SAISIE IMMOBILIERE

JUGEMENT D’ ORIENTATION

DU 11 Mars 2026

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N° RG 24/00009 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DO6I

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

C/

[K] [Q]

[F] [I] épouse [Q]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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AUDIENCE TENUE EN MATIERE DE SAISIE IMMOBILIERE PAR :

JUGE DE L’EXECUTION : Madame Marie-Laurence GEFFROY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Nathalie SELLES-BONGARS, lors des débats et Madame Maryline LE DUFF, lors du délibéré

Débats à l’audience publique du 3 Décembre 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°379 502 644 venant aux droits de la Société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (B.P.I.), prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

Créancier poursuivant selon commandements aux fins de saisie immobilière en date des 20 Février 2024 et mars 2024 publiés au service de la publicité foncière de [Localité 2] 1 le 12 Avril 2024, volume 2024 S n°18 et 3504P01 volume 2024 S n° 2019 portant sur un immeuble sis :

[Adresse 2]

[Localité 3] cadastré Section A n° [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4] pour une contenance totale de 10a60ca-10a20ca-45a10ca-7a55ca,

objet d’un procès verbal descriptif de Maître [A] [V], commissaire de justice à [Localité 4] en date du 11 Avril 2024.

ET :

DÉBITEUR(S) SAISI(S) :

Monsieur [K] [Q], né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [I] épouse [Q], née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Représentés par la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte distincts en date des 20 février et 4 mars 2024, un commandement de payer valant saisie immobilière, portant sur le bien immobilier sis à [Localité 6], lieudit pièces de l’hôpital, [Adresse 4] [Adresse 5], lot 2 a été notifié à Madame [F] [I] épouse [Q] et à Monsieur [K] [Q]. Ces commandements ont été publiés au service de la Publicité Foncière de [Localité 2] 1, le 12 avril 2024, sous les références 3504P01 volume 2024 S n°18 et 3504P01 volume 2024 S n°19, à l’initiative de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT.

Par actes de Commissaire de Justice en date du 30 avril 2024, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner Monsieur [K] [Q] et Madame [F] [I] épouse [Q], afin que le Juge de l’Exécution constate la validité de la procédure de saisie immobilière initiée à leur encontre, sur le fondement des articles L 311-1 et suivants du Code des Procédure Civiles d’Exécution, statue sur les éventuelles incident, mentionne que le montant de sa créance s’évalue à la somme de 112.871,16€ au 2 janvier 2024, outre les intérêts postérieurs au taux contractuels, fixe les modalités de poursuite de la procédure, en cas de vente forcée, fixe le montant de la mise à prix à 7.200 €, fixe la date d’adjudication, désigne la SARL [V] [D], huissiers de justice à [Localité 4] (35), ou tout autre mandataire en cas d’empêchement de ce dernier, aux fins d’assurer la ou les visite(s) du bien saisi, autoriser un aménagement de la publicité sur le site internet www.avoventes.fr, statuer sur la distribution des deniers issus de la vente du bien immobilier objet des présentes, ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites, établissement des divers certificats et diagnostics ou réactualisation des diagnostics dont distraction au profit de Maître Cyrille MONCOQ, membre de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat aux offres de droit, condamner solidairement Monsieur [K] [Q] et Madame [F] [I] épouse [Q] aux dépens non compris dans les frais privilégiés de vente, lesquels seront prélevés par priorité à tous autres dans le cadre de la procédure de distribution. Le créancier poursuivant a, en outre, sollicité la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 4.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Monsieur et Madame [Q] ont constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2025, la société CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance. Il a sollicité, en outre, dans l’hypothèse où une vente amiable judiciaire serait autorisée, la fixation à la somme de 18.000 € net vendeur le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et a énuméré les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire.

Suivant conclusions notifiées le 2 juillet 2025, Monsieur et Madame [Q] ont demandé au Juge de l’exécution de :

— ordonner le sursis à statuer sur cette saisie dans l’attente des procédures pénales et civiles engagées devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE.

A défaut :

— Juger irrecevable toute mesure d’exécution engagée sur le fondement de l’acte notarié de Me [W] du 11/12/2007 et de la procuration notariée de Me [W] du 23/07/2007.

— Juger en conséquence nul et de nul effet le commandement aux fins de saisie immobilière délivré à Monsieur et Mme [Q] en date des 20/02/2024 et 04/03/2024

— Ordonner la mainlevée des inscriptions effectuées par suite de la délivrance des 20/02/2024 et 04/03/2024 enregistrés aux Services de la Publicité Foncière de [Localité 7] 1 en date du 12/04/2024,

— Débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes, fins et conclusions contraires ou complémentaires ;

A titre subsidiaire :

— Annuler les commandements de saisie de payer valant saisie immobilière des 20/02/2024 et 04/03/2024 enregistrés aux Services de la Publicité Foncière de [Localité 7] en date du 12/04/2024, en application des articles L213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, l’article L111-2, L311-2 du Code de Procédure Civile d’exécution, les articles 2 et 23 du décret du 26 novembre 1971 et l’article 1318 du Code civil,

— Juger en conséquence nul et de nul effet le commandement aux fins de saisie immobilière délivré Monsieur et Mme [Q] en date des 20/02/2024 et 04/03/2024,

— Ordonner la mainlevée des inscriptions effectuées par suite de la délivrance des 20/02/2024 et 04/03/2024 enregistrés aux Services de la Publicité Foncière de [Localité 8] en date du 12/04/2024,

— Débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes, fins et conclusions contraires ou complémentaires ;

A titre très subsidiaire,

— Juger que le contrat de prêt est soumis aux dispositions du Code de la Consommation.

Vu les articles L213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, L312-7 et L312-10 anciens du Code de la consommation

— Débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France de ses demandes au titre des intérêts conventionnels du fait de sa déchéance, à savoir :

Au titre de la saisie immobilière engagée sur le lot sis à [Localité 6], les sommes de:

—  28.122,43 € au titre des intérêts courants du 05/05/2011 au 02/01/2024,au taux contractuel de 2,82%

— Suivant mémoire à compter du 03/01/2024

En conséquence, Cantonner la saisie immobilière des 20/02/2024 et 04/03/2024 à la somme de 78.607,36 € au titre du capital restant dû au 05/05/2011 ;

Subsidiairement, et par une décision avant dire droit, il conviendra ainsi à minima de condamner la banque à communiquer un décompte de sa créance au titre des intérêts, avec la communication de l’EURIBOR pris en compte à chaque variation afin que Monsieur et Mme [Q] et la présente Juridiction puissent vérifier le décompte.

Vu les articles L312-23, L312-21 et L312-22 du Code de la consommation ;

— débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses demandes des intérêts au taux conventionnel sur l’indemnité contractuelle de 5.534,67 €.;

— Débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de la capitalisation des intérêts conventionnels ;

— Autoriser la vente amiable du lot saisis,

En tout état de cause, en application des articles 1343-2 du code civil et 1134 ancien du code civil, des articles R.321-1 du code des procédures civile d’exécution,

— Débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT de ses frais de procédure;

— Débouter le CIFD de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions contraires ou complémentaires.

— Condamner le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur et Mme [Q] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

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L’affaire a été examinée à l’audience d’orientation du 3 décembre 2025.

A cette audience, la société CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT et les époux [Q], représentés par leur conseil respectif, ont confirmé les termes de leurs dernières conclusions.

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MOTIFS:

L’article R322-15 du Code précité dispose qu’à l’audience d’orientation, le Juge de l’Exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies – c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable – statue sur les éventuelles contestations ainsi que sur les demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

* Sur le sursis à statuer

Monsieur et Madame [Q] forment une demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue définitive des procédures pénales et civiles engagées devant le tribunal judiciaire de Marseille.

La société CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT s’y oppose soutenant que cette demande qui n’a pas été présentée in limine litis est irrecevable.

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu‘à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Selon la Cour de Cassation, le sursis à statuer constituant une exception de procédure, les dispositions de l’article 74 du code de procédure civile, qui prévoient que les exceptions doivent être à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond, lui sont applicables. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

En l’espèce, il est constant que la demande de sursis des époux [Q] a été formalisée dans leurs dernières conclusions, alors qu’ils avaient déjà conclu au fond, par deux fois devant le juge de l’exécution à savoir les 10 septembre 2024 et 8 janvier 2005.

Pour s’opposer à l’irrecevabilité de leur demande, les époux [Q] allèguent en premier lieu d’un élément nouveau, à savoir la notification de conclusions de partie civile du créancier poursuivant devant le Tribunal Correctionnel de Marseille, conclusions notifiées le 23 mai 2025 aux termes desquelles la société CIFD y admettant le processus totalement subi par eux, y sollicite en outre, la condamnation solidaire des prévenus au remboursement de l’intégralité des emprunts accordés aux époux [Q].

En second lieu, ils fondent leur demande sur l’administration d’une bonne justice.

Il est démontré que la société CIFD a bien notifié, en qualité de partie civile, des conclusions le 23 mai 2025 dans l’instance pénale pendante devant le tribunal Correctionnel de Marseille aux termes desquelles, elle sollicité la condamnation de la société APOLLONIA et des autres prévenus à lui rembourser le capital qu’elle a prêté aux investisseurs dont font partie Monsieur et Madame [Q]. Ce qui est constitutif d’un élément nouveau, puisque la société CIFD est susceptible d’obtenir le remboursement de la somme prêtée en capital aux époux [Q], le tribunal Correctionnel étant entré en voie de condamnation à l’encontre des prévenus et ayant ordonné la confiscation des biens saisis.

En outre, il est de jurisprudence constante que si le juge de l’exécution n’a pas compétence pour suspendre l’exécution du titre fondant une mesure d’exécution forcée, il dispose du pouvoir d’ordonner un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Il s’agit dans cette dernière hypothèse d’un sursis facultatif relevant de l’appréciation souveraine du Juge.

Dès lors, il y a lieu de déclarer les époux [Q] recevables en leur demande de sursis à statuer.

S’agissant du bien fondé du sursis sollicité, les époux [Q] font valoir que les prêts qui leur ont été consentis par la société CIFD, l’ont été dans le cadre d’une escroquerie avec la complicité de notaires et notamment de Me [W], notaire qui a reçu l’acte de prêt du 11 décembre 2007 sur lequel le CIFD fonde sa procédure de saisie immobilière dans la présente instance et qu’ainsi, la qualité de recueil de leur consentement, consentement donné via une procuration établie sur instruction du notaire, est susceptible d’être remis en cause dans l’hypothèse d’une condamnation par le tribunal Correctionnel de Marseille de ce dernier, dans l’instance les opposant au CIFD devant le tribunal judiciaire de Marseille, statuant au civil, devant laquelle ils soutiennent avoir été été victime d’un dol ou d’une fraude, qui a corrompu toute la chaîne de conclusion du contrat de prêt.

La société CIFD s’y oppose faisant valoir que le juge de l’exécution ne dispose pas du pouvoir de surseoir à statuer sur une demande de sursis fondée sur une plainte pénale, en application des article R 121-1 et R 311-6 du code des procédures d’exécution et soutient que l’acte authentique sur lequel elle fonde sa procédure de saisie, qui n’est pas constitutif du produit d’une infraction et qui n’est pas un faux, cette qualification ayant été écartée par le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille et par la chambre de l’instruction d’Aix en Provence, vaut titre exécutoire et matérialise, en conséquence, sa créance.

Or les époux [Q] ne fondent pas uniquement leur demande de sursis sur l’existence d’une procédure pénale en cours, mais également sur la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant au civil et sur les pouvoirs du juge de l’exécution dans le cadre d’une bonne administration de la justice.

Il est de jurisprudence constante que le juge de l’exécution peut ordonner le sursis à statuer s’il considère qu’une bonne administration de la justice justifie d’attendre la survenance d’un événement pour statuer sur la difficulté d’exécution qui lui est soumise.

En l’espèce, il est de notoriété publique que le tribunal Correctionnel de Marseille est entré en voie de condamnation à l’encontre des prévenus poursuivis et notamment de Me [W], par décision du 15 janvier 2026.

Le jugement n’est pas versé aux débats et il n’est pas porté à la connaissance de la juridiction l’existence d’ un appel a été formé à l’encontre du jugement précité.

Il est constant que la société CIFD s’est constituée partie civile et a sollicité la condamnation des personnes poursuivies, dont la culpabilité a été reconnue par le tribunal Correctionnel, à rembourser le capital prêté notamment aux époux [Q].

Il est établi également qu’une procédure opposant les parties est pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant au civil, en cours d’instruction devant le juge de la mise en état

Les conclusions au fond n°2 émise dans l’intérêt de la société CIFD permettent de constater que ce dernier sollicitent le remboursement du prêt consenti aux époux [Q], selon acte authentique au rapport de Me [W] en date du 11 décembre 2007 et que les époux [Q] ont conclu au rejet de ses prétentions, se portant demandeurs reconventionnels arguant d’une exception de nullité fondée sur l’existence d’un dol émanant notamment d’un tiers en l’espèce la société APOLLONIA et sur l’existence d’un manquement de la banque à son devoir de contrôle, de conseil et de mise en garde.

Il résulte des ces éléments que dans le cadre de cette procédure civile pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille, le tribunal va devoir statuer sur l’existence d’un dol ou d’une fraude invoqués par les époux [Q] et la décision à intervenir a nécessairement un lien avec la présente instance.

En outre, l’action civile dans le cadre du procès pénal permettra à la société CIFD d’obtenir remboursement de tout ou partie du capital prêté, sur les biens saisis.

Dès lors, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et afin d’éviter toute contrariété entre la décision qui sera prononcée par le tribunal judiciaire de Marseille et la décision à intervenir de la présente juridiction, il y a lieu d’ordonner le sursis à statuer sur l’action initiée par la société CIFD à l’encontre des époux [Q] sur le fondement des articles L.311-1 et suivants et R.311-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, dans l’attente de la décision du Tribunal judiciaire de Marseille statuant en matière civile au fond et d’ordonner par voie de conséquence la suspension de la procédure de saisie immobilière.

Dans l’attente du rappel de l’affaire à la diligence des parties, il sera sursis à statuer sur l’ensembles des prétentions des parties et le sort des dépens sera réservé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant par jugement contradictoire susceptible d’appel sur autorisation du Premier Président, prononcé par mise à disposition,

DECLARE les époux [Q] recevables en leur demande de sursis à statuer,

SURSOIT, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, à statuer sur l’action initiée par la société CIFD à l’encontre des époux [Q], sur le fondement des articles L.311-1 et suivants et R.311-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, dans l’attente de la décision du Tribunal judiciaire de Marseille statuant en matière civile au fond,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des prétentions des parties,

RESERVE les dépens de la présente instance,

ORDONNE, par voie de conséquence, la suspension de la procédure de saisie immobilière initiée par la société CIFD,

RAPPELLE que les décisions du Juge de l’Exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Juge de l’Exécution