TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Site, [Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 603/26

N° RG 25/01862 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JMNL

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST SAHLM prise en son agence de, [Localité 2], dont le siège social est sis, [Adresse 4], prise en son agence de, [Localité 2],, [Adresse 5]

représentée par M^e Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame, [U], [S] épouse, [X]

née le 13 Mars 1987 à, [Localité 3] (MAROC), demeurant, [Adresse 6]

représentée par M^e Wahiba SAHED-LEJRI, avocat au barreau de MULHOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 68224-2025-005112 du 16/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 2])

Monsieur, [T], [X]

né le 02 Août 1987 à, [Localité 4] (HAUT RHIN), demeurant, [Adresse 7]

représenté par M^e Wahiba SAHED-LEJRI, avocat au barreau de MULHOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 68224-2025-005111 du 16/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 2])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 janvier 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé du 19 avril 2016, la société 3F Grand Est SAHLM a consenti à Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X], un bail à usage d’habitation situé, [Adresse 8] à, [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 514,96 euros hors charges..

Selon assignation en date du 7 juillet 2025 la société 3F Grand Est SAHLM, a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Mulhouse, d’une action dirigée contre Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X], demandant à la juridiction, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1184, 1224, 1227 et 1728 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 19 avril 2016 consenti à Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] pour les locaux sis, [Adresse 8] à, [Localité 5] est acquise ;

— constater la résiliation du bail à compter du 20 mai 2025 et subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] ainsi que tous occupants de leur chef, des locaux, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F Grand Est SAHLM, à compter du 20 mai 2025 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— condamner solidairement Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F Grand Est SAHLM la somme de 3 961,47 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 juin 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mars 2025 sur la somme de 2 195,09 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner solidairement Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] aux entiers frais et dépens ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice ;

— condamner solidairement Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, la société 3F Grand Est SAHLM expose que Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] ne se sont pas régulièrement acquittés du paiement des loyers dus en vertu du bail les liant, de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte du 20 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 2 195,09 € selon décompte arrêté au 17 mars 2025, resté sans effet.

Après plusieurs renvois pour permettre l’échange des écritures entre les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2025. La Société 3F Grand Est SAHLM, représentée par son conseil, soutient que la dette est apurée, ne plus solliciter de condamnation pécuniaire mais maintenir sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X], représentés par leur avocat, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions du 10 décembre 2025 et l’application de délai rétroactif de paiement.

Le tribunal a donné lecture au cours de l’audience du diagnostic social et financier établi par les services de la préfecture.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de la demande:

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement. .

En l’espèce, la société 3F Grand Est SAHLM justifie avoir accompli la formalité visée à l’article 24 III susvisé dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

De même, la société 3F Grand Est SAHLM a informé la CCAPEX le 20 mars 2025.

Sa demande formée à l’encontre de Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la Société 3F Grand Est SAHLM a indiqué à l’audience que la demande sur ce fondement est devenue sans objet.

Il convient de préciser que selon les pièces fournies au jour de l’audience, la dette locative de Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X]est entièrement soldée et justifient d’u solde positif à leur égard puisque au 10 décembre 2025, la bailleresse était redeavble de la somme de 538,68 euros

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 19 avril 2016 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 20 mars 2025 à Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] pour paiement d’une somme principale de 2 195,09 euros au titre de l’arriéré arrêté au 17 mars 2025.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 23 juin 2025, dont la dette s’élève à la somme de 3 961,47 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 18 mai 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SOCIÉTÉ 3F Grand Est SAHLM, Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en suspension des effets de la clause résolutoire

Le paragraphe VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’analyse des conclusions des locataires et les plaidoiries lors de l’audience permettent d’établir qu’ils souhaitent se maintenir dans les lieux ce qui s’analyse en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, ils ont repris le paiement du loyer courant.

S’agissant de la dette locative mise en compte lors de la délivrance de l’assignation, la juridiction aurait pu octroyer aux locataires des délais de paiement ainsi qu’une suspension des effets de la clause résolutoire avec comme conséquence qu’en cas de respect desdits délais, ladite clause résolutoire aurait été réputée n’avoir joué. Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] justifient de l’apurement complet de la dette locative et de la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois avant l’audience. Ils justifient d’un solde positif à leur égard puisque au 10 décembre 2025, la bailleresse était redevable de la somme de 538,68 euros. Ils sollicitent de rester dans les lieux.

Il s’avère que ces délais ont d’ores et déjà été respectés.

Dès lors, afin d’éviter que la situation des locataires ayant payé l’intégralité de leur dette avant l’audience soit moins favorable que celle des locataires n’ayant pas apuré la dette locative avant l’audience, il convient de considérer que des délais ont été accordés par la juridiction, délais ont d’ores et déjà respectés par les défendeurs, de sorte qu’en conséquence la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Ainsi le bail se poursuit normalement.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation, celles-ci étant devenues sans objet.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au jour de la délivrance de l’assignation, les demandes de la Société 3F Grand Est SAHLM étaient justifiées.

Par conséquent,Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] sont condamnés in solidum aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, de ne faire droit à aucune des demandes formulée par chacune des parties s’agissant des frais non compris dans les dépens. Il y a donc lieu de rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 19 avril 2016 entre la Société 3F Grand Est SAHLM et Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] aux fins de voir constater la résiliation des locaux occupés, [Adresse 8] à, [Localité 5] sont réunies à la date du 18 mai 2025 ;

CONSTATE que la demande de condamnation pécuniaire sollicitée par la Société 3F Grand Est SAHLM est devenue sans objet ;

AUTORISE Madame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] à s’acquitter de leur dette locative en 36 mensualités ;

CONSTATE que ces délais ont d’ores et déjà été respectés ;

DIT qu’en conséquence la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT n’y avoir lieu en conséquence à statuer sur la demande en expulsions et en fixation d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE la Société 3F Grand Est SAHLM de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidumMadame, [U], [X] et Monsieur, [T], [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,