TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/54451 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZCT

N° : 8

Assignation du :

18 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 19 décembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 7] représentée par Madame la Maire de [Localité 7], Madame [S] [H]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDERESSE

Madame [M] [T]

[Adresse 4]

[Localité 1] / ITALIE

représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 17 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [T] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8], lot 4 de la copropriété.

Par acte du 18 juin 2025, la ville de Paris a assigné Mme [M] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L 631-7, L 651-2 et L651-4 du code de la construction et de l’habitation et L 324-1-1 du code du tourisme, afin de voir :

— juger que Mme [M] [T] a enfreint les dispositions des articles L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et du code du tourisme.

En conséquence,

— condamner Mme [M] [T] à payer à la ville de [Localité 7] une amende civile de 100.000 euros

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation sis [Adresse 2] à Paris 4ème , lot 04, sous astreinte de 40.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer.

— dire que le produit de l’amende sera intégralement reversé à la ville de [Localité 7].

— la condamner à payer à la ville de [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 17 novembre 2025, la ville de [Localité 7], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience, Mme [M] [T], représentée par son conseil, demande au président du tribunal judiciaire de :

« Vu les articles L.637-1, L. 631-1-A et L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées aux débats ;

A titre principal :

— juger que la ville de [Localité 7] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2, de la fiche modèle R et du calepin des propriétés fournis par les services de la ville constituant la base légale de l’assignation ;

— juger que Mme [M] [T] a sa résidence principale sis au [Adresse 3] ;

En conséquence :

— débouter la ville de [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’encontre de Mme [M] [T] ;

— débouter la ville de [Localité 7] de sa demande de condamnation à la somme de 100.000 euros au titre d’une amende civile ;

— débouter la ville de [Localité 7] de l’ensemble de ses autres prétentions, fins, conclusions et conclusions ultérieurs.

A titre subsidiaire,

— juger que Mme [M] [T] a agi de bonne foi, coopéré avec la ville de [Localité 7], cessé la prétendue infraction et qu’elle souffre de graves problèmes de santé ;

— juger que le montant de 100.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence :

— condamner Mme [M] [T] au versement d’une amende symbolique d’un montant compris entre 1 et 1.000 euros, ou toute somme que l’équité commandera, si le Tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation.

En tout état de cause,

— débouter la ville de [Localité 7] de sa demande de versement d’une astreinte de 40.000 euros par jour de retard pour le retour à l’habitation des locaux prétendument transformés sans autorisation ;

— débouter la ville de [Localité 7] de sa demande de versement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 7] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 7] aux entiers dépens d’instance ;

— écarter l’exécution provisoire. »

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024

Il sera rappelé que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a été saisie pour avis afin de répondre aux deux questions suivantes :

« 1°) Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit-elle s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle ou de la loi ancienne ?

2°) Dans l’hypothèse de l’application de la loi nouvelle aux faits antérieurs de changement d’usage illicite, les nouveaux critères de l’usage d’habitation sont-ils applicables aux instances en cours ou le sont-ils aux seules instances introduites postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024».

Par avis en date du 10 avril 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu en ces termes :

« EST D’AVIS QUE :

Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

La réponse à la première question rend la seconde sans objet » (3ème Civ., avis, 10 avril 2025, n°15010 P+B).

Au cas présent, il est établi que les locations se sont poursuivies après l’entrée en vigueur le 21 novembre 2024 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.

En effet, l’annonce est toujours active le 21 février 2025 avec 79 commentaires dont le dernier en janvier 2025 et la possibilité de réserver un séjour de 20 nuitées du 15 décembre 2025 au 4 janvier 2026 (pièce 4 annexe II de la ville de [Localité 7]).

Mme [T] soutient que la loi ancienne doit s’appliquer pour un prétendu changement d’usage illicite intervenu avant le 21 novembre 2024, que le constat d’infraction a été dressé le 9 octobre 2023, et qu’à cette date il est reproché à la défenderesse d’avoir déjà procédé à un changement d’usage illicite de son bien, qu’il convient de distinguer la période antérieure à 2024 de celle postérieure.

Toutefois, à la suite de l’avis de la Cour de cassation en date du 10 avril 2025, il y a lieu de considérer que les faits de changement d’usage illicite, dès lors qu’ils se sont poursuivis après le 21 novembre 2024, et même s’ils ont commencé en 2021 et donc bien avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, sont soumis à son application.

A cet égard en effet, dès lors que l’infraction s’est poursuivie après la date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle, il est même indifférent qu’une seule unique location postérieure à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi soit établie, le changement d’usage illicite relève en effet de la loi nouvelle.

En conséquence, les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 sont applicables au présent litige.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 7] fait valoir que :

— le local est à usage d’habitation,

— le bien litigieux n’est pas la résidence principale du loueur,

— le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage,

— en l’absence d’autorisation préalable, l’activité de location meublée exercée constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérise l’infraction prévue aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et sanctionnée par les dispositions de l’article L.651-2 dudit code.

Mme [T] oppose que :

— La fiche H2 est trop récente pour prouver l’usage d’habitation au 1 er janvier 1970,

— elle est datée du 29 septembre 1970, soit postérieurement au 1er janvier 1970,

— la fiche H2, la fiche R, et le calepin des propriétés bâties sont illisibles,

— la fiche H2 ne porte aucune mention de numéro de lot, le numéro d’escalier et la mention du bâtiment sont manquants,

— et la fiche H2 mentionne un numéro de porte erroné compte tenu des énonciations dans le constat d’infraction et l’assignation,

— la fiche H2 fait référence à deux chambres, contrairement à l’acte de vente qui n’en indique qu’une seule,

— la fiche R comporte en son centre la mention d’une annulation,

Subsidiairement, elle demande que le tribunal retienne que sa résidence principale est située [Adresse 3], compte tenu de « raison de santé » et de ses avis d’imposition et déclarations fiscales pour les années 2023 et 2024 mentionnant cette adresse comme lieu de résidence principale.

Sur ce,

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :

« La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code dans sa version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :

« Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit au cours des 30 années précédant la contestation de l’usage, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés,

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation en tant que meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, soit la location de villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, proposés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Cette hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n’excédant pas 4 mois par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

La preuve de l’usage d’habitation peut se faire par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 7], et notamment du constat de location meublée touristique du 9 octobre 2023, que Mme [T] a mis son appartement meublé situé [Adresse 2] à [Localité 8] via la plateforme numériques airbnb.

Ce logement n’était pas occupé comme résidence principale par Mme [T]. En effet, il ressort des pièces versées aux débats que la domiciliation fiscale de Mme [T] a été faite à [Adresse 9] et le relevé de l’atelier fiscal indique l’adresse [Adresse 10] comme résidence secondaire.

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte de :

— la fiche H2 du 29 septembre 1970, qui mentionne que le logement propriété de Mme [Y] était occupé depuis 1963 par Mm [L] [X] qui payait un loyer au 1er janvier 1970 de 1132 FRS,

— la fiche R du 29 septembre 1970 qui mentionne Mme [X] comme occupant l’appartement du 2ème étage,

— le calepin des propriétés bâties confirme que Mme [L] [X] occupe l’appartement du 2ème étage en 1965 et paie un loyer de 1132 frs et que le local est assujetti à la taxe d’habitation.

Mme [T] fait valoir que, si elle n’a pas pu résider effectivement 8 mois par an à cette adresse, c’est exclusivement pour une « raison de santé », dès lors qu’elle souffre de plusieurs pathologies lourdes conduisant à son immobilisation pour lesquelles elle est suivie et traitée en Italie par des médecins.

Toutefois, les pièces médicales produites ne sont pas traduites, à l’exception d’une pièce, et ne permettent pas au tribunal de considérer que la défenderesse, compte tenu des pathologies mentionnées, notamment hépatite C, asthénie, dépression aggravée, diabète, pancréatite, ostéoporose, crises de migraine, nausées et arthroses genou et main, crises d’angoisse, examens neurologiques et gastro-entérologiques, problèmes respiratoires et infections bronchiques, déficit de mémoire, n’auraient pas été en mesure de résider dans son appartement en France à Paris et auprès de son fils unique.

Il ressort également des pièces versées aux débats que le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage au titre de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, l’ensemble des éléments produits permettent d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Il s’ensuit que Mme [T] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 7] est fondée.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique et du décompte des nuitées en meublé de tourisme transmis par la plateforme Airbnb que l’annonce est toujours active le 21 février 2025 avec 79 commentaires dont le dernier en janvier 2025 et la possibilité de réserver un séjour de 20 nuitées du 15 décembre 2025 au 4 janvier 2026.

Le logement a été réservé :

132 nuitées en 2021

234 nuitées en 2022

167 nuitées en 2023

116 nuitées en 2024

Selon les estimations de la ville de [Localité 7] le gain s’élève à 81.940 euros alors que le gain pour une location régulière aurait été de 74.688 euros.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de : 300.000 euros.

Mme [T] indique pour sa part un gain brut de 89.492,90 euros entre janvier 2021 et juillet 2025, montant dont doit être déduit les charges importantes qu’elle a dû acquitter. Elle ajoute que le gain licite qu’elle aurait pu générer dans le cadre d’une location meublée de longue durée de janvier 2021 au mois de juillet 2025 serait de 90.093,575 euros.

La défenderesse fait valoir sa bonne foi mais elle n’a pas retiré promptement l’annonce puisqu’elle n’a procédé à sa suppression qu’en août 2025, soit bien après l’introduction de l’instance.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 60.000 euros, montant qui n’est pas disproportionné au regard des infractions constituées et de l’objectif général poursuivi par la législation.

Sur la demande de retour à l’habitation sous astreinte de 40.000 € par jour de retard

La ville de Paris sollicite que le tribunal ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation sis [Adresse 2] à Paris 4ème, lot 04, sous astreinte de 40.000 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il lui plaira de fixer.

Au cas présent, il est cependant justifié par Mme [T] de la suppression de l’annonce en août 2025 (pièce n°14 de la défenderesse).

En conséquence, la demande formée concernant le retour à l’habitation sous astreinte est sans objet et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [T] sera tenue aux dépens et, par suite, condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [M] [T] au paiement d’une amende civile de 60.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 7] ;

Rejette la demande de la ville de [Localité 7] de retour à l’habitation sous astreinte ;

Condamne Mme [M] [T] aux dépens ;

Condamne Mme [M] [T] à payer à la ville de [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7] le 19 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON