DU : 25 Juin 2025

__________________

JUGEMENT CIVIL

1ère Chambre

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

[U], [J]

C/

S.C.I. SHALIMAR

Répertoire Général

N° RG 24/02236 – N° Portalis DB26-W-B7I-IAN6

__________________

Expédition exécutoire le :

25.06.25

à : M^e Tondriaux

à : M^e Crépin

à :

à :

Expédition le :

à :

à :

à :

à :

à :

à : Expert

à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

_____________________________________________________________

J U G E M E N T

du

VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

_____________________________________________________________

Dans l’affaire opposant :

Madame [Z] [G] [C] [U]

née le 26 Avril 1971 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [X] [S] [I] [J]

né le 01 Janvier 1976 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

tous représentés par Maître Aude TONDRIAUX-GAUTIER de la SELAS DOREAN AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR (S) -

— A -

S.C.I. SHALIMAR (RCS D'[Localité 4] 412 358 079)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocat au barreau d’AMIENS

— DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 23 Avril 2025 devant :

— Monsieur [D] [E], juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :

— Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte notarié du 10 décembre 2020, la société Shalimar a vendu à Mme [Z] [U] et M. [X] [J] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] (Somme), au prix de 395.000 euros.

Le 14 février 2022, la direction des services de l’environnement d'[Localité 4] Métropole a fait parvenir à Mme [U] et M. [J] un avis de surconsommation d’eau, de sorte qu’ils ont régularisé une déclaration de sinistre auprès de la société Cardiff IARD le 18 février suivant.

Le 22 mars 2022, la société AAD Phénix II, missionnée par l’assureur, a établi un rapport concluant à l’existence d’une fuite sur une canalisation enterrée située entre le compteur et la vanne intermédiaire de l’immeuble. Elle en a préconisé le remplacement tant en raison de son caractère fuyard que de son sous-dimensionnement.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 mai 2022, Mme [U] et M. [J] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la société Shalimar de leur payer sous huitaine la somme de 19.971, 21 euros pour la réalisation de ces travaux.

Par ordonnance du 15 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Amiens a ordonné une expertise portant notamment sur l’état des canalisations fuyardes avant leur remplacement par Mme [U] et M. [J], désigné M. [M] [A] à l’effet d’y procéder, laissé les dépens à la charge des acquéreurs et rejeté la demande formée par la société Shalimar au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance du 17 mai 2023, le juge chargé du contrôle des expertises a désigné M. [F] [B] en remplacement de M. [A], empêché.

L’expert a déposé son rapport le 3 avril 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 avril 2024, Mme [U] et M. [J] ont mis en demeure la société Shalimar de leur payer sous quinzaine la somme de 26.737, 05 euros répartie comme suit : 15.033 euros au titre des travaux réparatoires, 2.900 euros au titre des factures d’eau, 4.711, 05 euros au titre des frais d’expertise, 93 euros au titre des dépens et 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Mme [U] et M. [J] ont fait assigner la société Shalimar devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins d’exercer l’action estimatoire ou, subsidiairement, de condamnation au paiement de dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 14 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2025 et mise en délibéré au 25 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2024, Mme [U] et M. [J] demandent au tribunal de :

à titre principal, ordonner la réduction du prix de vente pour vice caché à hauteur de 15.033, 67 euros ; à titre subsidiaire, condamner la société Shalimar à leur payer la somme de 15.033, 67 euros à titre de dommages et intérêts au titre des travaux réalisés ; condamner la société Shalimar à leur payer les sommes de : 2.900 euros au titre de la surconsommation d’eau ; 5.367 euros au titre des divers frais engendrés ; 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ; condamner la société Shalimar aux dépens, en ce compris les dépens du référé expertise ainsi que les frais d’expertise ; condamner la société Shalimar à leur payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2025, la société Shalimar demande au tribunal de :

à titre principal, débouter Mme [U] et M. [J] de leurs demandes ; à titre subsidiaire, fixer l’indemnité aux fins de réduction du prix à la somme de 2.905, 98 euros HT ; débouter Mme [U] et M. [J] du surplus de leurs demandes ; condamner Mme [U] et M. [J] aux dépens ; condamner Mme [U] et M. [J] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

Sur l’action estimatoire

Moyens des parties

Au visa de l’article 1641 du code civil, Mme [U] et M. [J] soutiennent que la vétusté de la canalisation d’alimentation en eau froide est antérieure à la vente de l’immeuble et que son caractère fuyard le rend impropre à sa destination ainsi qu’en atteste la surconsommation d’eau. Ils font également valoir que la société Shalimar avait connaissance, au moment de la vente, de ce vice, puisqu’elle a tenté de colmater la canalisation litigieuse. Ils soutiennent encore que ce vice leur a été caché et, au surplus, qu’il n’était pas apparent pour des acquéreurs profanes. Ils contestent enfin tout défaut d’entretien. Au vu de ce qui précède, Mme [U] et M. [J] affirment qu’ils n’auraient pas acquis l’immeuble au prix de 395.000 euros s’ils avaient eu connaissance de la vétusté de cette canalisation, de sorte qu’ils demandent le remboursement des travaux réparatoires.

Au visa des articles 1641 et suivants du code civil, la société Shalimar se prévaut de la clause de non-garantie des vices. En outre, elle conteste l’existence d’un vice au moment de la vente, soulignant que si la canalisation était alors vétuste, elle n’était toutefois pas fuyarde. Elle expose avoir fait réparer une précédente fuite survenue en 2019 et en 2020 et insiste sur le fait que la surconsommation d’eau que dénoncent les acquéreurs leur a été signalée en février 2022. Plus généralement, la société Shalimar insiste sur la différence qui doit, selon elle, être faite entre vétusté et vice caché, soulignant que l’immeuble a été acheté en l’état, c’est-à-dire avec une canalisation vétuste mais non fuyarde. Elle fait encore valoir qu’elle n’avait aucunement conscience que les réparations qu’elle a fait entreprendre seraient insuffisantes, si bien qu’elle se considère de bonne foi. Ainsi, elle conteste avoir caché l’état de la canalisation aux acquéreurs.

Réponse du tribunal

Sur l’existence d’un vice caché

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ».

L’article 1643 de ce code prévoit que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’en suite de l’acquisition de l’immeuble le 10 décembre 2020, Mme [U] et M. [J] ont été avisés le 14 février 2022 par la direction des services à l’environnement d'[Localité 4] Métropole d’une surconsommation d’eau. Ainsi, si à la date du 23 septembre 2021, il est fait état d’une consommation semestrielle de 308 m3, cet avis fait état d’une consommation de 2.884 m3 au semestre suivant.

L’origine de cette surconsommation a été attribuée par l’expert missionné par l’assureur des acquéreurs à une fuite survenue sur une canalisation située entre le compteur et la vanne intermédiaire de l’immeuble suivant rapport amiable non contradictoire du 22 mars 2022. Toutefois, cet expert amiable n’a pas constaté visuellement l’état de cette canalisation enterrée.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a constaté que « le tuyau d’alimentation en eau froide fuyard a été remplacé par un tuyau en polyéthylène de couleur noir et de diamètre 32 mm, du compteur situé [Adresse 8] jusqu’au pavillon sur une distance de 518 m. Ce tuyau est raccordé au réseau d’eau froide du pavillon sur une tuyauterie placée dans la cuisine. Un piquage a été réalisé afin d’alimenter l’habitation de la SCI Shalimar située sur un terrain accolé à celui de Mme [U]. Cette alimentation est équipée d’un sous-compteur situé dans le sous-sol de l’habitation afin de facturer les consommations de la SCI Shalimar ». Il convient en effet de relever que Mme [U] et M. [J] ont fait procéder à des travaux réparatoires par la société Frias [F] en juin 2022.

Bien que la réparation a été entreprise avant la mesure d’instruction technique, l’expert a conclu que « la cause de ce désordre est que l’ancien tuyau d’alimentation qui existait avant la vente était vétuste et fuyard. Les factures de la SCI Shalimar le prouvent (…) ainsi que des attestations des voisins ».

A cet égard, il ressort d’une attestation que M. [O] [N], résidant sur la commune de [Localité 5], a « vu personnellement 3 fuites d’eau de l’alimentation de M. [R] (gérant de la société Shalimar) qui passe dans le chemin environ 1 à 2 ans avant l’arrivée de Mme [U] et M. [J]. 2 ont eu lieu juste en face de mon terrain et un peu avant en face de chez [W] ». Il précise avoir « vu que les réparations ont été faites par M. [R] qui (lui a) dit qu’il avait des factures astronomiques d’eau ».

Il ressort également des explications de la société Shalimar que la première fuite a dû intervenir entre les mois de février 2019 et juillet 2019, ce que corroborent deux factures d’eau desquelles il ressort une consommation de 52 m3 pour le semestre courant de septembre 2018 à février 2019 (facture du 4 mars 2019) et une consommation de 685 m3 pour le semestre suivant courant de mars 2019 à août 2019 (facture du 10 septembre 2019). La réalité des réparations entreprises par la société Shalimar est attestée par le retour à une consommation de 75 m3 au semestre suivant courant de septembre 2019 à février 2020 (facture du 20 février 2020).

Il ressort encore des factures produites par la société Shalimar que la canalisation a été de nouveau fuyarde, soit que les réparations ont été inefficaces soit que de nouvelles fuites se sont révélées. En effet, la consommation du premier semestre 2020 révèle une consommation de 1.251 m3 (facture du 7 octobre 2020), et celle du second semestre 2020 une consommation de 1.253 m3 (facture du 10 février 2021). De nouveau, la réalité des réparations entreprises par la société Shalimar est attestée par le retour à une consommation de 308 m3 au semestre suivant (facture du 23 septembre 2021), alors que l’immeuble a été cédé le 10 décembre 2020, et que ce n’est que le 14 février 2022 qu’une surconsommation a été signalée à Mme [U] et M. [J].

Au vu de ce qui précède, Mme [U] et M. [J] prouvent donc que la canalisation d’alimentation en eau froide a été fuyarde, et que ce défaut a gravement troublé l’usage de l’immeuble dont la consommation d’eau s’est révélée disproportionnée au regard d’une consommation normale pour une famille composée de trois personnes. En revanche, se pose la question de l’antériorité du défaut, ou de sa concomitance, au transfert des risques.

A cet égard, si les acheteurs ne peuvent mettre en œuvre la garantie des vices cachés pour des défauts qui ne sont dus qu’à l’usure ou à la vétusté, il résulte des éléments susmentionnés que la canalisation litigieuse avait, au moment de la vente, dépassé le stade de la simple vétusté, puisqu’elle était fuyarde depuis au moins l’année 2019. Ces fuites, survenues alors qu’elle était propriétaire de l’immeuble, auraient dû conduire la société Shalimar à faire entreprendre son remplacement et non d’insuffisantes reprises ponctuelles qui, faute de preuve contraire, n’ont pas été réalisée par un professionnel de la construction.

En outre, le caractère fuyard de la canalisation litigieuse, enterrée, était nécessairement caché pour Mme [U] et M. [J], acquéreurs profanes, tandis que la société Shalimar avait assurément connaissance de l’existence des fuites récurrentes pour avoir tenté d’y mettre fin en 2019 et 2020.

Enfin, compte tenu, d’une part, de ce que la société Shalimar, dont l’objet social, s’agissant d’une société civile immobilière, est « la gestion immobilière, l’achat d’un immeuble à [Localité 5] et toutes opérations mobilières et immobilières », est un professionnel et, d’autre part, qu’elle avait connaissance du vice lors de la vente si bien qu’elle ne peut être considérée de bonne foi, la clause exclusive de la garantie contre les vices cachés stipulée au contrat de vente n’est pas applicable.

Sur la demande de diminution du prix de vente

L’article 1644 de ce code précise que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

Aux termes du rapport, l’expert a indiqué que Mme [U] et M. [J] ont exposé la somme de 15.033, 67 euros TTC pour faire réparer la canalisation d’eau froide, ce dont ils justifient par la production de la facture émise le 1er juin 2022 par la société Frias [F].

Il convient donc de fixer la réduction du prix de vente de l’immeuble à la somme de 15.033, 67 euros, que la société Shalimar sera condamnée à restituer à Mme [U] et M. [J].

II. Sur l’action indemnitaire

Moyens des parties

Au visa de l’article 1645 du code civil, Mme [U] et M. [J] déplorent une surconsommation d’eau consécutive au vice ayant affecté la canalisation litigieuse. Ils exposent supporter une surfacturation malgré l’annulation de quatre factures sur les cinq émises par le service de l’eau et de l’assainissement d'[Localité 4] Métropole. Par ailleurs, les acquéreurs indiquent avoir subi un préjudice financier constitué par les frais d’expertise amiable et les frais d’avocat exposés lors de la procédure de référé et l’expertise judiciaire. Ils expliquent encore avoir subi un préjudice moral à raison du stress, de l’inquiétude, du retard pris par leur projet familial et professionnel, notamment pour Mme [U] atteinte d’un cancer, dont ils réclament l’indemnisation. Enfin, ils soutiennent avoir subi un préjudice de jouissance entre la date de l’acquisition et celle de l’achèvement des travaux le 1er juin 2022, qui ont duré un mois.

La société Shalimar demande que Mme [U] et M. [J] conservent à leur charge la facture qui n’a pas été annulée, laquelle correspond à leur consommation d’eau depuis l’acquisition de l’immeuble. Concernant le préjudice financier, elle rappelle que les frais d’expertise amiable et d’avocat constituent des frais irrépétibles relevant de l’article 700 du code de procédure civile. Elle conteste également le préjudice moral et le préjudice de jouissance allégués par les acquéreurs, dont elle estime que la preuve n’est pas rapportée.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Sur la facture d’eau

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise et des factures d’eau, ainsi que des explications des parties que cinq factures ont été établies par le service de l’eau et de l’assainissement d'[Localité 4] Métropole. Ce service a annulé quatre factures correspondant aux années 2021 (1.086, 92 euros), 2022 (8.649, 46 euros) et 2023 (13.008, 94 euros). En revanche, il a facturé à Mme [U] et M. [J] la somme de 3.751, 26 euros le 31 mars 2023, laquelle, malgré son intitulé, ne correspond pas à une facture semestrielle. En effet, cette facture porte sur une consommation d’eau normale par Mme [U] et M. [J] depuis l’acquisition de l’immeuble, après qu’il a été tenu compte de l’annulation des factures correspondant à la surconsommation, de sorte qu’elle doit rester à leur charge.

En conséquence, Mme [U] et M. [J] sont déboutés de leur demande de condamnation de la société Shalimar à leur payer la somme de 2.900 euros au titre de la surconsommation d’eau.

Sur le préjudice financier

Concernant le préjudice financier allégué par Mme [U] et M. [J], le tribunal relève qu’il correspond à des frais d’avocat et d’expertise amiable, de sorte qu’ils relèvent des frais irrépétibles. Ils seront donc examinés en tant que tels dans le paragraphe consacré aux frais du procès.

Sur le préjudice moral

Mme [U] et M. [J] justifient avoir été avisés dès le 14 février 2022 d’une surconsommation d’eau, dont il est résulte plusieurs factures semestrielles aux montants particulièrement élevés (8.649, 46 euros en 2022 et 13.008, 94 euros en 2023), qui ont assurément été sources de tracas et d’inquiétudes.

Ils démontrent donc avoir subi un préjudice moral qui sera intégralement réparé par la condamnation de la société Shalimar à leur payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur le préjudice de jouissance

Mme [U] et M. [J] ne démontrent pas que le vice caché ayant affecté la canalisation les a empêchés de jouir de leur immeuble, sauf pendant la période des travaux réparatoires, soit un mois en mai et juin 2022 ainsi qu’en atteste la mère de la demanderesse qui les a hébergés pendant cette période.

Ils démontrent donc avoir subi un préjudice de jouissance qui sera intégralement réparé par la condamnation de la société Shalimar à leur payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

III. Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société Shalimar, partie perdante, est condamnée aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et de la présente instance, ainsi que les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

La société Shalimar, condamnée aux dépens, est condamnée à payer à Mme [U] et M. [J], qui produisent partiellement les factures de leur conseil, la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Corrélativement, la société Shalimar est déboutée de sa demande de condamnation de Mme [U] et M. [J] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

CONDAMNE la SCI Shalimar à restituer à Mme [Z] [U] et M. [X] [J] la somme de 15.033, 67 euros correspondant à la diminution du prix de vente de l’immeuble situé [Adresse 2] à Boves (Somme) ;

DEBOUTE Mme [Z] [U] et M. [X] [J] de leur demande de condamnation de la SCI Shalimar à leur payer la somme de 2.900 euros au titre de la surconsommation d’eau ;

CONDAMNE la SCI Shalimar à payer à Mme [Z] [U] et M. [X] [J] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI Shalimar à payer à Mme [Z] [U] et M. [X] [J] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI Shalimar aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et de la présente instance, ainsi que les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

CONDAMNE la SCI Shalimar à payer à Mme [Z] [U] et M. [X] [J] la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la SCI Shalimar de sa demande de condamnation de Mme [Z] [U] et M. [X] [J] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT