TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25 /

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 09 Mai 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER , Greffier

Débats en audience publique le : 28 Mars 2025

N° RG 25/00895 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CRT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice ACTIV’SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Johanna SROUSSI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [P]

Née le 01 Décembre 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [V] [P] est propriétaire du lot 22 de l’immeuble situé [Adresse 2].

Le Syndicat des copropriétaires se plaint du non-paiement des charges de copropriété par Madame [V] [P].

C’est dans ces circonstances que par assignation du 11 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice l’EURL ACTIV’SYNDIC, a fait citer Madame [V] [P], en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3 616,02 € au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  596,56 € au titre des appels provisionnels sur le dernier budget adopté,

—  1 531,21 € au titre des frais de recouvrement,

—  2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025.

À cette date, la régularité de la mise en demeure a été mise aux débats et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice l’EURL ACTIV’SYNDIC, par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement citée procès-verbal remise en étude de commissaire de justice, Madame [V] [P] ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les demandes principales en paiement

Attendu que le Syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du Syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du Syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° la demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice l’EURL ACTIV’SYNDIC, fait valoir que Madame [V] [P], propriétaire du lot 22 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 1er janvier 2025 inclus et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 09 juin 2021, 21 septembre 2022, 26 septembre 2023 et 08 octobre 2024,

— un extrait de compte, arrêté au 1er janvier 2025 à la somme de 3616,02 € au titre des charges et provisions échues et à la somme de 1531,21 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le détail des provisions à échoir à hauteur de 596,56 €,

— un commandement de payer la somme de 1683,72 en date du 1er juillet 2022,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 17 janvier 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité, après mise en demeure infructueuse, ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité, conditionne la recevabilité de la demande à la délivrance préalable d’une mise en demeure laquelle doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget et viser le délai de 30 jours pour s’en acquitter du paiement ;

Qu’en l’occurrence le syndicat des copropriétaires requérant, qui fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité, verse au débat le courrier de mise en demeure en date du 17 janvier 2025 ;

Que cette mise en demeure porte sur le paiement d’une somme globale de 5147,23 € qui inclut des frais de recouvrement non visés par l’article précité ainsi que les charges impayées des exercices antérieurs ;

Qu’en ne portant pas exclusivement sur les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, la mise en demeure du 17 janvier 2025 ne répond pas aux prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et n’est pas régulière et valable ;

Que par voie de conséquence, les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont irrecevables ;

Sur les autres demandes au fond

Attendu que la demande principale ayant été déclarée irrecevable, les demandes au titre de la résistance abusive et des frais sont sans objet et seront rejetées ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 au profit du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier requérant;

Attendu que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’EURL ACTIV’SYNDIC, conservera la charge des dépens qu’il a engagés à l’occasion de la présente instance ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉCLARE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’EURL ACTIV’SYNDIC, irrecevable en ses demandes en paiement au titre des charges et des travaux ;

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’EURL ACTIV’SYNDIC, au titre des dommages et intérêts et frais de recouvrement ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’EURL ACTIV’SYNDIC, de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’EURL ACTIV’SYNDIC, aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT