TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04/11/24 PRORO 02 Décembre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 02 Septembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00034 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4K4Y

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. PHH1, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Madame [C] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [Z] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 1983, à effet du 1er juin 1983, Monsieur [T] [N] a donné à bail à Madame [C] [K] un appartement situé [Adresse 1], renouvelé au 1er juin 1989 par acte du 28 avril 1989 pour un loyer mensuel de 1 508 francs, outre 1 280 francs de provision sur charges. Le bien a été vendu à la société PHH1 par acte du 4 octobre 2019.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2023, la société PHH1 a fait délivrer à Madame [C] [K] et à Monsieur [Z] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 407.20 euros.

La dette a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 9 août 2023.

Suivant exploits de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, dénoncés le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la société PHH1 a assigné Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Prononcer l’expulsion de Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique, d’un serrurier, d’un maitre-chien et de déménageurs, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du jugement ;

— Ordonner la séquestration des meubles aux frais des requis, ordonner la licitation des meubles ayant une valeur marchande et déclarer abandonnés les autres meubles ;

— Condamner solidairement Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] à lui verser la somme de 1 605.92 euros au titre de l’arriéré locatif au 18 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2023, et avec capitalisation des intérêts ;

— Condamner solidairement Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant journalier de 54,04 euros jusqu’à la complète libération des lieux, somme révisée comme le loyer ;

— Autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie ;

— Condamner solidairement Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et tous les frais jusqu’à l’expulsion des requis ;

— Rappeler l’exécution provisoire du jugement.

À l’audience du 8 avril 2024, I’affaire est appelée et retenue, la société PHH1, représentée par son avocat, réitère ses prétentions dans les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2 849.82 euros au 1er avril 2024.

Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K], cités par actes remis à étude, ne paraissent pas et ne sont pas représentés.

La décision est mise en délibéré au 27 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

Le jugement du 27 mai 2024 ordonne la réouverture des débats à l’audience du 02 septembre 2024.

A l’audience du 02 septembre 2024, l’affaire est appelée et retenue, la société PHH1, représentée par son avocat, réitère ses prétentions dans les termes de son assignation et actualise les éléments suivants : réévaluation de sa créance d’arriérés locatifs à la somme de 2 210.27 euros au 28 août 2024, réévaluation de sa demande relative à l’indemnité d’occupation journalière à la somme de 80.54 euros par jour et précision de la demande d’autorisation du bailleur à conserver le dépôt de garantie en application des stipulations contractuelles, soit 195,13 euros.

Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K], cités par actes remis à étude, ne paraissent pas et ne sont pas représentés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intérêt à agir de la S.A.S PHH1 à l’égard de Monsieur [Z] [K]

Le jugement rendu en date du 27 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille a ordonné la réouverture des débats, invitant la société PHH1 à justifier de son intérêt à agir à l’encontre de Monsieur [Z] [K].

La société a produit aux débats l’acte de mariage de Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K].

Dès lors, la S.A.S PHH1 justifie de son lien juridique avec Monsieur [Z] [K] en vertu du contrat de bail conclu le 11 janvier 1983 et par là même de son intérêt à agir à l’encontre de Monsieur [Z] [K].

Sur la régularité de la procédure

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation – ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet deux mois au moins avant la date de l’audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SAS PHH1 justifie avoir notifié l’assignation le 20 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 08 avril 2024.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA PHH1 justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 09 avril 2023, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2023.

La demande en constat de résiliation du bail de la SA PHH1 est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de l’assignation, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié le 09 aout 2023 à Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] pour la somme de 2 407.20 euros. Or, d’après l’historique des versements, la somme n’a pas été réglée dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Ce défaut de régularisation fonde la SAS PHH1 à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 10 octobre 2023.

Sur la dette locative

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SAS PHH1 produit un décompte actualisé au 28 aout 2024 selon lequel sa créance s’établit à 2 210.27 euros au titre des loyers échus jusqu’au mois d’aout 2024.

Au regard des obligations prévues dans le contrat et de l’absence de contestation des locataires sur les sommes réclamées par le bailleur, Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] seront condamné à payer à la SAS PHH1 somme de 2 210.27 euros avec intérêts au taux légal à compter du 09 aout 2023, date de notification du commandement de payer.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En conséquence, au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail, soit 805.81 euros avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

1/ Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K], parties perdantes au procès, seront solidairement tenus aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 09 aout 2023.

2/ Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K], parties perdantes au procès seront solidairement condamnés à verser 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

3/ Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 1983, initialement entre d’une part Monsieur [T] [N] et d’autre part Madame [C] [K], puis, depuis vente du bien en date du 04 octobre 2019 à la S.A.S PHH1, entre d’une part la S.A.S PHH1 et d’autre part Madame [C] [K], au sujet de l’appartement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 10 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S PHH1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] à verser à la S.A.S PHH1 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de huit cent cinq euros et quatre-vingt-et-un centimes (805.81 euros) à compter du 10 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] à verser à la S.A.S PHH1 la somme de deux mille deux cent dix euros et vingt-sept centimes (2 210.27 euros) arrêtée au 28 aout 2024, échéance d’aout 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges, indemnités d’occupation), avec intérêts au taux légal à compter du 09 février 2023, et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [C] [K] et Monsieur [Z] [K] à verser à la S.A.S PHH1 la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE AU JOUR MOIS AN CI-DESSUS

LE JUGE LE GREFFIER