TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 20 Octobre 2025

Président : Monsieur TRUC, 1er vice-président

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Septembre 2025

N° RG 25/02563 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PLW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. INOVATYS,

dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Céline CHAAR, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

S.A.S. GOHAR MINI MARKET,

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Madame [M] [K] épouse [E]

née le 02 Août 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 31 octobre 2024, reçu par Me [U], notaire à ENGHIEN LES BAINS, la SCI INOVATYS a donné à bail commercial à la SA GOHAR MINI MARKET des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3.000 euros hors taxes, et une provision sur charges mensuelle de 200 euros.

Aux termes de ce même acte authentique du 31 octobre 2024, Madame [M] [K] épouse [E] s’est portée caution solidaire des dettes de la SA GOHAR MINI MARKET nées du contrat de bail commercial dans la limite de 400.000 euros.

Le bail a prévu un paiement mensuel du loyer et a pris effet le 21 octobre 2024 pour une durée de 9 ans.

Par acte de commissaire de justice du 03 février 2025, la SCI INOVATYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat à la SA GOHAR MINI MARKET, pour une somme de 13.855, 18 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par actes de commissaire de justice des 06 et 11 juin 2025, la SCI INOVATYS a fait assigner la SA GOHAR MINI MARKET ainsi que Madame [M] [K] épouse [E], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la locataire, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 15 septembre 2025, la SCI INOVATYS, par l’intermédiaire de son conseil, a demandé de :

Constater la résiliation du bail à la date du 04 mars 2025 ;Ordonner l’expulsion de la SA GOHAR MINI MARKET, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la SA GOHAR MINI MARKET et Madame [M] [K] épouse [E], en qualité de caution solidaire, à lui payer :une indemnité provisionnelle de 20.0793,58 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 1er juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de 8 points en application de la clause pénale, à compter du 03 février 2024 ; une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.200 euros HT égal au loyer courant charges et taxes en sus jusqu’à la reprise effective des lieux ; la somme de 3.000 euros au titre du dépôt de garantie non réglé au 31 décembre 2024 ; une indemnité provisionnelle de 2.079, 35 euros au titre de la clause pénale ; la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 03 février 2025.

La SA GOHAR MINI MARKET, régulièrement assignée à personne habilitée, n’a pas comparu ni personne pour elle à l’audience susvisée.

De même, Madame [M] [K] épouse [E], bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 20 octobre 2025, date du prononcé de cette décision.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par la SCI INOVATYS font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 31 janvier 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 03 février 2025, lequel n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 04 mars 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SA GOHAR MINI MARKET et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte, non justifiée en l’espèce.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 04 mars 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel s’élevant à 3.000 euros, en sus des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 01 juin 2025 que la SA GOHAR MINI MARKET a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois d’avril 2025, et fait état d’une dette de 20.793, 58 euros, arrêtée au 01 juin 2025.

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 04 mars 2025, les sommes dues par la SA GOHAR MINI MARKET au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.

La somme de 538, 40 euros correspondant à des frais d’huissier de saisie et des dénonces ainsi que la somme de 3.000 euros correspondant au dépôt de garantie ne seront pas retenues au titre de la dette incontestable.

Par ailleurs, la somme de 188,48 euros correspondant à des frais de commandement de payer sera ajoutée aux dépens, de sorte qu’elle ne sera pas retenue au titre de la dette incontestable.

Pour autant, l’obligation du locataire de payer la somme de 17.066, 70 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 01 juin 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 17.066, 70 euros.

Par ailleurs, le bailleur produit aux débats les actes d’engagement en qualité de caution consentis par Madame [M] [K] épouse [E] le 31 octobre 2024 ; elle sera ainsi condamnée solidairement avec la locataire au paiement de l’indemnité d’occupation et de la provision.

Sur la clause pénale :

L’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé.

Le juge du fond dispose du pouvoir de modérer la clause pénale.

En l’espèce, l’article clause pénale du contrat de bail fixe une majoration de 10% des sommes dues à titre de d’indemnité forfaitaire et frais de contentieux, ainsi qu’un intérêt sur les sommes dues au taux de base de l’intérêt légal majoré de 8%.

Le contrat de bail prévoit également que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de manquement du preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles. L’application de cette disposition contractuelle, susceptible de constituer un avantage manifestement excessif pour le créancier, s’analyse en une clause pénale.

Dès lors, le bail ne contient pas une clause pénale mais plusieurs clauses pénales et il est fort probable que ces pénalités contractuelles cumulées excèdent le préjudice effectivement subi par la SCI INOVATYS.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail.

Par ailleurs, le juge des référés n’a pas le pouvoir d’appliquer une seule clause pénale au détriment des autres ni même de la ou les modérés selon la ou les clauses pénales retenues.

En conséquence, les demandes au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SA GOHAR MINI MARKET et Madame [M] [K] épouse [E] seront condamnées à payer « in solidum » la somme de 1.000 euros à la SCI INOVATYS, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA GOHAR MINI MARKET et Madame [M] [K] épouse [E] qui succombent supporteront les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 03 février 2025.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 31 octobre 2024 entre la SCI INOVATYS et la SA GOHAR MINI MARKET, à la date du 04 mars 2025 par l’effet de sa clause résolutoire ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SA GOHAR MINI MARKET et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement la SA GOHAR MINI MARKET et Madame [M] [K] épouse [E] à payer à la SCI INOVATYS une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 04 mars 2025, du montant du dernier loyer mensuel hors taxes et hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement la SA GOHAR MINI MARKET et Madame [M] [K] épouse [E] à payer à la SCI INOVATYS la somme provisionnelle de 17.066, 70 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 01 juin 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTONS la SCI INOVATYS de ses demandes au titre de la clause pénale ;

DEBOUTONS la SCI INOVATYS de sa demande au titre de du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS « in solidum » la SA GOHAR MINI MARKET et Madame [M] [K] épouse [E] à payer à la SCI INOVATYS, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS « in solidum » la SA GOHAR MINI MARKET et Madame [M] [K] épouse [E] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 03 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 20 octobre 2025

À M^e Céline CHAAR ([Localité 4])