TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Mai 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Février 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e Charlotte LOMBARD

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06418 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SMT

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [Z] [K]

né le 10 Mai 1952 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Charlotte LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [H]

née le 21 Mars 1990 à [Localité 4] (POLOGNE), demeurant [Adresse 1]

non comparante

— 

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée signé le 29 septembre 2019, Monsieur [D] [Z] [K] a donné à bail à Madame [J] [H] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 350 euros outre 15 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 29 septembre 2019 ;

Madame [J] [H] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été signé le 8 mai 2022 ;

Alléguant des dégradations locatives et un solde de loyers et charges impayés, par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [D] [Z] [K] a fait assigner Madame [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’obtenir la condamnation de Madame [J] [H] au paiement des sommes suivantes :

—  3029,62 euros au titre du solde des loyers et charges ;

—  754 euros correspondant au coût des réparations locatives ;

—  1.500 euros en réparation du préjudice moral subi par requérant ;

—  1.500 euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, et aux entiers dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.

A l’audience, Monsieur [D] [Z] [K], représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance ;

Citée par acte remis à étude, Madame [J] [H], n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Monsieur [D] [Z] [K] justifie par l’attestation délivrée le 12 juillet 2006 par Maître [I] [Y], notaire à [Localité 5], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Monsieur [D] [Z] [K] est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur le fond

Les loyers et charges impayés, les réparations locatives

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les loyers et charges impayés

Madame [J] [H] est redevable des loyers et charges jusqu’à son départ des lieux.

L’état de lieux de sortie produit aux débats mentionne que la locataire a quitté les lieux le 8 mai 2022.

Monsieur [D] [Z] [K] sollicite le paiement de la somme de 3.029,62 euros au titre du solde des loyers et des charges, selon comptes arrêtés au mois de juin 2022, échéance du mois de juin 2022 incluse ;

Le requérant justifie avoir remis en main propre à Madame [J] [H] le 27 décembre 2021, un courrier la mettant en demeure de régler les loyers et charges impayés soit 2468 euros et la taxe sur ordures ménagère impayée à hauteur de 246 euros ainsi que de réparer la serrure de la boîte aux lettres ;

En outre, suite au départ de la locataire, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 mai 2022, Monsieur [D] [Z] [K] adresse à Madame [J] [H] un état des sommes dues, 2800,75 euros au titre de la dette locative et 754 euros au titre des réparations locatives soit un total, déduction faite du dépôt de garantie versé à hauteur de 700 euros, de 2854,75 euros ;

La locataire ayant quitté les lieux le 8 mai 2022, il convient de déduire des sommes demandées le montant de loyer et de charges concernant le mois de juin 2022, soit la somme de 365 euros ;

Au soutien de sa demande, le requérant verse aux débats les décomptés annualisés des loyers et des charges (générales et ordures ménagères) qui démontrent qu’en 2019 le bailleur a bénéficié d’un trop perçu de 154 euros, qu’en 2020 et 2021 les soldes étaient débiteurs de respectivement 651 euros et 2201,50 euros et qu’en 2022 le compte locatif est créditeur de 258,25 euros (déduction faite de l’échéance de juin 2022) ;

Monsieur [D] [Z] [K] établit ainsi sa créance à hauteur de la somme de 2440,75 euros, comptes arrêtés au mois de mai 2022, terme du mois de mai 2022 inclus ;

Madame [J] [H] ne justifiant pas de l’extinction de son obligation ni d’avoir réglé des sommes supplémentaires, sera condamnée à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 2440,75 euros au titre de loyers et charges impayés, comptes arrêtés au mois de mai 2022, terme du mois de mai 2022 inclus ;

Sur les réparations locatives

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

[…]

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 ajoute : «S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d’une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » ;

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

S’agissant des plafonds et murs intérieurs, il appartient au locataire de les maintenir en état de propreté et de procéder aux menus raccords de peintures, de remettre en place ou remplacer quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique.

S’agissant du réfrigérateur, il incombe au locataire l’entretien courant et menues réparations.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu’ « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Monsieur [D] [Z] [K] sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 754 euros, justifiant d’un devis n° 202331201 de M. [L] [E] du 12 mai 2023, correspondant au coût des réparations locatives suivantes :

plateau commode abîmé par l’eau ;large fente sur le haut du réfrigérateur ;matelas sale ; détecteur de fumé hors service ;pose de polyane et masquage de protections ; application enduit et rebouchage, puis enduit de finition sur trou à droite de la fenêtre ;mise en peinture acrylique blanc mat 2 couches.

Il ressort de la comparaison entre l’état de lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 8 mai 2022, que les réparations locatives sollicitées par Monsieur [D] [Z] [K] sont justifiées.

Madame [J] [H] a réglé au titre du dépôt de garantie la somme de 700 euros ;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [J] [H] à payer à Monsieur [D] [Z] [K] la somme de 54 euros au titre de réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit établit que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au requérant, qui prétend que la défaillance de la requise lui a causé un préjudice distinct de celui déjà remboursé par les sommes déjà accordées, de le prouver.

Monsieur [D] [Z] [K] sollicite la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Toutefois ne justifiant pas de son préjudice, Monsieur [D] [Z] [K] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [H] qui succombe principalement supportera la charge des dépens;

L’équité commande en outre de condamner Madame [J] [H] à payer à la Monsieur [D] [Z] [K] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

DECLARE Monsieur [D] [Z] [K] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à Monsieur [D] [Z] [K] la somme de 2440,75 euros au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au mois de mai 2022 inclus;

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à Monsieur [D] [Z] [K], déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 54 euros au titre de réparations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [D] [Z] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [H] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [H] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE