TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître [U] [E]

— Maître Bruno [Localité 9]

Copies certifiées conformes à :

— Maître [U] [E]

— Maître Bruno [Localité 9]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07254

N° Portalis 352J-W-B7H-CY7MA

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], réprésenté par son syndic, le Cabinet MASSON, S.A

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Ghislaine CHAUVET LECA de la SELARLU CHAUVET-LECA AVOCAT, Membre de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1525

DÉFENDERESSE

Ville de [Localité 10], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 10], Madame [G] [I]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représenté par M^e Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0079

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/07254 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7MA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Novembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Ville de [Localité 10] est propriétaire des lots de copropriété n°2, 3, 138 et 139 d’un immeuble situé au [Adresse 1].

Le 14 novembre 2022, une sommation de payer a été adressée à la Ville de [Localité 10] laissant apparaître un solde débiteur de 15 897,29 euros.

Par exploit d’huissier signifié le 23 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner la Ville de Paris en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 29 juin 2023.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 février 2025, et au visa des articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 18, 35, 36 et 37 du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1342-10 et suivants du Code civil, et de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

« RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] en son action et l’y déclarer bien fondé,

CONDAMNER la Ville de [Localité 10] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 4.283,59 € concernant les charges dues jusqu’à l’appel « cotisation fonds travaux » du 1 er janvier 2025 inclus ;

DIRE que cette condamnation sera augmentée par application du taux d’intérêt légal à compter de la sommation du 14 novembre 2022 pour la somme de 15.794,81 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

CONDAMNER la Ville de [Localité 10] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes suivantes :

—  2.500 € à titre de dommages et intérêts,

—  5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

DIRE n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, et au visa de l’ordonnance n°2014-697 du 26 juin 2014, l’article L.2192-5 du Code de la commande publique, et l’article 9 du Code de procédure civile, la Ville de Paris demande au tribunal de :

« DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] à payer la somme de 1 550 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu’il est dit à l’article 699 du Code de procédure civile ».

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que la Ville de [Localité 10] est propriétaire des lots n°2, 3, 138 et 139 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2019, 2021, 2022, 2023, 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 5 février 2025.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de la Ville de [Localité 10] présente un solde débiteur de 4 283,59 euros, incluant des frais de recouvrement, arrêté au 5 février 2024.

Cependant, la Ville de [Localité 10] soutient que cette somme n’est plus due en raison d’un paiement intervenu le 25 février 2025.

Il est en effet démontré par la Ville de [Localité 10] qu’elle a procédé le 25 février 2025 au règlement à l’ordre du cabinet MASSON ET CIE de la somme de 4 283,59 euros, encaissée le 26 février 2025 (pièce n°2 défendeur).

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la Ville de [Localité 10] de ses obligations.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie. Aucun préjudice n’a été établi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande indemnitaire, il résulte des pièces produites que la procédure n’a été engagée qu’en raison du défaut de paiement, par la Ville de [Localité 10], des charges de copropriété réclamées. Le règlement n’étant intervenu qu’en cours d’instance, il est équitable de mettre les dépens à la charge de la défenderesse, dont le défaut de paiement est à l’origine de l’instruction de la présente procédure.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la Ville de [Localité 10] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formulée au titre des charges de copropriété ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 10] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente