TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2025

N° RG 23/04194 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3Z3G

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.D.C. [Adresse 4], pris en la personne de la SCP d’administrateurs judiciaires [E] – [C], représenté par Maître [R] [C], dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.C.P. AJILINK – [E] – [C], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

tous représentés par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [N], domicilié Cabinet [N], [Adresse 1]

représenté par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [N] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 par ordonnance présidentielle en date du 7 janvier 2019, régulièrement renouvelée jusqu’à l’ordonnance du 26 janvier 2022.

Par ordonnance de remplacement en date du 28 octobre 2022, Madame la 1ère Vice-présidente adjointe du tribunal judiciaire de Marseille a mis fin à la mission de Monsieur [V] [N] en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6], et a désigné en ses lieux et place la SCP AJILINK [Y] prise en la personne de Me [R] [C], dans le cadre des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec notamment pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Par arrêt en date du 12 avril 2023, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a annulé l’ordonnance précitée du 28 octobre 2022, a mis fin à la mission confiée à Monsieur [V] [N], a ordonné la reddition des comptes s’il n’y avait pas déjà été procédé, et désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la SCP AJILINK AVANZERI-[C] prise en la personne de Me [R] [C].

Par assignation du 5 septembre 2023, la SCP AJILINK-AVAZERI-[C] prise en la personne de Me [R] [C], administrateur judiciaire, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en son administrateur provisoire Me [C], ont fait attraire Monsieur [V] [N], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir prononcer :

— sa condamnation sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir à lui remettre le [Localité 7] Livre pour la période du 01/07//2018 au 30/06/2021 et les factures réclamées par courrier en date du 13 juillet 2023 ;

— sa condamnation à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 38 848,82 € prélevée sans ordonnance de taxe en violation de la loi ;

— sa condamnation au paiement de la somme 2.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et en réponse n°3 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, la SCP AJILINK-AVAZERI-[C] prise en la personne de Me [R] [C], administrateur judiciaire, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en son administrateur provisoire Me [C], demandent de débouter Monsieur [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Sur le défaut de communication de pièces : ils modifient leurs demandes et sollicitent le voir condamner à remettre, sous astreinte de 2000 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, les pièces suivantes après réactualisation :

«  le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année 2012,

«  l’état des dépenses/annexes SRU au titre de l’exercice 2014/2015 puis 2020/2021,

«  les factures pour les années 2013/2014 puis 2020/2021,

«  les grands livres pour les périodes de 2014/2015 puis 2015/2016,

«  toutes les redditions des comptes individuels à l’exception des années 2018/2019 et 2019/2020 ;

— Sur le prélèvement des honoraires sans ordonnance de taxe préalable : ils demandent de le condamner à restituer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SCP AJILINK [G], représentée par Me [R] [C], la somme de 26 348,82 € à titre de provision au titre des honoraires indûment perçus, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2023 et capitalisation des intérêts par année entière écoulée dans les conditions prévues par l’article 1343 -2 du Code civil ;

— et de le condamner à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Monsieur [V] [N], représenté par son conseil à l’audience développe ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter et demande :

À titre principal,

— de déclarer irrecevables comme prescrites les demandes concernant des années antérieures à 2019 ;

— de lui donner acte de ce qu’il a remis toutes les pièces en sa possession, rien ne démontrant qu’il dispose d’autres documents non remis ;

En conséquence, de débouter les requérants de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— A titre subsidiaire,

— de se déclarer incompétent en l’état d’une difficulté sérieuse et de constater qu’il a remis les pièces réclamées en sa possession ;

— de condamner in solidum la SCP AJILINK [Y] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au paiement de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

SUR QUOI

Attendu que l’article 835 du même code dispose que " le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Que l’article 18-2 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ;

Sur le défaut de remise des documents

Attendu qu’en l’espèce, la SCP AJILINK [G], représentée par Me [R] [C], et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en son administrateur provisoire Me [C], font valoir qu’une remise partielle de documents est intervenue en cours de procédure ;

Attendu que Monsieur [V] [N] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 par ordonnance présidentielle en date du 7 janvier 2019, régulièrement renouvelée jusqu’à l’ordonnance du 26 janvier 2022 ;

Que les requérants lui réclament désormais la communication des pièces suivantes :

«  le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année 2012,

«  l’état des dépenses/annexes SRU au titre de l’exercice 2014/2015 puis 2020/2021,

«  les factures pour les années 2013/2014 puis 2020/2021,

«  les grands livres pour les périodes de 2014/2015 puis 2015/2016,

«  toutes les redditions des comptes individuels à l’exception des années 2018/2019 et 2019/2020 ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande de communication du grand livre du 1er juillet 2017 au 30 juin 2021 devenue sans objet, à l’exception des grands livres des périodes 2014/2015 et 2015/2016 ;

Sur les demandes de communication du procès-verbal de l’assemblée générale de l’année 2012, l’état des dépenses/annexes SRU au titre de l’exercice 2014/2015, les grands livres 2014/2015 et 2015/2016 et les factures des années 2013/2014

Attendu que Monsieur [V] [N] soulève la prescription quinquennale au titre des demandes portant sur la communication des documents susvisés, antérieurs à sa nomination par application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil;

Attendu que différents délais de prescription sont prévus pour la conservation des documents relatifs à une copropriété ;

Qu’ainsi s’agissant des documents relatifs à des travaux de rénovation d’un bâtiment, ils doivent être conservés durant 10 ans et les documents relatifs à la propriété des parties communes et privatives durant 30 ans ;

Que l’application de la prescription quinquennale aux documents réclamés n’est pas démontrée dès lors que des travaux ont non seulement pu être votés par l’assemblée générale des copropriétaires mais être également réalisés ;

Qu’au surplus, il appartient à Monsieur [N], désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 6] ordonnance du 7 janvier 2019, de justifier que, dans le cadre de la mise en œuvre de sa mission, il a sollicité du précédent syndic, la SARL CITYA CARTIER, la communication de l’intégralité des documents comptables et archives de la copropriété et de la suite qui a été réservée à sa demande ;

Que Monsieur [N] est défaillant dans l’administration de cette preuve ;

Qu’en conséquence, l’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription quinquennale sera rejetée et il sera fait droit à la communication du procès-verbal de l’assemblée générale de l’année 2012, de l’état des dépenses/annexes SRU au titre de l’exercice 2014/2015, des grands livres 2014/2015 et 2015/2016 et des factures des années 2013/2014 dont Monsieur [N] ne justifie pas de la transmission à Me [R] [C], en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 6] ;

Sur les factures des années 2020/2021

Attendu que Monsieur [N] ne justifie pas avoir transmis l’intégralité des factures 2020/2021 et ne communique dans le cadre de la présente instance qu’une facture au titre de l’année 2021 concernant une vacation d’expert du 25 novembre 2021 ;

Que les autres factures concernent l’exercice 2022;

Qu’en conséquence, il convient d’accueillir la demande ;

Sur l’état des dépenses 2020/2021

Attendu que Monsieur [N] ne justifie que l’état des dépenses pour la période du 1er juillet au 30 juin 2019 ;

Qu’il convient de faire droit à la demande des requérants ;

Sur la demande de reddition de tous les comptes individuels à l’exception des années 2018/2019 et 2019/2020

Attendons que Monsieur [N] ne justifie pas de la reddition des tous les comptes individuels depuis sa désignation jusqu’à son dessaisissement ;

Qu’il convient de faire droit à la demande des requérants ;

Que pour le surplus, il ne peut être fait droit à la demande imprécise et dont il n’est pas justifié de la nécessité pour l’exercice par le nouveau mandataire judiciaire de sa mission ;

Attendu que Me [R] [C], en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 6] justifie avoir réclamé les 17 mars et 13 juillet 2023 les factures de l’année 2022 ;

Que par ailleurs, dans le cadre de la présente instance engagée depuis le 5 septembre 2023, Monsieur [N] n’a pas satisfait à son obligation de communiquer l’intégralité des pièces sollicitées ;

Qu’il sera fait droit à la demande de condamnation sous astreinte telle que précisée au dispositif de la présente décision ;

Sur la demande provisionnelle de restitution des honoraires prélevés sans ordonnance de taxe préalable

Attendu que l’article 61-1-5 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

«  I.- L’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 reçoit pour l’ensemble de sa mission un droit fixe dont le montant est fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement.(…)

Il lui est en outre alloué :

1° Des droits fixes calculés en fonction notamment des éléments suivants (…)

2° Des droits proportionnels dégressifs par tranche, calculés en fonction notamment des élémentssuivants (…)

II.- Sans préjudice du premier alinéa du I, le président du tribunal judiciaire fixe chaque année le montant des acomptes à valoir sur la rémunération de l’administrateur provisoire sur justification des diligences accomplies et au vu d’un compte provisoire détaillé des émoluments. Les acomptes dus au titre des droits précisés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement ne peuvent excéder le montant de la somme hors taxe mentionnée au deuxième alinéa du III.

III.- A l’issue de la mission, le président du tribunal judiciaire arrête la rémunération de l’administrateur provisoire. Le greffier notifie cette ordonnance arrêtant la rémunération à l’administrateur provisoire et au syndic (…) ".

Attendu que contrairement à ce que soutient Monsieur [N], il se déduit de l’article 1-1-5 du décret du 17 mars 1967 susvisé que, même en ce qui concerne les droits fixes et proportionnels déterminés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement, le montant d’acomptes à valoir sur la rémunération de l’administrateur provisoire correspondant à ceux-ci ne peuvent être prélevés qu’après fixation chaque année de ce montant par le président du tribunal judiciaire, sur justification des diligences accomplies et au vu d’un compte provisoire détaillé des émoluments préalablement transmis par l’administrateur ;

Qu’en l’occurrence, c’est pour cette raison que le 13 mars 2023, Me [R] [C] a sollicité de son prédécesseur la transmission des ordonnances de taxe correspondant au prélèvement de la somme de 12 500 € pour la période du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2022, demande à laquelle Monsieur [N] n’a pas satisfait ;

Qu’il résulte du grand livre pour la période du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2022 que Monsieur [N] a effectué un prélèvement de la somme de 13 048,82 € au 1er juillet 2021, qu’il a opéré de nouveaux prélèvements entre le 20 juillet 2021 et le 22 décembre 2022 portant le montant prélevé à la somme totale de 26 348,82 € alors qu’il résulte des textes de loi susvisés que l’administrateur provisoire ne peut prélever des acomptes que sur décision du Président du tribunal judiciaire qui en fixe chaque année le montant ;

Que Monsieur [N] ne pouvait pas davantage procéder au paiement de sa rémunération sans qu’elle n’ait été fixée par le juge aux termes d’une ordonnance de taxe, notifiée par le greffe au mandataire, au syndic et aux parties qui en supportent la charge ;

Que par ailleurs sa demande de taxation de ses honoraires du 16 janvier 2024 à hauteur de la somme totale de 29 557,56 € au titre de sa mission pour la période du 7 janvier 2019 au 28 octobre 2022 est postérieure à son dessaisissement et a fait l’objet d’une ordonnance de rejet du 18 décembre 2024 ;

Que dès lors que Monsieur [V] [N] a procédé à un paiement indû, à son seul profit et sans aucune autorisation, de la somme de 26 348,82 €, il convient de le condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, la somme provisionnelle de 26 348,82 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2023 ;

Que la capitalisation des intérêts échus du au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343 -2 du Code civil ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCP AJILINK-AVAZERI-[C] prise en la personne de Me [R] [C], administrateur provisoire et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], pris en la personne son administrateur provisoire Me [R] [C], les frais qu’ils ont dû engager à l’occasion de la présente instance

Qu’il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [V] [N] au paiement de la somme la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que Monsieur [V] [N], qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé ;

PAR CES MOTIFS,

STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DEBOUTONS Monsieur [V] [N] de son exception d’irrecevabilité au titre des demandes concernant les années antérieures à 2019 sur le fondement de la prescription quinquennale ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [N] à transmettre à la SCP AJILINK-AVAZERI-[C] pris en la personne de Me [R] [C], administrateur judiciaire, les documents suivants :

«  le procès-verbal d’assemblée générale de l’année 2012,

«  l’état des dépenses/annexes SRU au titre de l’exercice 2014/2015 puis 2020/2021,

«  les factures pour les années 2013/2014 puis 2020/2021,

«  les grands livres pour les périodes de 2014/2015 puis 2015/2016,

«  les redditions des comptes individuels depuis la désignation de Monsieur [V] [N] à l’exception des années 2018/2019 et 2019/2020 ;

Le tout sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir durant trois mois ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [N] payer, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en son administrateur provisoire Me [R] [C], la somme de 26 348,82 € à titre provisionnel au titre des honoraires indûment perçus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2023 et capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [N] à payer à la SCP AJILINK-AVAZERI-[C] prise en la personne de Me [R] [C], administrateur judiciaire, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en son administrateur provisoire Me [R] [C], la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus de l’intégralité des demandes des parties plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [N] aux dépens de l’instance de référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Grosse délivrée le 11 Juillet 2025

À

— Maître Guillaume BORDET

— M^e Yves GROSSO