TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 28 Février 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 24 Janvier 2025

N° RG 24/04518 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QSW

PARTIES :

DEMANDERESSE

LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE

Dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal et venant aux droits et obligations de la société SPF2 PARK dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SONOVAC SOCIETE NOUVELLE DE VENTE D’ARTICLES CHAUSSANTS

Dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 06 mai 2010, la SCI CIOTAT PARK a donné à bail commercial à La SARL SONOVAC des locaux commerciaux situés rez-de-chaussée, local n°[Adresse 1] LA [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 44 500 euros hors taxes et hors charges.

Par acte en date du 29 juillet 2016, la SAS SPF2 PARK a acquis le local donné à bail.

Par jugement en date du 15 mars 2017, le Tribunal de commerce de Marseille a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de La SARL SONOVAC et un plan de redressement sur huit années a été arrêté le 28 mars 2018.

La SAS SPF2 PARK s’est plainte du non-paiement des loyers courants par La SARL SONOVAC et a délivré deux commandements de payer les 06 novembre 2018 et 5 avril 2019.

Par jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 10 décembre 2020, le commandement du 5 avril 2019 a été annulé et les demandes reconventionnelles de la SAS SPF2 PARK en résiliation du bail commercial ont été rejetées.

La SAS SPF2 PARK a interjeté appel le 10 mars 2021.

Par acte en date du 20 octobre 2023, la SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE a acquis de la SAS SPF2 PARK le local donné à bail.

La SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, la SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à La SARL SONOVAC, pour une somme de 284 507,31 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par ordonnance d’incident en date du 21 novembre 2024, le conseiller de la mise en état près la cour d’appel d'[Localité 5], à rejeter les demandes de la SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion de La SARL SONOVAC et au paiement d’une indemnité d’occupation. Il a condamné La SARL SONOVAC au paiement d’une provision de 200 000 euros au titre des loyers et charges échus postérieurement au commandement du 5 avril 2019.

Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2024, la SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE a fait assigner La SARL SONOVAC, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de La SARL SONOVAC, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, la SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de La SARL SONOVAC, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard passé le délai d’un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner La SARL SONOVAC à payer à la SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE :Une indemnité d’occupation d’un montant de 85 093,91 euros TTC pour la période du 27 mai 2014 au 31 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 ; Une indemnité d’occupation d’un montant de 11 872,81 euros TTC par mois pour la période du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;A titre subsidiaire :

Elle demande, s’agissant de l’indemnité d’occupation de condamner La SARL SONOVAC au paiement d’une provision de 5 936,40 euros TTC par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.En tout état de cause, elle demande de condamner La SARL SONOVAC à payer à la SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE :

5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens.La SARL SONOVAC, assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de l’absence de paiement des loyers et charges courants depuis le mois d’aout 2022.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 26 avril 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 mai 2024. L’obligation de La SARL SONOVAC de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 27 mai 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 5 936,40 euros TTC, et jusqu’à la libération effective des lieux.

La clause du bail prévoyant la majoration forfaitaire de l’indemnité d’occupation en cas de résiliation de bail de plein droit est une clause pénale en ce qu’elle prévoit l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut d’exécution du contrat par le preneur. La clause pénale peut être modulée par le juge du fond. Ainsi elle ne peut pas constituer une obligation non sérieusement contestable permettant l’allocation d’une provision.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Sur la provision a titre de l’indemnité d’occupation du 27 mai 2024 au 31 décembre 2024 :

Il ressort des pièces versées aux débats que, par ordonnance en date du 21 novembre 2024, le conseiller de la mise en état, a alloué une provision de 200 000 euros au titre de l’arriéré locatif, appel du 1er octobre 2024 inclus.

Il en résulte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de provision pour cette même période à ce stade, d’autant que la procédure d’appel est toujours en cours.

En conséquence la demande de provision sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, La SARL SONOVAC sera condamnée, à payer à la SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL SONOVAC qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 26 avril 2024.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 06 mai 2010 entre la SCI CIOTAT PARK, aux droits de laquelle vient la SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE, et La SARL SONOVAC, à la date du 27 mai 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de La SARL SONOVAC et de tout occupant de son chef des lieux loués situés rez-de-chaussée, local n°[Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS La SARL SONOVAC à payer à la SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 27 mai 2024, d’un montant de 5 936,40 euros TTC et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

REJETONS la demande de provision présentée par la SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE au titre de l’indemnité d’occupation du 27 mai 2024 au 31 décembre 2024 ;

CONDAMNONS La SARL SONOVAC à payer à la SAS LA CATHEDRALE [Localité 8] LA MAJEURE, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS La SARL SONOVAC aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 26 avril 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT