TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Avril 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 27 Janvier 2025

GROSSE :

Le ………28 Avril 2025 2025……………………………………

à Me …..Catherine GAUTHIER……………………………………

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06478 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SZG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [M] [H]

né le 23 Juillet 1993 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 1er août 2024, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait citer M. [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et subsidiairement, la résiliation judiciaire de ce contrat,

— l’expulsion de M. [M] [H] et des occupants de son chef,

— la condamnation de M. [M] [H] au paiement de la somme de 5 476,04 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 1 800 euros et de l’assignation pour le surplus,

— la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges normalement exigibles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail,

— la condamnation de M. [M] [H] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La société Action Logement Services précise que :

en exécution de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 portant réforme de l’Action Logement, elle intervient aux droits des CIL, ASTRIA et SOLENDI,dans le cadre du dispositif «VISALE» destiné à assurer une garantie de paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés par un locataire, il a été convenu que les opérations s’effectueraient par voie dématérialisée, tant pour la demande du candidat locataire, que l’acceptation par le bailleur de la garantie, la validation de la convention, les demandes de mise en jeu de la garantie, la validation des quittances subrogatives,dans le cadre de la prise à bail d’un logement situé [Adresse 5] et [Adresse 1] pour le box garage n°[Adresse 3] 13010 [Adresse 6], appartenant à la SCI 2G, elle s’est portée caution de M. [M] [H],à la suite de divers incidents de paiement le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et il lui a été réglé la somme de 5 476,04 euros correspondant aux loyers et charges des mois de novembre 2023 à juillet 2024, déduction faite de la somme de 1 900 euros correspondant à des versements effectués par le locataire sur cette période.selon l’article 8 de l’engagement de cautionnement, la caution est subrogée dans les droits du bailleur y compris l’action aux fins de faire jouer la clause résolutoire,un commandement de payer la somme de 1 800 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail a été signifié le 17 janvier 2024, dénoncé à la CCAPEX le 18 janvier 2024.

A l’audience du 27 janvier 2025, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient ses demandes sauf à porter la demande principale en paiement à la somme de 13 235,43 euros terme du mois de décembre 2024 inclus.

Cité à étude, M. [M] [H] ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement et la résiliation

La société Action Logement Services produit l’acte sous signature privée du 8 janvier 2023 par lequel la SCI 2G a consenti un bail d’habitation à M. [M] [H] pour un immeuble situé à [Adresse 5] pour l’appartement et [Adresse 1] pour le box garage n°[Adresse 3] 13010 Marseille, moyennant le paiement d’un loyer de 840 euros et d’une provision sur charges d’un montant mensuel de 60 euros.

Selon contrat de cautionnement visale n° A10236323501 du 5 janvier 2023 entre Action Logement Services et la SCI 2G :

le contrat de cautionnement couvre au maximum 36 impayés de loyer,la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle, la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation de bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation,après règlement toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation,la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion,le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée de couverture des impayés de loyers,imputation des paiements après activation de la caution : en cas de mise en jeu de la garantie, tous les règlements que le locataire adressera directement au bailleur s’imputeront par priorité sur les loyers en cours, le bailleur reversera à la caution toutes les sommes excédentaires aux loyers en cours.

Au vu de la notification de l’assignation au Préfet réalisée le 1er août 2024, soit dans le délai de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience et de la notification du commandement de payer à la CCAPEX réalisée le 18 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, la demande de constatation de la résiliation du bail est recevable.

Par ailleurs, au vu du contrat de bail, de l’engagement de cautionnement, des quittances subrogatives du 15 décembre 2023 et 2 juillet 2024 d’un montant cumulé de 5 476,04 euros, du décompte détaillé de la créance du 17 juillet 2024, du commandement délivré le 17 janvier 2024, l’arriéré de loyers et charges s’élève à :

1 800 euros lors de la délivrance du commandement de payer,5 476,04 euros au 2 juillet 2024, loyers et indemnités d’occupation de juillet 2024 inclus et déduction faite de trois versements de 300 euros et un versement de 1 000 euros.

Il n’est en revanche pas justifié de la notification de la dernière quittance subrogative du 12 janvier 2025 au défendeur d’un montant de 13 235,43 euros.

Le commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail, il comprend un décompte détaillé de la dette, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et se trouve en conformité avec les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ses causes n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 17 mars 2024, d’ordonner l’expulsion des occupants et de condamner M. [M] [H] à payer la somme de 5 476,04 euros. Cette condamnation emporte intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 à hauteur de 1 800 euros, puis du 31 juillet 2024 pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 17 mars 2024. Elle est partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de juillet 2024 inclus. La condamnation en paiement prendra donc effet au 1er août 2024, dans la limite des sommes qu’Action Logement Services aura pu payer au bailleur et justifiées par quittance subrogatoire et dans la limite des 3 années du bail conformément aux conditions du cautionnement, soit jusqu’au 7 janvier 2026 sauf restitution antérieure des locaux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [H] est condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’équité commande d’allouer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI 2G et M. [M] [H] portant sur le bien situé [Adresse 5] pour l’appartement et [Adresse 1] pour le box garage n°222, 13010 Marseille, à compter du 17 mars 2024 ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [H] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société Action Logement Services pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE M. [M] [H] à payer à la société Action Logement Services la somme de 5 476,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 juillet 2024 (loyers et indemnités d’occupation de novembre 2023 à juillet 2024 inclus déduction faite des paiements intervenus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 1 800 euros et du 31 juillet 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [M] [H] à payer à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er août 2024, jusqu’au départ effectif des lieux et ce, dans la limite des sommes qu’Action Logement Services justifiera avoir réglé au bailleur, et à défaut de restitution antérieure des locaux et au plus tard jusqu’au 7 janvier 2026 inclus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [M] [H] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [M] [H] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le bénéfice de l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé, en audience publique aux jour, mois et an ci-dessus.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION