TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 09 Juillet 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Mai 2025

N° RG 25/01733 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6J4B

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 7]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

La Société AMC INVEST IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SAS AMC INVEST IMMO est copropriétaire des lots 91 et 115 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6] a fait citer la SAS AMC INVEST IMMO en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 21 mai 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner la SAS AMC INVEST IMMO au paiement :

De la somme de 2095,73 euros au titre des charges impayées arrêtées au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 ;De la somme de 1474,92 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;De la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

La SAS AMC INVEST IMMO, bien que régulièrement convoquée (citée à étude), n’était ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SAS AMC INVEST IMMO de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 29 novembre 2023 et 17 mars 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 et du 1er janvier au 31 décembre 2023, vote du budget prévisionnel et vote des travaux des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2024 et du 1er janvier au 31 décembre 2025, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SAS AMC INVEST IMMO pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 décembre 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,la sommation de payer délivré le 21 aout 2024,le relevé de compte arrêté au 1er janvier 2024 à la somme totale de 3570,65 € qui reprend les différents appels et les règlements effectués, ainsi que les frais imputés au titre du recouvrement de la créance, le contrat de syndic.

Au regard du décompte versé aux débats, il apparait que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6] dispose d’une créance de 2095,73€ à l’égard de la SAS AMC INVEST IMMO dont 989,69€ au titre des provisions dues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure et 1106,04€ pour les provisions antérieures (et non de 1189,88€ comme indiqué dans la mise en demeure en date du 19 décembre 2024).

Au vu des pièces fournies aux débats, la SAS AMC INVEST IMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2095,73 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 31 décembre 2024.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Ainsi, les multiples mises en demeure et relances et leurs intérêts de retard (celles des 2 juin 2023, du 19 juin 2023, du 2 novembre 2023, du 21 novembre 2023, du 3 mai 2024 et du 27 mai 2024) ne seront pas prises en compte car elles n’ont pas été suivies d’une procédure judiciaire.

Ne sera prise en compte que celle du 5 aout 2024 à hauteur de 45€.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6] de justifier de diligences exceptionnelles tel que prévu dans le contrat de syndic versé aux débats, les frais de constitution du dossier transmis à l’huissier et ceux pour le dossier transmis à l’avocat des 6 aout et 13 novembre 2024 ne seront pas pris en compte (soit 700€ au total).

Les frais intitulés « contentieux sdc le nicolas/amc invest immo » de 138€ du 19 septembre 2024 ne sont pas justifiés. Ils ne seront pas pris en compte. La sommation de payer versée aux débats ne contient pas de montant dans l’acte lui-même et est datée du 21 aout 2024.

La constitution d’hypothèque justifiée sera prise en compte à hauteur de 336€.

Il en résulte que la SAS AMC INVEST IMMO sera condamnée au paiement de la somme de 381 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit la mise en demeure du 5 aout 2024 et les frais de constitution d’hypothèque.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6] ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS AMC INVEST IMMO, qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS AMC INVEST IMMO, qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6] la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SAS AMC INVEST IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6], les sommes suivantes :

—  2095,73 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 mars 2023 ou l’assignation,

—  381 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6] ;

CONDAMNE la SAS AMC INVEST IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 6] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS AMC INVEST IMMO aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 09/07/2025……..

À

ME MERGER ([Localité 3])-

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Grosse délivrée le …..

À

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