générales,

— un extrait de compte arrêté au 1er février 2025 pour la somme de 1415,94 € au titre des charges impayées et 850,40 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le détail des provisions à échoir à hauteur de 2388,89 € ;

— une sommation de payer la somme de 1377,02 € en date du 22 octobre 2024,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 13 février 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception comportant la mention « Pli avisé et non réclamé » ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1415,94 € au titre des charges échues et impayées pour la période du 1er avril 2024 au 1er janvier 2025 et 2388,89 € au titre du budget prévisionnel pour la période du 1er avril 2025 au 30 septembre 2026 ;

Qu’il produit au soutien de sa demande le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2022 approuvant l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et votant le budget du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et celui de l’assemblée générale du 09 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et votant le budget du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 ;

Qu’il ne justifie pas de l’adoption du budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 par la production du procès-verbal de l’assemblée générale ;

Que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public, le syndicat des copropriétaires qui vote, chaque année, un budget prévisionnel, ne peut, par ailleurs, réclamer les provisions pour charges de l’exercice n+2, quand bien même il en a été adopté le budget prévisionnel ;

Que les provisions pour charges pour la période du 1er avril au 30 septembre 2024 à hauteur de la somme de 676,49 €, déduction faite du solde des charges et du solde travaux créditeurs seront, en conséquence, seules retenues ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 850,40 € ;

Qu’ainsi les frais forfaitaires d’envoi aux auxiliaires de justice, qui ne sont pas prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seront écartés ;

Que les frais de mise en demeure et de rappel recommandé, dont le montant correspond à la tarification du contrat de syndic, ainsi que les frais de sommation de payer seront retenus au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Attendu que Madame [V] [S] sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :

679,47 € (1415,94-739,45) au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er février 2025,244,68 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Madame [V] [S] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Madame [V] [S], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Madame [V] [S] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Madame [V] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMOBILIERE PUJOL, les sommes suivantes :

679,47 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er février 2025,

244,68 € au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMOBILIERE PUJOL, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMOBILIERE PUJOL, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [S] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET IMMOBILIERE PUJOL ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT