TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier lors des débats : M. MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du prononcé : M^me CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2025

N° RG 25/00619 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AIT

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [J], [G] [R]

né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Agathe ROBLES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [A] [D]

né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Eric PASSET de la SELARL CABINET PASSET – BELUCH, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [C] [F] [V]

née le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Eric PASSET de la SELARL CABINET PASSET – BELUCH, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

[N] [R] a acquis par acte notarié du 22 mars 2024 auprès de [H] [D] et [C] [V] un appartement au 2e étage (lot 7 de la copropriété) et une partie des combles (lot 8), au sein de l’immeuble situé [Adresse 4]. L’acte de vente précise « les lots 7 et 8 ne forment désormais qu’une seule unité à usage d’habitation ».

Il déplore avoir constaté lors des travaux de rénovation entrepris (démolition du plancher de l’étage pour le rabaisser) :

— des désordres au niveau de la toiture et de la charpente, imputables selon lui à des modifications structurelles non conformes, et d’un défaut manifeste d’entretien, compromettant la solidité et nécessitant une réfection urgente,

— le fait que le balcon avait été agrandi sans autorisation ni du syndicat des copropriétaires ni de l’administration compétente, et présentait des problèmes structurels d’étanchéité provoquant des infiltrations chez le voisin,

— l’installation d’un conduit de cheminée non conforme, sans déclarations, exposant l’immeuble à un risque d’incendie,

— des annexions d’espaces communs sans autorisation au niveau du palier.

Considérant que ces désordres ont été masqués au moment de la vente, et produisant une attestation de la société JK CONSTRUCTION en date du 16 octobre 202, le constat d’un commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, une attestation de [K] [Z], artisan, et le rapport d’expertise établi par le cabinet EXPERTISES CHEVILLOTTE, [N] [R] a mis les vendeurs en demeure le 10 janvier 2025 de lui verser la somme de 100000€ pour les travaux rendus nécessaires et le préjudice moral.

***

Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025,[N] [R] a assigné [H] [D] et [C] [V], en référé, au visa notamment de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise, d’obtenir une provision de 50000 €, 2500€ au titre des frais irrépétibles et la condamnation des défendeurs aux dépens incluant le constat de commissaire de justice du 22 octobre 2024.

A l’appui de sa demande de provision, il souligne le caractère non contestable de la responsabilité des vendeurs, les frais prévisibles relatifs à des travaux urgents, et le fait qu’au regard de l’importance des désordres les travaux de rénovation ont dû être interrompus, et l’occupation du bien rendu impossible.

A l’audience du 27 juin 2025, [N] [R] a maintenu ses demandes à l’identique.

[H] [D] et [C] [V] concluent à l’irrecevabilité de la demande, car elle porterait sur des parties communes, en l’espèce le toit qui se distingue des combles, seul le syndicat des copropriétaires compétent, non seulement pour solliciter une expertise, mais aussi pour invoquer un préjudice tiré de la solidité de la toiture et des travaux en résultant. Ils sollicitent l’octroi de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles et la condamnation du demandeur aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

***

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, l’objet de la demande d’expertise porte sur des éléments incontestablement constituant des parties communes (toiture, charpente, annexion de couloir), sur les conséquences sur la solidité de l’immeuble, et, s’agissant du balcon, sans justification de ce qu’il constitue une partie privative. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande d’expertise à défaut d’intérêt légitime.

Sur la demande provisionnelle :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les désordres invoqués affectant des parties communes, en l’état de contestations sérieuses sur des préjudices strictement personnels et sur la responsabilité, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

[N] [R], succombant à l’instance, conservera la charge des dépens du référé.

En équité, chaque partie conservera la charge respective de ses frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu les articles 145 et 835 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à référé ;

par conséquent,

Déboutons [N] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de [N] [R] ;

Rejetons les demandes formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 05/09/2025

À

— M^e Agathe ROBLES,

— Maître Eric PASSET