TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 17 Juillet 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juin 2025

N° RG 25/01995 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LLA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOBILIÈRE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [V], née le 05 Février 1980 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [V] est copropriétaire des lots 8 et 104 de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] » sus [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 09 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « VILLA FLORA » sus [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SAS IMMOBILIERE PUJOL, a fait citer Madame [N] [V] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 04 juin 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Madame [N] [V] au paiement :

De la somme de 2.367,49 euros au titre des charges impayées arrêtées au 16 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025 sur le montant de 1.741,05 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;De la somme de 978,41 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ; De la somme de 748,58 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1.171 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens ; Il demande également de rappeler à Madame [N] [V] que la décision est exécutoire de plein droit.

Assignée à l’étude, Madame [N] [V] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la procédure accélérée au fond

Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « VILLA FLORA » sus [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, produit un courrier du 14 mars 2025, aux termes duquel il met en demeure Madame [N] [V] de payer, dans un délai de 30 jours, la somme de 1.741,05€.

Toutefois, il ressort du courrier que cette somme comprend les provisions dues au titre de l’exercice en cours mais également un arriéré de charges depuis le 1er janvier 2024.

En effet, à la date de la mise en demeure, soit le 14 mars 2025, l’exercice en cours est celui de la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025. Ainsi, sont dues au titre de l’exercice en cours les provisions pour la période du 1er janvier 2025 au 14 mars 2025.

Ainsi ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer uniquement les provisions dues au titre de l’article 14-1, mais un arriéré de charges remontant au 1er janvier 2024.

Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « VILLA FLORA » sus [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « VILLA FLORA » sus [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL,

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « VILLA FLORA » sus [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le ……..

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Grosse délivrée le …..

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