TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01591 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MKY6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société SAIEM GRENOBLE HABITAT, dont le siège social est sis 44 avenue Marcellin Berthelot – 38100 GRENOBLE

représentée par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [I]

né le 11 Juillet 1977 à AIN-TEDELES, demeurant 57 Route de Lyon – 38000 GRENOBLE

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 19 Mai 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M. Aymeric BEATRIX, Auditeur de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 17 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par bail verbal consenti par la société SAIEM GRENOBLE HABITAT en date du 26 janvier 2024, M. [Z] [I] a pris en location un logement situé 57 Route de Lyon à 38000 GRENOBLE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charge d’un montant de 392,07.

Par bail verbal du 13 février 2024, la société SAIEM GRENOBLE HABITAT a loué à M. [Z] [I] un garage et annexe pour un montant de 48,73 € par mois.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d’impayés de loyers de M. [Z] [I] par lettre datée du 28 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 27 février 2025, la société SAIEM GRENOBLE HABITAT a fait assigner M. [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de GRENOBLE, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire des baux en date des 26 janvier 2024 et 13 février 2024 portant sur le logement sis 57 Route de Lyon à 38000 GRENOBLE ainsi que sur le garage ;

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [I] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— autoriser le cas échéant la requérante à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de M. [Z] [I] ;

— ordonner à M. [Z] [I] la restitution des clés et/ou badge d’accès au garage dans les huit jours suivants la signification de l’Ordonnance à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 30 euros par jour de retard ;

— condamner M. [Z] [I] à lui payer les sommes suivantes :

-2 427,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025;

— une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

—  500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture de l’Isère par voie électronique avec avis de réception du 28 février 2025.

A l’audience du 19 mai 2025, la société SAIEM GRENOBLE HABITAT a comparu représentée par M^e CAVAILLES.

Elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 115 euros par mois.

M. [Z] [I], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la société SAIEM GRENOBLE HABITAT a comparu représentée par M^e CAVAILLES. M. [Z] [I] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter bien que régulièrement cité à étude conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en prononcé de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 27 février 2025, l’article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. (…) Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. (…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été réalisée le 28 novembre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 27 février 2025.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 28 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 19 mai 2025.

L’action en résiliation de bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien fondé de la demande

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Pour l’exercice de l’action en résiliation, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement. Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résiliation doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu’une sommation de payer a été adressée par le bailleur à M. [Z] [I] en sa qualité de locataire le 14 janvier 2025, faisant état d’un montant de loyers et charges impayés de 2 108,07 €.

Il résulte en outre du décompte arrêté au 15 mai 2025 que cette dette est de 2483,19 euros.

M. [Z] [I] n’a pas comparu à l’audience pour s’en expliquer.

Toutefois, il a pris contact avec la société SAIEM GRENOBLE HABITAT et un plan d’apurement a été mis en place.

La société SAIEM GRENOBLE HABITAT a exprimé son accord pour la mise en place de délais de paiement afin de permettre à M. [Z] [I] de solder sa dette, outre paiement du loyer courant.

Si le défaut de paiement par M. [Z] [I] de ses loyers et charges récupérables pendant plusieurs mois constitue une inexécution suffisamment grave justifiant le prononcé de la résiliation du contrat de bail, la situation et les engagements de M. [Z] [I] laissent penser qu’il est en mesure de solder sa dette et de reprendre le paiement de ses loyers.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande en prononcé de résiliation judiciaire du bail de la société SAIEM GRENOBLE HABITAT.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société SAIEM GRENOBLE HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

— la sommation de payer en date du 14 janvier 2025 réclamant la somme de 2 108,07€ ;

— le décompte actualisé arrêté au 15 mai 2025.

Il ressort de ce décompte circonstancié que M. [Z] [I] est aujourd’hui redevable d’une somme de 2483,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, mois de mai 2025 inclus, à l’égard de leur bailleur.

Aucun élément de nature à contester la dette, dans son principe et son montant, n’est apporté par M. [Z] [I].

Par conséquent, M. [Z] [I] sera condamné au paiement de la somme de 2483,19 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande des délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si M. [Z] [I] était absent à l’audience, il résulte des pièces du dossier et des débats à l’audience qu’un plan d’apurement de la dette a été négocié en amont avec la société SAIEM GRENOBLE HABITAT.

En outre, la société SAIEM GRENOBLE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sollicités par M. [Z] [I].

Par ailleurs, M. [Z] [I] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 115,00 € en plus du reliquat du loyer courant pour apurer sa dette. Il convient de souligner qu’il a effectué un versement de 350 euros le 12 mai 2025 et la dette de loyer n’a subi qu’une légère augmentation de 375,12 euros entre la date du commandement de payer le 14 janvier 2025 et la date de l’audience le 19 mai 2025.

La situation économique de M. [Z] [I] permet donc d’envisager un retour à la normale des relations avec le bailleur.

Dès lors, compte tenu de sa situation personnelle et de ses engagements, il y a lieu d’autoriser M. [Z] [I] à se libérer de sa dette au moyen de 21 mensualités de 115,00 € chacune, et d’une 22 ème mensualité correspondant au solde de la dette (68,19 euros), en plus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.

L’attention de M. [Z] [I] est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la société SAIEM GRENOBLE HABITAT pourra solliciter le paiement de l’intégralité de la dette qui sera immédiatement exigible.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, consécutivement au rejet de la demande en prononcé de résiliation de la société SAIEM GRENOBLE HABITAT et au maintien du locataire dans les lieux, il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité d’occupation sollicitée par la société SAIEM GRENOBLE HABITAT car le bail est toujours en cours d’exécution.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [Z] [I], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la société SAIEM GRENOBLE HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

REJETTE la demande en prononcé de résiliation de la société SAIEM GRENOBLE HABITAT ;

CONDAMNE M. [Z] [I] à payer à la société SAIEM GRENOBLE HABITAT la somme de 2 483,19 € (deux mille quatre cent quatre-vingt-trois euros dix-neuf centimes) au titre des loyers et charges impayés, mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

AUTORISE M. [Z] [I] à se libérer de sa dette en 21 mensualités successives de 115,00 € chacune, en plus de son loyer et charges courants, et une 22ème mensualité comprenant le solde de la dette, les frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes ou de ces loyers à son échéance le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

REJETTE la demande d’indemnité d’occupation de la société SAIEM GRENOBLE HABITAT ;

DEBOUTE la société SAIEM GRENOBLE HABITAT de sa demande d’astreinte ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 11 de chaque mois ;

DÉBOUTE la société SAIEM GRENOBLE HABITAT et M. [Z] [I] de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE au paiement de M. [Z] [I] la somme de 300€ (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [Z] [I] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de payer ;

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE DIX-SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection