Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 27 mai 2025, n° 23/12198

TJ Marseille 27 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a constaté que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était engagée, mais a limité le préjudice locatif à 8.000 euros, correspondant à la période d'inoccupation du bien.
Rejeté
Existence de préjudices financiers et moraux
La cour a estimé que la SCI MAGUI n'a pas produit d'éléments suffisants pour justifier cette demande, la déboutant ainsi.
Rejeté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que la demande n'était pas justifiée et a débouté la SCI MAGUI de cette demande.
Accepté
Perte locative due à la responsabilité du syndicat
La cour a reconnu la responsabilité du syndicat et a accordé une indemnisation de 8.000 euros pour la période d'inoccupation.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la SCI MAGUI supporter la totalité des frais, accordant ainsi une somme de 1.500 euros.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 27 mai 2025, n° 23/12198
Numéro(s) :	23/12198
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Michael ZERBIBFrédéric RACHLIN
Parties :	S.C.I. MAGUI c/ Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble du [ Adresse 4 ], représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [ Localité 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 27 MAI 2025

Enrôlement : N° RG 23/12198 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BZ2

AFFAIRE : S.C.I. MAGUI (la SELARL CABINET MICHAEL [E] & ASSOCIES)

C/ S.D.C. [Adresse 1] (Me [H])

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 mai 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. MAGUI

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 830 680 302

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Michael ZERBIB de la SELARL CABINET MICHAEL ZERBIB & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 7]

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 067 803 916

dont le siège social est sis [Adresse 8]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MAGUI est propriétaire d’un appartement dans le bâtiment D de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] Marseille, soumis au régime de la copropriété.

Le 17 janvier 2019, un conduit de cheminée a chuté sur la toiture de l’immeuble de la copropriété, occasionnant un trou sur la couverture.

Le désordre a induit des infiltrations dans le bien de la SCI MAGUI.

La SA AXA FRANCE IARD, assureur de la SCI MAGUI, a mandaté le cabinet SARETEC aux fins d’expertise. Un rapport contradictoire a été rédigé le 7 janvier 2020.

La SCI MAGUI a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] devant le juge des référés, qui par ordonnance du 12 février 2021 a ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de faire procéder aux travaux urgents de réparation de la toiture de l’immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de l’ordonnance.

Par jugement du 28 avril 2022, le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte à la somme de 1.000 euros, les travaux ayant été réalisés suivant facture du 28 mai 2021.

Suivant exploit du 17 novembre 2023, la SCI MAGUI a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2].

Par conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, la SCI MAGUI demande au tribunal de :

— à titre principal,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de :

—  9.000 euros au titre de la perte locative,

—  5.000 euros au titre des préjudices financiers et moraux,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire,

— à titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de :

—  8.000 euros au titre de la perte locative,

—  5.000 euros au titre des préjudices financiers et moraux,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— assortir la décision de l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de ses demandes principale et subsidiaire en liquidation d’astreinte en application de l’article 1355 du code civil et du fait de la compétence du juge de l’exécution,

— débouter la SCI MAGUI de ses demandes principale et subsidiaire en indemnisation de ses pertes locatives, l’origine de cette perte étant liée à son seul comportement,

— débouter la SCI MAGUI de ses demandes principale et subsidiaire en indemnisation des préjudices financiers et moraux non documentés,

— débouter la SCI MAGUI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner la SCI MAGUI à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de constater que la SCI MAGUI ne maintient pas ses demandes au titre de la liquidation de l’astreinte. Il n’y a pas lieu de répondre à ces argumentations.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le 17 janvier 2019, la toiture du bâtiment D a été endommagée par la chute d’un morceau de cheminée d’un immeuble voisin.

Le procès-verbal de constat du 21 mai 2020 montre que le plafond de la pièce principale de la SCI MAGUI est troué et que le jour filtre au travers du plafond et de la toiture. La laine de verre est visible au travers de ce trou. Le commissaire de justice indique que de la moisissure se forme au pied des murs et que des plaques de plâtre se fissurent. Au sol, le parquet se déforme et la peinture des murs se décolle.

Le 22 octobre 2019, l’assemblée générale a voté contre la réalisation des travaux de remplacement des tuiles cassées et liteaux défectueux.

Les travaux ont été votés lors de l’assemblée générale du 22 mars 2021.

Ils ont été réalisés suivant facture établie par la société GIANELLI du 28 mai 2021.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ne conteste pas la nature de partie commune de la toiture, précisant qu’il s’agit d’une partie commune spéciale au bâtiment D.

Il oppose toutefois que les délais de réalisation des travaux sont dus au vote contre de la SCI MAGUI lors de l’assemblée générale du 22 octobre 2019. Il estime que la faute de la SCI MAGUI est exonératoire de responsabilité.

Toutefois, il convient de constater que la résolution n°17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2019 intitulée “réalisation de travaux de remplacement des tuiles cassées et liteaux défectueux” contient pour seul texte “cette résolution sera portée à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale”.

Il ne peut être reproché à la SCI MAGUI d’avoir voté contre une telle résolution. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ne démontre pas qu’il avait soumis au vote la réalisation de travaux suivant au moins deux devis.

Aucune faute ne peut être retenue à l’égard de la SCI MAGUI pour l’absence de vote favorable à une résolution dont le texte n’est pas indiqué dans le procès-verbal d’assemblée générale.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] qui a laissé la toiture sans protection contre la pluie et n’a pas fait procéder aux réparations avant le courant de l’année 2021 est engagée, sa responsabilité étant une responsabilité objective ne nécessitant pas de démontrer une faute.

S’agissant de la date de réalisation des travaux, la facture du 28 mai 2021 de la société GIANELLI, avec indication de règlement par virement le 13 juillet 2021, montre que les travaux de remplacement des boiseries et tuiles endommagées ont été réalisés, pour un montant total de 845 euros TTC.

La SCI MAGUI conteste la date de réalisation des travaux. Elle produit une attestation de Madame [R] [D], sa voisine, qui déclare que la toiture a été réparée mi-août 2021.

Monsieur [U] [N] date les travaux entre 10 et le 25 août.

Toutefois, ces attestations, non précises sur la date de réalisation des travaux, sont en contradiction avec la date de la facture du virement. Cette facture n’est pas une facture d’acompte.

Il convient de conserver la date du 28 mai 2021 au titre de la réalisation des travaux.

Au titre de son préjudice, la SCI MAGUI produit un contrat de bail du 30 octobre 2017 signé avec Madame [K] [X], pour un loyer de 380 euros par mois, outre 20 euros au titre de la provision pour charges.

Par courrier du 3 septembre 2019, Madame [X] a donné son préavis. Le courrier évoque la recherche d’un logement plus spacieux. Toutefois, le procès-verbal de constat du commissaire de justice suffit à démontrer que le bien était inhabitable depuis le sinistre.

La SCI MAGUI justifie avoir trouvé un nouveau locataire le 3 août 2022, après avoir fait réaliser des travaux de remise en état de son bien.

La perte de loyers imputable à la responsabilité du syndicat des copropriétaires concerne la période comprise entre le 3 octobre 2019 et le 28 mai 2021, soit 20 mois. Son préjudice locatif s’élève alors à la somme de 400 x 20 = 8.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera condamné à payer à la SCI MAGUI la somme de 8.000 euros au titre du préjudice locatif.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il sera fait droit à la demande de capitalisation pour les intérêts dûs pour au moins une année.

S’agissant du préjudice financier et moral, la SCI MAGUI ne développe aucune argumentation ni ne produit aucune pièce à ce sujet. Elle sera nécessairement déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MAGUI la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 1.500 € à la SCI MAGUI sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la SCI MAGUI la somme de 8.000 euros au titre de son préjudice locatif,

Dit que cette condamnation produira intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

Fait droit à la capitalisation annuelle des intérêts dus pour au moins une année entière,

Déboute la SCI MAGUI de sa demande au titre des préjudices financier et moral,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la SCI MAGUI la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE