TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00355 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HEXS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [U] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2020, ayant pris effet le 17 août 2020, Monsieur [M] [E] et Madame [J] [R] [Y] ont donné à bail à Madame [U] [G] et à Monsieur [N] [X] une maison d’habitation de type T5, située [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 911 euros et 15 euros de provisions sur charges, payables d’avance le premier jour de chaque mois.

Par acte du 14 février 2023 et suite à un partage de ses biens immobiliers, Monsieur [M] [E] demeure seul propriétaire pour le tout de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6].

Monsieur [N] [X] a donné congé le 24 novembre 2022, à effet du 24 février 2023. Madame [U] [G] est donc demeurée seule locataire du bien loué ; elle n’a pas réglé ses loyers de façon régulière à compter du mois de janvier 2024.

Le 27 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [M] [E] à Madame [G], pour la somme en principal de 4.063,15 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte en date du 5 décembre 2024.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 27 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à étude en date du 31 mars 2025, Monsieur [M] [E] a fait assigner en référé Madame [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour les loyers et charges impayés figurant au bail du 28 juillet 2020 entre Monsieur [E] et Madame [G] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 février 2025 et que le bail est ainsi résilié à cette date ;Juger Madame [G] occupante sans droit ni titre de la maison située [Adresse 3] ;Ordonner son expulsion des lieux du logement sus visé ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [G] à verser à Monsieur [E] une indemnité provisionnelle d’un montant de 6.646,58 euros, égale au montant impayé de ses loyers, charges et indemnités d’occupation et charges afférentes, compte arrêté au 1er mars 2025, avec intérêts de droit à compter du 27 décembre 2024, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil ou à défaut, à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil ;De la condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux loyers et aux charges, conformément aux indices contractuels et en toute hypothèse, indexés selon le nouvel indice de révision des loyers (IRL) et jusqu’à complète libération des locaux ;De la condamner au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [M] [E], représenté par son avocat, a procédé au dépôt de ses écritures. Il a maintenu toutes ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 11.697,84 euros au 10 octobre 2025, selon note en délibéré parvenue à la juridiction dans le délai de dix jours convenu.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Citée à étude, Madame [U] [G] n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Cette fiche indique Madame [G] est employée en CDI auprès de la CPAM depuis mars 2024 à temps plein comme téléconseillère, qu’elle vit seule avec ses trois enfants et que le loyer est trop élevé par rapport à ses ressources ; elle est actuellement en mi-temps thérapeutique et doit faire une demande de logement social et de dossier de surendettement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 décembre 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 28 juillet 2020, ayant pris effet le 17 août 2020, contient une clause résolutoire qui stipule (page 4) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2024, pour la somme en principal de 4.063,15 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 27 décembre 2024.

Madame [U] [G] avait jusqu’au jeudi 27 février 2025 à 24 heures pour régler la somme de 4.063,15 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire ayant réglé la somme de 500 euros sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2025.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 28 février 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [U] [G] reste redevable des loyers jusqu’au 27 février 2025 et, à compter du 28 février 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [U] [G], occupante sans droit ni titre depuis le 28 février 2025, cause un préjudice à Monsieur [M] [E] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 1.064,34 euros correspondant au loyer et aux charges actuels, comme si le contrat s’était poursuivi et comme sollicité dans les demandes.

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 28 février 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [G] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [M] [E] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 10 octobre 2025, évalue la dette locative à la somme de 11.697,84 euros.

De cette somme, il convient de déduire les frais de relance (2 fois 15 euros = 30 euros, ne relevant pas des loyers et charges dus par la locataire, et non justifiés en procédure).

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 11.667,84 euros.

Madame [U] [G], absente à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [U] [G] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 11.667,84 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme de 11.667,84 euros, à compter du commandement de payer du 27 décembre 2024 sur la somme de 4.063,15 euros, à compter de l’assignation soit le 31 mars 2025 sur la somme de 6.646,58 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il n’est demandé aucun délai de paiement en l’absence de la locataire, celle-ci n’ayant par ailleurs pas repris le paiement des loyers courants.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [M] [E], Madame [U] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 400 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 28 juillet 2020, ayant pris effet le 17 août 2020 entre Monsieur [M] [E], d’une part, et Madame [U] [G], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 février 2025 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Madame [U] [G] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [U] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [U] [G] à verser à Monsieur [M] [E] la somme provisionnelle de 11.667,84 euros (selon décompte en date du 10 octobre 2025, incluant l’échéance d’octobre 2025), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 décembre 2024 sur la somme de 4.063,15 euros, à compter de l’assignation soit le 31 mars 2025 sur la somme de 6.646,58 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DISONS que les sommes dues par Madame [U] [G] à Monsieur [M] [E] à compter 1er novembre 2025 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 1.064,34 euros ;

CONDAMNONS Madame [U] [G] à payer à Monsieur [M] [E] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à savoir la somme de 1.064,34 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [U] [G] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024 et de l’assignation délivrée le 31 mars 2025 ;

CONDAMNONS Madame [U] [G] à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés

LE GREFFIER LE PRESIDENT