TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Février 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 Février 2025

à Me [O] CORNET

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04397 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GSS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE DENOMME [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet COULANGE IMMOBILIER, ayant son siège social sis [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [F] [R]

né le 02 Octobre 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6] ou encore Chez [K] [Z] [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [J] est propriétaire des lots n° 17030 et 17120 au sein de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété.

Une mise en demeure a été adressée le 16 février 2024 et le 19 février 2024 à Monsieur [R] [J] par le conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2];

Cette mise en demeure étant demeurée infructueuse, par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

2302,70 € au titre des charges de copropriété impayées au 08 avril 2024 ;482 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 date de la mise en demeure

2500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive1662 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;les entiers dépens;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024 date à laquelle le syndicat des copropriétaire requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation;

Monsieur [R] [J] cité par acte remis à sa personne n’a pas comparu et n’a pas été représenté;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la recevabilité

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse

Il est justifié par le relevé de propriété, l’acte authentique de vente reçu le 07 février 2017 par Maître [O] [E] notaire à [Localité 5] et le certificat des services de la publicité foncière versés aux débats que Monsieur [R] [J] est propriétaire des lots n° 17030 et 17120 au sein de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2] ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2] , représenté par son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction..

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriétél’acte authentique de vente reçu le 07 février 2017 par Maître [O] [E] notaire à [Localité 5] un certificat des services de la publicité foncière un décompte arrêté au 8 avril 2024le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 février 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, adoptant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, votant le chois de l’entreprise ENGIE pour les travaux de refection des colonnes de refection d’eau et de chauffage et votant divers autres travauxles grands livres des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 justifiant les soldes débiteursle procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, votant la realization d’un projet de plan pluriannual de travaux et le financement du projet, votant l’installation de panneaux photovoltaique sur les toits et divers autres travaux l’état des soldes des copropriétaires au 30 septembre 2022la répartition des charges de l’exercice 2021/2022 adressée à M. [R] le 10 juin 2023les appels de provisions du dernier trimester 2022 et de l’année 2023les appels de provisions du 1er trimester 2024 et du 2ème trimestre 2024les mises en demeure la facture des frais et honoraires du 16 février 2024Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 2302,70 euros, arrêtée au 08 avril 2024, provisions charges générales jusqu’au 30 juin 2024 incluses et appel 3 fonds travaux loi ALUR inclus;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ressort du décompte versé aux débats que la somme de 50 euros (mise en demeure ) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

Monsieur [R] [J] n’a pour sa part justifié ni du paiement des charges dues, ni de l’extinction de ses obligations;

Il s’ensuit que Monsieur [R] [J] sera condamné à payer les sommes suivantes :

—  2307,68 euros, arrêtée au 17 mai 2024, au titre des charges de copropriété impayées, provisions charges générales et fonds loi ALUR jusqu’au 30 juin 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  50 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2] sollicite la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, Monsieur [R] [J] commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges, et ne justifie pas de difficultés particulières.

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au Syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, Monsieur [R] [J] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [J] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens;

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [R] [J] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2] , représenté par son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER , recevable en ses demandes;

Condamne Monsieur [R] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2] , représenté par son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER les sommes suivantes :

—  2307,68 euros, arrêtée au 17 mai 2024, au titre des charges de copropriété impayées, provisions charges générales et fonds loi ALUR jusqu’au 30 juin 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mai 2024;

—  50 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Condamne Monsieur [R] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts;

Condamne Monsieur [R] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société COULANGE IMMOBILIER, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [J] aux entiers dépens;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE