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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du 25 novembre 2025

5AA

N° RG 25/00478 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GCLV

[P] [Q] épouse [N]

C/

[C] [L]

Le :

copies exécutoires

à Me [Localité 3]

copies certifiées conformes

à Me [Localité 3]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 30 septembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 25 novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

[P] [Q] épouse [N]

née le 31 décembre 1957 à [Localité 4] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

DEMANDERESSE

comparante représentée par M^e Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de Roanne, substitué à l’audience par M^e Julien MAILLOT, avocat du barreau de Charente

ET

Madame [C] [L],

demeurant [Adresse 3]

DEFENDERESSE

ni comparante, ni représentée

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 25 novembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 5], déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2022, [P] [Q] épouse [N] a donné à bail à [C] [L] à compter de la même date un logement sis [Adresse 4] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 500 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros, payable d’avance avant le 5 de chaque mois.

Par une correspondance en date du 13 novembre 2024, [P] [Q] épouse [N] a mis en demeure [C] [L] de lui payer la somme de 3.850 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024 délivré à étude, [P] [Q] épouse [N] a fait signifier à [C] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.850 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’occupation du logement.

[P] [Q] épouse [N] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) à la même date.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025 délivré à personne, [P] [Q] épouse [N] a fait assigner [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel,

— constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers,

— ordonner son expulsion et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner au paiement de la somme de 6.600 euros au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, selon le détail suivant :

• montant réclamé sur le commandement de payer : 3.850 euros,

• loyer et charges (décembre 2024 à avril 2025 soit 550 x 5) : 2.750 euros,

— la condamner au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l’acte et ce suivant décompte produit le jour de l’audience,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux,

— la condamner au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2025.

Comparante représentée par son conseil, [P] [N] née [Q] sollicite la condamnation de [C] [L] dans les termes de l’assignation, sauf à voir actualiser la dette locative à la somme de 9.350 euros.

Bien que régulièrement convoquée (assignation délivrée à personne), [C] [L] n’est ni comparante, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, étant précisé que la locataire n’a pas été rencontrée.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [C] [L] assignée à personne n’était ni comparante, ni représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [P] [Q] épouse [N] justifie de la saisine de la CCAPEX le 13 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de [P] [Q] épouse [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi.

En l’espèce, le bail contient un article VIII intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 13 novembre 2024 pour une somme de 3.850 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois expirant le 13 janvier 2025 à 24 heures, le solde s’établissant au 5 janvier 2025 à 4.950 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 13 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 juin 2022 à compter du 14 janvier 2025.

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail à compter du 14 janvier 2025 et il est ordonné l’expulsion de [C] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [C] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 14 janvier 2025, [C] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner [C] [L] à son paiement à compter du 14 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 juin 2022, du commandement de payer délivré le 13 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 septembre 2025 que [P] [Q] épouse [N] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 9.350 euros.

La défenderesse ne conteste aucunement sa défaillance.

Par conséquent, [C] [L] est condamnée à payer à [P] [Q] épouse [N] la somme de 9.350 euros (NEUF MILLE TROIS CENT CINQUANTE euros) au titre de la dette locative au 12 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [C] [L] ne formule pas de demande de délais de paiement et elle n’a en tout état de cause pas repris le paiement du loyer courant.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [C] [L] succombe à l’instance. Sa défaillance répétée est à l’origine de la procédure intentée par [P] [Q] épouse [N].

Par conséquent, [C] [L] est condamnée aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [P] [Q] épouse [N] a engagé des frais d’avocat. Sa demande doit toutefois être ramenée à de plus justes proportions en l’absence de production de justificatifs de ses dépenses.

Par conséquent, [C] [L] est condamnée à payer à [P] [Q] épouse [N] la somme de 800 euros (HUIT CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu notamment la loi du 6 juillet 1989,

DECLARE recevable la demande de [P] [Q] épouse [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 juin 2022 entre [P] [Q] épouse [N] d’une part, et [C] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 14 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [C] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [C] [L] à compter du 14 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 550 euros (CINQ CENT CINQUANTE euros) charges comprises,

CONDAMNE [C] [L] à payer à [P] [Q] épouse [N] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 janvier 2025, soit 550 euros (CINQ CENT CINQUANTE euros) charges comprises, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE [C] [L] à payer à [P] [Q] épouse [N] la somme de 9.350 euros (NEUF MILLE TROIS CENT CINQUANTE euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2025 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux à compter du 13 novembre 2024 sur la somme de 3.850 euros (TROIS MILLE HUIT CENT CINQUANTE euros), à compter du 2 juillet 2025 sur la somme de 6.600 euros (SIX MILLE SIX CENTS euros) et du présent jugement sur le surplus,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur des délais de paiement,

CONDAMNE [C] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture,

CONDAMNE [C] [L] à payer à [P] [Q] épouse [N] la somme de 800 euros (HUIT CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE