TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD CASABIANCA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M^e TRIBOT Thomas

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05699 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34PD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [H], demeurant [Adresse 4]

(AJ totale n°2023/004903 par décision du 13 octobre 2023)

représentée par M^e Thomas TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 16 mai 2012, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Madame [B] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 372,69 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Madame [B] [H] par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2023 un commandement de payer la somme de 684,27 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 4 août 2023, l’EPIC 13 HABITAT a attrait Madame [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties faute du paiement des causes du commandement ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [B] [H] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.756,42 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 21 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Appelée à l’audience du 9 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée au 22 février 2024, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil, ont repris oralement leurs conclusions déposées.

L’EPIC 13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 4.133,84 euros, selon décompte en date du 21 février 2024, hors frais de procédure et terme de janvier 2024 inclus.

Madame [B] [H] a demandé à titre principal d’ordonner la résiliation du bail au 31 octobre 2022 et de constater que la dette était d’un montant de 1.558,18 euros à cette date, subsidiairement de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois, et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Madame [H] a exposé avoir quitté précipitamment le logement au 31 octobre 2022 après avoir subi des violences du voisinage. Elle s’est dite fondée à obtenir la résiliation du bail et le cantonnement de la dette à cette date. A titre subsidiaire, elle n’a pas contesté l’absence de règlement des loyers et a demandé d’apurer sa dette par versements de 200 euros par mois.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 août 2023, soit deux mois avant l’audience du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 24 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au bail, dispose que « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l’article 15 ».

Le délai de trois mois de préavis pour la résiliation du bail émanant du locataire et prévu par l’article 15 visé, est réduit à 1 mois pour les zones tendues, comme en l’espèce [Localité 3].

Madame [B] [H] avait donc tout loisir de mettre fin à son contrat de bail avec 13 HABITAT dès son départ du logement litigieux, sous réserve du délai de préavis. Elle ne justifie néanmoins d’aucune démarche en ce sens, ni de l’envoi d’un courrier, ni d’un rendez-vous convenu pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés.

Dès lors, elle ne peut se prévaloir d’une résiliation du bail au 31 octobre 2022, quelles que soient les circonstances dans lesquelles elle a quitté les lieux. Elle reste donc tenue du paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation effective du contrat.

En effet, l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 mai 2012 contient une clause résolutoire (article VIII 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 21 mars 2023, pour la somme en principal de 684,27 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 mai 2023.

Madame [B] [H] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [B] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues et de condamner Madame [B] [H] au paiement de cette indemnité d’occupation.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’une somme de 4.133,84 euros reste due à la date du 21 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de janvier 2024 inclus et hors frais de procédure.

Madame [B] [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à verser la somme provisionnelle de 4.133,84 euros à l’EPIC 13 HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la proposition de règlement de Madame [H], du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux et de la qualité de la bailleresse, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [B] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 16 mai 2012 entre l’EPIC 13 HABITAT et Madame [B] [H], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 mai 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [B] [H] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 21 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [B] [H] à payer à l’EPIC 13 HABITAT une somme provisionnelle de 4.133,84 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 août 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 21 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus ;

AUTORISONS Madame [B] [H] à s’acquitter de sa dette par 24 échéances successives et mensuelles de 172 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de l’office public de l’habitat 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président