TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 08 Janvier 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2024

N° RG 24/05017 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UYZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6]

pris en la personne de son syndic en exercice l’Agence de la Comtesse – Gestion Méditerranée -dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [H]

demeurant [Adresse 2]

et actuellement [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [F] [H] est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 3 et 11 au sein d’un immeuble situé [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SA AGENCE DE LA COMTESSE GESTION MEDITERRANEE a fait assigner Monsieur [F] [H] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4183,29 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 juillet 2024, en ce compris les charges provisionnelles non encore échues mais exigibles suivant décompte du 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal, 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens. Il sollicite par ailleurs que soit dit et jugé que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile.

À l’audience du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que Monsieur [F] [H], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [F] [H], bien que régulièrement assigné à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courriers recommandés avec accusé de réception en date des 4 septembre 2024 et 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [F] [H] de payer la somme de 169,50€ au titre des appels de provisions de l’exercice en cours. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Mais à l’examen des accusés de réception de ces deux mises en demeure, il apparait que Monsieur [F] [H] est inconnu à l’adresse indiquée.

Le courrier du 4 septembre 2024 lui a été adressé au [Adresse 3] à [Localité 10]. Or, il ressort de l’assignation que Monsieur [F] [H] est actuellement domicilié au [Adresse 8], adresse de la copropriété.

Le courrier du 1er octobre 2024 lui a été adressé cette fois ci bien au [Adresse 5] mais toujours à [Localité 10] au lieu d'[Localité 9], de sorte que cette mise en demeure ne pouvait bien évidemment pas lui parvenir.

Au regard de ces éléments, il apparait que la mise en demeure n’a pas été correctement adressée à Monsieur [F] [H], lequel n’a pas pu en prendre utilement connaissance.

Dès lors, les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SA AGENCE DE LA COMTESSE GESTION MEDITERRANEE aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SA AGENCE DE LA COMTESSE GESTION MEDITERRANEE les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SA AGENCE DE LA COMTESSE GESTION MEDITERRANEE ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SA AGENCE DE LA COMTESSE GESTION MEDITERRANEE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE