TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02991 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDRE

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 11 septembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [D], [K], [V] [C] épouse [G], née le 20 Juin 1964 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

PARTIE REQUISE :

Madame [H] [Y], née le 19 Juillet 1989 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [Y], né le 25 Juin 1963 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 26 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 février 2017, Madame [D] [C] épouse [G] a donné à bail à Madame [H] [Y] épouse [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 860 € provision sur charges comprises.

Par acte de cautionnement du 18 février 2017, Monsieur [S] [Y] s’est porté caution.

Des loyers étant demeurés impayés Madame [D] [C] épouse [G] a fait délivrer un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance à Madame [H] [Y] le 14 mai 2024. Ledit commandement de payer a également été dénoncé à la caution le 22 mai 2024.

Madame [D] [C] épouse [G] a fait assigner Madame [H] [Y] ainsi que Monsieur [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé, par deux actes de commissaire de justice des 18 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de Madame [H] [Y] et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025 où elle a été retenue.

Lors de cette audience, Madame [D] [C] épouse [G] a repris ses conclusions d’assignation et demande au tribunal de :

— Constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail est résilié de plein droit à compter du 15 juillet 2024,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par la locataire dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute de départ il pourra être procédé à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de :

—  2190,12 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— Loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts au taux légal,

— D’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

—  500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Madame [D] [C] épouse [G] précise qu’il n’y a plus de versement depuis le mois de mars 2024 et qu’il n’a pas été justifié de l’assurance.

Régulièrement assignée par exploit remis à étude, Madame [H] [Y] épouse [O] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

Régulièrement assigné par exploit remis à étude, Monsieur [S] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

Par ordonnance du 13 mars 2025, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats et a invité Madame [D] [C] épouse [G] à justifier de la notification faite de l’assignation au Préfet du département 6 semaines au moins avant la première audience du 30 janvier 2025.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, Madame [D] [C] épouse [G] a produit le justificatif de notification de l’assignation au représentant de l’Etat et indique reprendre ses conclusions d’assignation. Enfin, elle précise que la locataire n’a effectué aucun versement.

Bien que régulièrement informés de l’audience du 26 juin 2025 par courriers recommandés, Madame [H] [Y] épouse [O] et Monsieur [S] [Y] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [D] [C] épouse [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 22 février 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mai 2024 pour la somme en principal de 1390,12 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2024.

Il convient d’ajouter que ce commandement se référait également aux dispositions du contrat relative à la résiliation de plein droit du bail pour non justification d’une assurance garantissant les risques locatifs.

La demande d’injonction à justifier d’une assurance est sans objet par suite de la résiliation du bail.

Madame [H] [Y] épouse [O] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [H] [Y] épouse [O] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 860 € (loyer de 800 € + provision sur charges de 60 €) et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée selon les conditions de l’ancien bail et assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire, non comparante, n’a pas sollicité la suspension de la clause résolutoire et ne justifie pas avoir repris le versement du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Madame [D] [C] épouse [G] sollicite d’une part le paiement de la somme de 2190,32 € selon décompte arrêté au mois d’avril 2024 incluant l’échéance d’avril 2024 et d’autre part le montant du loyer et de la provision sur charges pour la période du commandement de payer jusqu’au jugement à intervenir.

Madame [H] [Y] épouse [O], non comparante, ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Madame [H] [Y] épouse [O] sera donc condamnée, à titre provisionnel, d’une part au paiement de la somme de 2190,12 € selon décompte arrêté au mois d’avril 2024 et d’autre part au paiement de la somme de 14620 € au titre de la période de mai 2024 à septembre 2025 inclus.

Ces sommes sont assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, à titre de provision.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le tribunal n’est pas en capacité de s’assurer que Madame [H] [Y] épouse [O] soit en capacité de régler la dette locative. Au surplus, cette dernière ne justifie pas de la reprise du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur l’engagement de caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation.

Il résulte de ce texte, dans sa version applicable au contrat, à peine de nullité du contrat, que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 du contrat de location. La caution doit également apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil.

Les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

Aux termes de l’article 2297 code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimés en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, il est communiqué un document manuscrit et signé le 18 février 2017 par Monsieur [S] [Y]. Néanmoins, l’acte de caution ne comporte ni la mention de la durée déterminée ou non de l’engagement, ni de mention quant au montant du cautionnement. En effet, il est mentionné « montant maximum de mon engagement étant limité à la durée de ce bail ».

En conséquence, le montant et la durée de l’obligation de la caution ne sont pas démontrées et en application de l’article 2297 du code civil, l’acte de cautionnement est nul.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes à l’encontre de Monsieur [S] [Y].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [Y] épouse [O] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [H] [Y] épouse [O] sera condamnée à verser à Madame [D] [C] épouse [G] la somme de 500 euros au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2017 entre Madame [D] [C] épouse [G] et Madame [H] [Y] épouse [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 15 juillet 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [Y] épouse [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [Y] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [C] épouse [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [H] [Y] épouse [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS Madame [H] [Y] épouse [O] à verser à Madame [D] [C] épouse [G] à titre provisionnel la somme de 2190,12 € (deux mille cent quatre-vingt-dix euros et douze centimes) comprenant le montant des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au mois d’avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS Madame [H] [Y] épouse [O] à verser à Madame [D] [C] épouse [G] à titre provisionnel la somme de 14620 € (quatorze mille six cent vingt euros) au titre de la période de mai 2024 à septembre 2025 inclus ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS Madame [H] [Y] épouse [O] à payer à Madame [D] [C] épouse [G] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 juillet 2024 d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 860 € (loyer du logement 800€ + provision sur charges 60 €) et DISONS qu’elle sera révisée aux conditions du bail résilié et majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTONS Madame [D] [C] épouse [G] de ses demandes présentées à l’encontre de Monsieur [S] [Y] ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [H] [Y] épouse [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [H] [Y] épouse [O] à verser à Madame [D] [C] épouse [G] la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,